{"id":1960,"date":"2010-07-20T08:22:00","date_gmt":"2010-07-20T08:22:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:37:35","modified_gmt":"2022-08-08T09:37:35","slug":"concepto-de-van-valor-actual-neto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/concepto-de-van-valor-actual-neto\/","title":{"rendered":"Concepto de VAN. Valor Actual Neto"},"content":{"rendered":"
Es un criterio de rentabilidad din\u00e1mica, utilizado para aceptar o rechazar proyectos de inversi\u00f3n, como es una promoci\u00f3n inmobiliaria. El m\u00e9todo del Valor Actual Neto, tambi\u00e9n conocido como VAN, se basa en utilizar los flujos de caja, de movimientos de fondos, descont\u00e1ndolos a una determinada tasa de descuento K.<\/p>\n

Si el VAN es positivo (o incluso tiene el valor cero) el proyecto de inversi\u00f3n es rentable, y por tanto es aceptable, y si es negativo no es rentable y en consecuencia es rechazable. <\/span><\/p>\n

As\u00ed pues, su mec\u00e1nica consiste en calcular el valor actualizado neto del cash \u2013 flow representativo de la inversi\u00f3n, esto es:<\/p>\n

VAN = -I + Q(1)\/(1+k) + Q(2)\/(1+k)2 + …….. + Q(n-1)\/(1+k)^(n-1) + VR\/(1+k)^n<\/div>\n

Siendo:<\/p>\n

VR = Valor Residual de la Inversi\u00f3n (I), si existe.<\/span> Por ejemplo en una promoci\u00f3n inmobiliaria para la venta a terceros no existir\u00eda tal valor residual; sin embargo si el destino es el arrendamiento, la empereza la explotar\u00eda en un determinado numero de a\u00f1os, pero siempre existir\u00eda un valor residual cada vez menor del edificio, cuyo valor ir\u00eda disminuyendo por obsolescencia, llegando a ser incluso cero, pero siempre existir\u00eda un valor del solar, que incluso podr\u00eda crecer o disminuir con el tiempo, por la evoluci\u00f3n de las condiciones urban\u00edstica, la ubicaci\u00f3n, la evoluci\u00f3n de la ciudad en esa zona, etc.<\/p>\n

K = Tasa de Descuento a determinar<\/span><\/p>\n

n = Numero de periodos considerados<\/span><\/p>\n

El VAN es pues, funci\u00f3n de la tasa de descuento K, y normalmente su relaci\u00f3n de dependencia puede representarse gr\u00e1ficamente, mediante una curva en la que se aprecia como a medida que K aumenta, el VAN disminuye, llegando a ser negativo a partir de cierta tasa de descuento.<\/p>\n

Para aplicar el m\u00e9todo debemos tener en cuenta las siguientes cuestiones previas:<\/p>\n

a) Los flujos de caja a utilizar, deben ser los operativos que representen movimientos de fondos, y no los de tesorer\u00eda. As\u00ed pues, no debemos tener en cuenta la forma en que se financia la promoci\u00f3n inmobiliaria en cuesti\u00f3n, suprimiendo pues, el capital social y los pr\u00e9stamos utilizados, as\u00ed como los gastos financieros que estos \u00faltimos suponen. En el caso de promociones inmobiliarias, no hay que olvidar que los cobros de las ventas se originan normalmente, por una entrada en efectivos a la firma del contrato privado, y una serie de letras con vencimientos peri\u00f3dicos, hasta la entrega de llaves, y el resto es un pr\u00e9stamo hipotecario que, normalmente se concede al promotor, y que este dispone, de una parte del mismo, durante la ejecuci\u00f3n de la obra, a efectos de tesorer\u00eda. Sin embargo, a efectos de calculo del VAN, en el que utilizamos de movimientos de fondos, al suprimir toda clase de prestamos, esta disponibilidades desaparecen, pero no hay que olvidar colocar, en el momento de la entrega, el importe del pr\u00e9stamo a subrogar por los compradores, que l\u00f3gicamente ser\u00e1 un pago pendiente de importe total de la venta; de este modo este cobro no producir\u00e1 gastos financieros.<\/p>\n

b) La siguiente cuesti\u00f3n a considerar, es si los flujos de caja que estimamos para calcular el VAN, son flujos constantes (es decir sin tener en cuenta la inflaci\u00f3n) o corrientes ( es decir teniendo en cuenta los efectos de esta en cada periodo. En realidad pueden utilizarse unos u otros, pero recomendamos que se utilicen flujos corrientes, ya que normalmente se utilizan tasas de descuento de ese mismo tipo…<\/p>\n

c) Si los flujos deben considerarse antes o despu\u00e9s del Impuesto de Sociedades (IS). Esta cuesti\u00f3n tambi\u00e9n es discutible, ya que aunque evidentemente el efecto del IS es un movimiento de fondos, hay autores que consideran que el IS pertenece a la empresa en su conjunto y no al efecto de una promoci\u00f3n determinada, aunque esta contribuir\u00e1 al total.<\/p>\n

d) Por ultimo queda una importante cuesti\u00f3n: \u00bfQue tasa de descuento debemos aplicar? Entre los analista financieros se suele elegir K, de acuerdo a los tres siguientes criterios:<\/p>\n

– K = Coste medio Ponderado de capital de la empresa<\/p>\n

– K = Coste de Oportunidad de la inversi\u00f3n alternativa, si existe<\/p>\n

– K = Suma de Tasa de una inversi\u00f3n sin riesgo (por ejemplo: la vigente en el mercado de la Deuda Publica, a plazo semejante) + Prima de Riesgo (calculada por los inversores en funci\u00f3n del riesgo de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica general, el del sector inmobiliario en particular y el de la propia empresa, en funci\u00f3n de su propio apalancamiento financiero)<\/p>\n

Salvo el segundo que depende de la existencia o no de esa inversi\u00f3n alternativa, cualquiera de los otros dos son validos, aunque nosotros recomendamos el primer criterio, por su evidente significado.<\/p>\n

Entre los defectos de este m\u00e9todo, se\u00f1alaremos los siguientes:<\/span><\/p>\n

a) Es una medida de rentabilidad absoluta, o sea el resultado expresa t\u00e9rminos monetarios, y por tanto no es adecuado para comparar promociones con distintos plazos de duraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

b) Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se descuentan al mismo tipo de inter\u00e9s, K,<\/span> lo que esta en abierta contradicci\u00f3n con la variabilidad esencial de estos con el tiempo.<\/p>\n

c) Tiene como inconveniente a\u00f1adido a la propia estimaci\u00f3n de los flujos de caja, de por s\u00ed variables y estimativos, \u00e9l tener que estimar el valor de la propia tasa de descuento K.<\/span><\/p>\n

No obstante estos defectos su aplicaci\u00f3n es tambi\u00e9n universal.<\/p>\n

Como hemos se\u00f1alado el valor del VAN es un importe absoluto, que depende de K, cuanto mas valor tenga K ,menor valor alcanzara el VAN, cuyo valor podr\u00e1 ser incluso negativo- Solo coincidir\u00e1 con el Resultado Econ\u00f3mico de la promoci\u00f3n Inmobiliaria, cuando K = 0.<\/p>\n

La pregunta es: \u00bfTiene alg\u00fan significado ese valor del VAN?. Pues s\u00ed, ya que si un inversor exige una determinada rentabilidad a una promoci\u00f3n Inmobiliaria, pongamos, por ejemplo un 12%, y descontando los flujos esperados de la misma, se obtiene un VAN = 12.650 euros, querr\u00e1 decir que el inversor obtiene anualmente un 12% que es la tasa exigida, pero adem\u00e1s, obtendr\u00e1 12.650 euros adicionales, que el proyecto le regala por encima de la tasa de descuento exigida.<\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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