{"id":1959,"date":"2010-07-26T09:00:00","date_gmt":"2010-07-26T09:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-16T07:49:12","modified_gmt":"2022-08-16T07:49:12","slug":"tasa-interna-de-rentabilidad-tir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/tasa-interna-de-rentabilidad-tir\/","title":{"rendered":"Tasa Interna de Rentabilidad, TIR. Concepto"},"content":{"rendered":"

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La Tasa Interna<\/span> de Rentabilidad TIR<\/span><\/h1>\n

de una promoci\u00f3n Inmobiliaria es el valor de la tasa de descuento, K, de los flujos de fondos que representan la inversi\u00f3n, que hace que el VAN = 0.<\/strong> Esta seria la definici\u00f3n que podemos obtener de cualquier libro de an\u00e1lisis financiero.<\/span><\/p>\n

\"Tasa<\/a>

Tasa Interna de Rentabilidad TIR<\/p><\/div>\n

La primera cuesti\u00f3n es que clase de flujos de caja consideramos para efectuar este calculo, y<\/strong> como en el VAN, concluimos que deber\u00e1n ser flujos de fondos y no de tesorer\u00eda, por lo que no consideramos como tales el capital social, los prestamos que puedan ser utilizados, ni en consecuencia los gastos financieros que producen.<\/span><\/p>\n

En el caso de las promociones inmobiliarias, no hay que olvidar de que, al suprimir los prestamos utilizados, debemos colocar un flujo de caja en el momento de la entrega de los productos inmobiliarios comercializados, que respete el importe que falta por cobrara de la venta de los mismos, ya que solo se habr\u00e1n considerado las entregas en efectivo y letras hasta llaves<\/span><\/p>\n

L\u00f3gicamente hay que computar el pr\u00e9stamo hipotecario subrogable, que a efectos de tesorer\u00eda se ha dispuesto anteriormente, pero que a efectos de fondos se considera aplicado en su totalidad en el momento de la entrega, por lo que no produce gastos financieros para el promotor, a estos efectos. An\u00e1logamente suceder\u00e1 con el Impuesto de sociedades, que es el correspondiente a los fondos manejados en este calculo, y no al importe real, que se produce al tener en cuenta que los gastos financieros son deducibles de este impuesto.<\/span><\/p>\n

Aspecto matem\u00e1tico de la TIR<\/h3>\n

Un segundo aspecto a considerar, en este calculo, de acuerdo con esta definici\u00f3n y recordando la formula del VAN establecida anteriormente, resulta que el valor del TIR se obtiene resolviendo una ecuaci\u00f3n algebraica de grado n (numero de periodos).<\/strong> Por lo que dicha ecuaci\u00f3n podr\u00e1 tener varias ra\u00edces positivas, ra\u00edces negativas y complejas, o bien no tener ninguna ra\u00edz. En este ultimo caso y en el de varias ra\u00edces positivas el valor del TIR quedar indeterminado a nuestros efectos de an\u00e1lisis financiero.<\/span><\/p>\n

Otra observaci\u00f3n, que resulta interesante resaltar es que el valor del TIR es un porcentaje,<\/strong> a diferencia del VAN que era un valor absoluto, una cifra en euros; que representa<\/strong>, no una tasa acumulada en cada periodo de duraci\u00f3n de la promoci\u00f3n, sino la tasa que anualmente se espera obtener<\/strong> de ella.<\/span><\/p>\n

Ejemplo<\/h3>\n

Si, por ejemplo, si consideramos una inversi\u00f3n de 100 unidades monetarias, que en cada uno de los cuatro a\u00f1os en los que se recupera la inversi\u00f3n, produce 8 unidades monetarias, el TIR ser\u00e1 exactamente el 8%.<\/span><\/p>\n

En efecto los flujos serian los siguientes:<\/span><\/p>\n

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PERIODO<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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0<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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1<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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2<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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3<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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4<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

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FLUJO <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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-100<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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8<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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8<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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8<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

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108<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

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La ecuaci\u00f3n seria: -100 + 8\/(1+K) + 8\/(1+K)2<\/sup> + 8\/(1+K)3<\/sup> + 108\/(1+K)4 = 0<\/sup><\/span><\/p>\n

De donde: TIR = 8% (como podemos comprobar f\u00e1cilmente usando la formula TIR de una hoja Excel)<\/b><\/span><\/p>\n

Un ultimo aspecto a considerar de esta formula es ver lo que sucede con los flujos intermedios de caja. Si volvemos al ejemplo anterior, tendremos, efectuando unas transformaciones elementales, que tambi\u00e9n la podemos escribir como:<\/span><\/p>\n

-100 + (8* (1+K)4 (1+K) + 8*(1+K)4 \/(1+K)2 + 8* (1+K)4\/(1+K)3 + 108)\/(1+K)4 = 0<\/span><\/p>\n

Que indica que los flujos intermedios positivos se reinvierten precisamente a la tasa K, lo cual evidentemente no siempre ser\u00e1 posible en los mercados financieros.<\/span><\/p>\n

Este \u00faltimo aspecto es evidentemente un fallo del TIR, pero no impide que su utilizaci\u00f3n sea profusa en el campo del an\u00e1lisis financiero mundial.<\/span><\/p>\n

La \u00faltima pregunta que sugiera la aplicaci\u00f3n del TIR para establecer la rentabilidad din\u00e1mica de una promoci\u00f3n inmobiliaria es cual es el valor de TIR que hace que razonablemente podamos aceptar o no<\/strong> aceptar la promoci\u00f3n inmobiliaria cuya viabilidad estamos estudiando.<\/span><\/p>\n

La respuesta es sencilla: Un proyecto de inversi\u00f3n ser\u00e1 aceptable si su TIR es mayor o igual que el coste de capital, y en caso contrario ser\u00e1 rechazable<\/b><\/span><\/p>\n

M\u00e1s art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n