{"id":1958,"date":"2010-07-30T07:32:00","date_gmt":"2010-07-30T07:32:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-12T09:49:29","modified_gmt":"2022-08-12T09:49:29","slug":"vpp-relacion-superficie-utilsuperficie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/vpp-relacion-superficie-utilsuperficie\/","title":{"rendered":"VPP. Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida"},"content":{"rendered":"<div style=\"text-align: justify; font-family: arial;\">\n<h1><\/h1>\n<h1><span style=\"font-size: 100%;\">Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida<\/span><\/h1>\n<p><span style=\"font-size: 100%;\">Cuando hablamos de la relaci\u00f3n superficie \u00fatil construida en un Proyecto de <strong>Viviendas de Protecci\u00f3n Publica<\/strong>, debemos precisar los conceptos de ambos t\u00e9rminos.<\/span><\/p>\n<p>Como <strong>superficie \u00fatil se considera la computable a efectos legales<\/strong> que viene definida en la normativa auton\u00f3mica respectiva y, en defecto de esta, en el articulo 4 del Decreto 3148\/1978 de 10 de noviembre, que desarrolla la Ley 31\/1978 de Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial.<\/p>\n<div id=\"attachment_2021\" style=\"width: 310px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" aria-describedby=\"caption-attachment-2021\" class=\"wp-image-2021 size-medium\" src=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies-300x201.jpg\" alt=\"Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida\" width=\"300\" height=\"201\" srcset=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies-300x201.jpg 300w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies-768x514.jpg 768w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies-224x150.jpg 224w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies-150x100.jpg 150w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2010\/07\/Superficies.jpg 1009w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><p id=\"caption-attachment-2021\" class=\"wp-caption-text\">Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida<\/p><\/div>\n<h2>A) VIVIENDAS<\/h2>\n<p>Seg\u00fan esta normativa se considera superficie \u00fatil de la vivienda: Es la del suelo de la vivienda, cerrada por el per\u00edmetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso e incluyendo, el 50% de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros, hasta un m\u00e1ximo del 10% de la superficie \u00fatil cerrada de la vivienda.<\/p>\n<p>Del c\u00f3mputo de superficie \u00fatil queda excluida:<\/p>\n<ul>\n<li>La superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o m\u00f3viles.<\/li>\n<li>Los elementos estructurales verticales.<\/li>\n<li>Las canalizaciones o conductos con secci\u00f3n horizontal superior a 100 cm<\/li>\n<li>Cuando se trata de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el computo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con secci\u00f3n horizontal superior a 100 cm2, se tomara la media aritm\u00e9tica de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 10%.<\/li>\n<li>Superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 m<\/li>\n<\/ul>\n<h3>De esta definici\u00f3n destacamos los tres siguientes elementos diferenciadores:<\/h3>\n<p>a) Se deben descontar del c\u00f3mputo los cerramientos interiores tanto fijos como m\u00f3viles.<br \/>\nb) Los espacios exteriores a computar no hace falta que sean cubiertos, pero est\u00e1n limitados a un 10% de la superficie cerrada interior de la vivienda.<br \/>\nc) El caso de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical.<\/p>\n<p>Esta definici\u00f3n contiene pues, una suma de superficies \u00fatiles:<\/p>\n<p>a) La interior de la vivienda, deduciendo la superficie ocupada por ciertos elementos como los descritos en la definici\u00f3n. Pod\u00edamos resumir diciendo que es la superficie \u201cpisable\u201d deduciendo aquellos espacios de altura libre inferior a 1,50 metros.<\/p>\n<p>b) La exterior de la misma, que tiene una serie de limitaciones: <span style=\"font-size: 100%;\"><br \/>\n&#8211; Solo se consideran elementos a sumar, los exteriores a la vivienda y privativos de la misma <\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 100%;\">(es decir no se computan los portales, las escaleras y dem\u00e1s elementos comunes del edificio.<\/span><\/p>\n<p>&#8211; Los elementos exteriores privativos se computan al 50%<\/p>\n<p>&#8211; El limite de su suma es el 10% de la superficie interior de la vivienda<\/p>\n<p>En la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica se mantiene en esencia esta definici\u00f3n, variando alguno de sus par\u00e1metros como permitir computar espacios de altura libre de hasta 1,80 metros; computar ciertos elementos exteriores no privativos (caso de las terrazas de los pisos \u00e1ticos), permitir un limite de computo de los espacios exteriores de hasta el 20%, etc.<\/p>\n<p>La superficie \u00fatil de la vivienda, a efectos de venta y financiaci\u00f3n, tienen un limite m\u00e1ximo de 90 metros cuadrados, para ser considerada de Protecci\u00f3n Oficial.<\/p>\n<h2>B) ANEJOS<\/h2>\n<p>En cuanto a las promociones de Vivienda de protecci\u00f3n Publica los anejos vinculados a la vivienda son los garajes y los trasteros, y en el caso de viviendas rurales tambi\u00e9n los espacios destinados al almacenamiento de aperos de labranza, ganader\u00eda y talleres de artesanos.<\/p>\n<p>La superficie \u00fatil de estos elementos se computa de acuerdo a lo dispuesto en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, y en su defecto, se aplica el articulo ya citado del Decreto 3147\/1978,<\/p>\n<p>Con car\u00e1cter general, y para todos estos elementos descritos, con independencia de su superficie \u00fatil real, se considerar\u00eda como tal el producto de la superficie construida por el coeficiente 0,80. Entendemos que se trata de la construida incluidas la parte proporcional de zonas comunes.<\/p>\n<p>En la consideraci\u00f3n de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, se abre paso al computo de la superficie \u00fatil real, la de la propia plaza de garaje o el interior del trastero, mas la parte proporcional de la superficie \u00fatil de los elementos comunes tales como: viales y rampas de acceso y circulaci\u00f3n en el caso de los garajes y espacios de distribuci\u00f3n y acceso en el caso de los trasteros.<\/p>\n<p>Las superficies \u00fatiles de estos elementos a efectos de venta y financiaci\u00f3n tienen unas limitaciones, que son las siguientes:<br \/>\n\u2022 Garaje \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 25 m2 \u00fatiles<br \/>\n\u2022 Trastero \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 8 m2 \u00fatiles<br \/>\n\u2022 Anejo Rural \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 15% superficie \u00fatil vivienda<\/p>\n<p>EN DEFINITIVA LA SUPERFICIE UTIL COINCIDE CON LA SUPERFICIE VENDIBLE EN ESTE TIPO DE PROMOCIONES<\/p>\n<h2>SUPERFICIE CONSTRUIDA<\/h2>\n<p>A los efectos de determinar la relaci\u00f3n entre superficie \u00fatil y construida, consideramos como superficie construida la de las viviendas y anejos y la de todos los elementos comunes del edificios (portales, escaleras, ascensores, etc.)<\/p>\n<p>ES DECIR, TODA LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DEL EDIFICIO, (LA QUE VA A SERVIR PARA QUE EL CONTRATISTA EVALUE SU OFERTA ECONOMICA Y CIFRE SU PRECIO DE CONTRATA).<\/p>\n<p>Conocido el Proyecto T\u00e9cnico de la Promoci\u00f3n, es evidente, que podremos evaluar con total seguridad esta relaci\u00f3n. El problema surge cuando un Promotor Inmobiliario esta estudiando la Viabilidad Econ\u00f3mico Financiera de una Promoci\u00f3n de Viviendas de protecci\u00f3n Publica y tiene que estimar \u201c a priori\u201d esta relaci\u00f3n<\/p>\n<p>Ser\u00e1 FUNADAMENTAL EN SU PLANTEAMIENTO DE VIABILIDAD YA QUE PAGA AL CONTRATISTA, LO QUE CONSTRUYE Y SOLO VENDE YUN A PARTE DE LO CONSTRUIDO.<\/p>\n<p>Es evidente que la relaci\u00f3n que estamos buscando depende de multitud de par\u00e1metros como son:<\/p>\n<ul>\n<li>la geometr\u00eda del solar donde se va a desarrollar el proyecto a construir,<\/li>\n<li>la normativa urban\u00edstica aplicable<\/li>\n<li>la altura del edificio<\/li>\n<li>el dise\u00f1o del portal y las escaleras<\/li>\n<li>las exigencias del C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n (CTE), en cuanto a exigencias de reserva de espacios adicionales en la edificaci\u00f3n para basuras, infraestructura de telecomunicaciones, etc., as\u00ed como de las Compa\u00f1\u00edas suministradoras de servicios (agua, luz, gas, etc,)<\/li>\n<li>la normativa de evacuaci\u00f3n y seguridad ante incendios<\/li>\n<li>la normativa de accesibilidad universal<\/li>\n<li>la habilidad del proyectista<\/li>\n<li>la imagen que desee dar el promotor al edificio, etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p>De acuerdo con estas nuevas exigencias proponemos una relaci\u00f3n, contrastada por el Colegio de Arquitectos de Baleares, que la ha obtenido a base de estudios estad\u00edsticos sobre promociones ejecutadas en la isla, que parte de las siguientes relaciones:<\/p>\n<p>Superficie construida de la Vivienda = Superficie \u00datil x 1,18<br \/>\nSuperficie construida con zonas comunes = Superficie construida vivienda x 1,15<\/p>\n<p>En consecuencia:<\/p>\n<p>Sup. construida de la vivienda con zonas comunes = Sup. \u00datil Vivienda x 1,18 x 1,15 (= 1,357)<\/p>\n<p>De donde podemos concluir:<\/p>\n<h2>A) Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida RECOMENDADA EN VIVIENDAS<\/h2>\n<p>Superficie \u00datil\/Superficie construida con zonas comunes = 0,7369<\/p>\n<p>Otra previsi\u00f3n an\u00e1loga la podemos obtener de los concurso de compra de suelo que efect\u00faa el organismo publico SEPES, que aplica un coeficiente de 0,72<\/p>\n<p>Y en el mismo sentido se pronunciaba una normativa, ya derogada de la Comunidad de Madrid, que aplicaba como limite el coeficiente 0,72.<\/p>\n<p>As\u00ed pues, nuestra propuesta es aplicar, para los estudios de Viabilidad de las Promociones de Viviendas de Protecci\u00f3n Publica, un coeficiente que este dentro de la horquilla 0,720 \u2013 0,737, y que si luego se logra mejorar en el proyecto del edificio, pues mucho mejor.<\/p>\n<h2>B) RELACION RECOMENDADA EN ANEJOS VINCULADOS A LA VIVIENDA<\/h2>\n<p>Para estos elementos, y teniendo en cuenta que en la definici\u00f3n de superficie \u00fatil y construida de los mismos figuran, en ambas, las superficies \u00fatiles o construidas de las zonas comunes de acceso y circulaci\u00f3n, elevamos la relaci\u00f3n superficie \u00fatil\/superficie construida a unos valores entre 0,80 \u2013 0,85<\/p>\n<h2>C) RELACION RECOMENDADA EN ANEJOS NO VINCULADOS A LA VIVIENDA (TALES COMO LOCALES COMERCIALES)<\/h2>\n<p>Teniendo en cuenta que parte de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, considera que para estos elementos no se debe considerar la superficie \u00fatil real sino un coeficiente fijo en funci\u00f3n de la superficie construida, que cifran entre 0,80 \u2013 0,85, mantenemos la relaci\u00f3n propuesta como en los anejos vinculados, entre 0,80 \u2013 0,85.<\/p>\n<p>M\u00e1s art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n<ul>\n<li>Cuadernos del Promotor Inmobiliario en <a href=\"https:\/\/prayde.com\/wordpress\/\"><strong>https:\/\/prayde.com\/wordpress\/<\/strong><\/a><\/li>\n<li>Software de An\u00e1lisis de Viabilidad de Promociones, <strong>Gestinmo<\/strong>, en <a href=\"https:\/\/prayde.com\/\"><strong>https:\/\/prayde.com<\/strong><\/a><\/li>\n<li>B\u00fascanos en Twitter <strong>@PraydeG<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>Y en nuestros canales de YouTube <a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36\"><strong>https:\/\/www.youtube.com\/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36<\/strong><\/a><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Relaci\u00f3n Superficie \u00datil Construida Cuando hablamos de la relaci\u00f3n superficie \u00fatil construida en un Proyecto de Viviendas de Protecci\u00f3n Publica, debemos precisar los conceptos de ambos t\u00e9rminos. 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