El Estudio Econ\u00f3mico de una promoci\u00f3n Inmobiliaria establece como diferencia entre ingresos y costes, los siguientes m\u00e1rgenes de resultados:<\/p>\n
+ INGRESOS (VENTAS, RENTAS POR ALQUILERES O SERVICIOS)
– COSTES EXPLOTACION (CE)
= EBITDA
– AMORTIZACION
= (o BAIT = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos) BAII
– GASTOS FINANCIEROS (GF)
= (o BAT = Beneficio Antes de Impuestos) BAI
– IMPUESTO DE SOCIEDADES (IS)
= BN (BENEFICIO NETO o BDT)<\/p>\n
Evidentemente en una promoci\u00f3n para venta no existen amortizaciones (que en una promoci\u00f3n en alquiler solo ser\u00e1n las correspondientes al edificio y no al terreno, que no se amortiza) y, en consecuencia: EBITDA = BAII<\/p>\n
Tambi\u00e9n es evidente que los GF depender\u00e1n de la forma en que se financie la operaci\u00f3n, y que a su vez, el IS depender\u00e1 de los GF, al ser estos un gasto fiscalmente deducible.<\/p>\n
La rentabilidad est\u00e1tica de una promoci\u00f3n Inmobiliaria se obtiene relacionando dos magnitudes del estudio econ\u00f3mico, que es un documento esencialmente est\u00e1tico, ya que no depende del tiempo. Es como una fotograf\u00eda del fina de la promoci\u00f3n, donde se recogieran por un lado los ingresos que se han ido produciendo a lo largo del tiempo, frente a los costes, que igualmente se han ido produciendo, con distinta cadencia a lo largo del tiempo.<\/p>\n
Para estudiar la Rentabilidad Est\u00e1tica de la Promoci\u00f3n Inmobiliaria, los analistas financieros utilizan, principalmente, los tres ratios siguientes:<\/p>\n
A) Rentabilidad Econ\u00f3mica : RE = BAII\/CE
Mide, pues, la rentabilidad de la promoci\u00f3n, con independencia de c\u00f3mo se haya financiado esta.<\/p>\n
B) Rentabilidad Financiera: RF = BN\/FP
Siendo FP los fondos propios utilizados, recursos empleados en la promoci\u00f3n, que dada su variabilidad en el tiempo, ya que puede ser fruto de varias ampliaciones con sus correspondientes desembolsos, en distintos periodos de tiempo, se considera en el calculo del ratio en su estado medio de utilizaci\u00f3n.<\/p>\n
As\u00ed pues mide la rentabilidad que obtiene el accionista por su inversi\u00f3n (medida en desembolsos de capital social)<\/p>\n
C) Margen de Ventas: MgV = BAI\/V<\/p>\n
Siendo V el volumen de Ingresos obtenidos.
En el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, realizado por la Universidad de Navarra, bajo el patrocinio del FEI (Fundaci\u00f3n de Estudios Inmobiliarios) y el Ministerio de Fomento en el a\u00f1o 2000, se recoge los resultados de una encuesta realizada a mas de 4.500 empresas inmobiliarias, en los que expresan que los valores m\u00ednimos utilizados por dichas empresas, para considerar viable una promoci\u00f3n inmobiliaria desde este punto de vista oscilan en las siguientes horquillas:<\/p>\n
\u00a7 Rentabilidad Econ\u00f3mica \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026. 20 % – 25%
\u00a7 Rentabilidad Financiera \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 10 % – 15 %
\u00a7 Margen de Ventas \u2026\u2026\u2026\u2026.\u2026\u2026\u2026\u2026\u202610% – 15 %<\/p>\n
Evidentemente el sector ha sufrido profundas transformaciones desde esa fecha en pleno ciclo expansivo del sector que ha durado desde 1997 \u2013 2007. En la actualidad el sector se encuentra en una crisis profunda incardinada en la crisis financiera y econ\u00f3mica que atraviesan la mayor parte de los pa\u00edses europeos y del resto de la econom\u00eda mundial.
As\u00ed pues, los valores anteriores hay que tomarlos con precauci\u00f3n, y sobre todo teniendo en cuenta que las restricciones financieras existentes, exigen que las empresas del sector, tradicionalmente descapitalizadas, tengan que utilizar recursos propios que hay que acostumbrase a que est\u00e9n en niveles suficientemente altos con respecto a los hist\u00f3ricamente utilizados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"