SUPONEMOS QUE EL COMPRADOR ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA Y POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE IVA CON DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO<\/p>\n
Se supone que, en todos los casos, la compraventa se otorga en escritura publica. Seg\u00fan sea el titular del terreno (vendedor) podemos distinguir los siguientes casos<\/p>\n
A) VENDEDOR ES PERSONA FISICA QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA, PERO QUE EJECUTA A SU CARGO LA URBANIZACION DE LOS TERRENOS.<\/p>\n
En este caso, por el la persona f\u00edsica titular del terreno quien ejecuta la urbanizaci\u00f3n a su consta, ser\u00e1 considerado como sujeto pasivo de IVA (ocasional) y en consecuencia si se trata de una entrega de l bien la operaci\u00f3n estar\u00e1 sujeta a IVA al tipo general del 18%, vigente partir de 1 de julio de 2010.<\/p>\n
As\u00ed pues, en este caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA del 18% y adem\u00e1s tendr\u00e1 un coste de AJD que deber\u00e1 liquidar en la CCAA en el plazo m\u00e1ximo de 30 Diaz desde la fecha de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Al tratarse de un terreno en curso de urbanizaci\u00f3n, tendr\u00e1 la naturaleza de terreno urbano, y en consecuencia estar sujeto al Impuesto Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido como Plusval\u00eda, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.<\/p>\n
B) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EN LA OPERACI\u00d3N NO SE PRODUCE LA ENTREGA AL COMPRADOR (POR EJEMPLO SE TRATA DE UNA CONDICION SUSPENSIVA O D EUNA OPCION DE COMPRA)<\/p>\n
La operaci\u00f3n de compra esta sujeta a TPO al tipo vigente en cada CCAA<\/p>\n
C) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO EN CURSO DE URBANIZACION, ESTARA AFECTO A SU EXPLOTACION, Y SE TRATA DE UNA ENTREGA<\/p>\n
La operaci\u00f3n esta sujeta a IVA, al tipo vigente desde 1 de julio de 2010 del 18%.<\/p>\n
Adem\u00e1s al otorgarse el documento en escritura publica estar sujeto a AJD a tipo variable seg\u00fan las CCAA al tipo general, vigente en la legislaci\u00f3n de la Comunidad Aut\u00f3noma correspondiente. (en los casos A) , B) y C) no existe AJD)<\/p>\n
As\u00ed pues, en este caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA del 18% y adem\u00e1s tendr\u00e1 un coste de AJD que deber\u00e1 liquidar en la CCAA en el plazo m\u00e1ximo de 30 Diaz desde la fecha de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Al tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existir\u00e1 Impuesto Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido como Plusval\u00eda, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.<\/p>\n
As\u00ed pues, en todos los casos la sujeci\u00f3n a IVA debido a la naturaleza del terreno transmitido, se produce por el hecho de estar en curso de urbanizaci\u00f3n. Es decir para calificar la operaci\u00f3n como sujeta a IVA, Hacienda tendr\u00e1 en cuenta que este hecho se haya producido realmente, para lo cual se deben dar dos circunstancias:<\/p>\n
a) Que se haya iniciado realmente la urbanizaci\u00f3n<\/p>\n
b) Que se hayan pagado alguna certificaci\u00f3n, cursada por el contratista, ejecutor de la misma, aunque a estos efectos su cuant\u00eda sea irrelevante.<\/p>\n
La demostraci\u00f3n de que se ha cumplido la primera circunstancia se resuelve por medio de una certificaci\u00f3n de inicio de obra, emitida por el Director T\u00e9cnico de la Obra (Ingeniero de Caminos o Arquitecto), y visada por el Colegio Profesional correspondiente que indique tal circunstancia.<\/p>\n
Ahora bien, de acuerdo con lo dispuesto en el Articulo 14.2 del Real Decreto Legislativo 2\/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, SE PRESUMEN INICIADAS LAS OBRAS DE URBANIZACI\u00d3N CUANDO EXISTA ACTA ADMINISTRATIVA O NOTARIAL DEL COMIENZO DE LAS OBRAS. <\/p>\n
En resumen, teniendo en cuenta lo explicado, resulta recomendable realizar acta de inicio de obras firmada por la Direcci\u00f3n facultativa, visada por el Colegio oficial y protocolizada ante Notario.<\/p>\n
D) VENDEDOR PERSONA FISICA TITULAR DE UN TERRENO AFECTADO POR UNA DETERMINADA ACTUACION URBSANISTICA DESARROLLAR POR EL SISMTEMA DE COOPERACION O DE COMPENSACION A CUYA JUNTA SE HA ADEHERIDO.<\/p>\n
Este caso es similar al anterior, el titular del terreno que esta adherido a una Junta de Compensaci\u00f3n, es sujeto pasivo ocasional de IVA, pero solo desde el momento en que iniciadas las obras de urbanizaci\u00f3n por parte de la Junta de Compensaci\u00f3n, abona alguna cuota para el pago de aquellas obras, con independencia del numero de cuotas abonadas y del importe de las mismas. Por lo tanto si la venta de los terrenos se produce con anterioridad a estos hechos, la operaci\u00f3n tributaria por TPO, y solo a partir de que se den estas circunstancias, la operaci\u00f3n estar\u00eda sujeta a IVA.<\/p>\n
Hay que tener mucho cuidado, ya que el vendedor puede creer que ya es sujeto pasivo de IVA, aunque sea ocasional, desde que ha abonado cuotas de urbanizaci\u00f3n, a veces de gran cuant\u00eda, pero no, solo ser\u00e1 sujeto pasivo de IVA cuando se haya iniciado las obras de urbanizaci\u00f3n (los pagos anteriores por proyectos, indemnizaciones, provisiones, etc.) no computan a efectos fiscales.<\/p>\n
Los efectos para el vendedor, persona f\u00edsica, es que desde el momento es que es sujeto pasivo ocasional del IVA, esta obligado a repercutir el impuesto, teniendo derecho, as\u00ed mismo, a deducir, como IVA soportado, todas las cuotas de urbanizaci\u00f3n abonadas que le haya girado para su pago la Junta de Compensaci\u00f3n.
En el mismo caso fiscal se estar\u00e1 cuando se trate de ejecuci\u00f3n por el Sistema Urban\u00edstico de Cooperaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"