{"id":1938,"date":"2010-11-12T12:31:00","date_gmt":"2010-11-12T12:31:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:37:21","modified_gmt":"2022-08-08T09:37:21","slug":"capital-medio-ponderado-de-una-empresa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/capital-medio-ponderado-de-una-empresa\/","title":{"rendered":"Capital Medio Ponderado de una Empresa Inmobiliaria"},"content":{"rendered":"
Las empresas Inmobiliarias recurren para el ejercicio de su actividad, a la utilizaci\u00f3n de dos tipos de recursos financieros,<\/span> que contablemente registran en el PASIVO de su balance, que tienen unas caracter\u00edsticas diferenciadores que, a nuestros efectos son los siguientes:<\/span><\/span><\/p>\n

a) Fondos o Recursos Ajenos (FA)<\/span>, cuyo coste<\/span>, que llamaremos Cfa, es explicito, es decir viene determinado por las condiciones contractuales de los prestamos <\/span>y cr\u00e9ditos concedidos por las entidades financieras, y por otro lado suponen un gasto deducible del Impuesto de Sociedades (IS).<\/span><\/span><\/p>\n

b) Fondos o Recursos Propios (FP),<\/span> cuyo coste, que llamaremos Cfp, no tiene las dos caracter\u00edsticas se\u00f1aladas para los fondos ajenos: su coste no es explicito<\/span> y adem\u00e1s no supone un gasto deducible del impuesto de sociedades.<\/span><\/span><\/p>\n

L\u00f3gicamente el Cfa es f\u00e1cil de obtener, pero no as\u00ed el coste de los fondos propios, que evidentemente existe, ya que ning\u00fan inversor estar\u00e1 dispuesto a facilitar dinero a la empresa en forma de capital social, si esto no le supone una rentabilidad a corto o largo plazo. Y precisamente, en sus decisiones de invertir, el inversor medir\u00e1 el riesgo de la operaci\u00f3n,<\/span> la promoci\u00f3n inmobiliaria en cuesti\u00f3n, que vaya a realizar la empresa, y para la cual solicite los fondos propios necesarios, sino adem\u00e1s el riesgo de la propia empresa, medido l\u00f3gicamente por su grado de endeudamiento (relaci\u00f3n de recursos ajenos\/recursos totales), el riesgo del sector y el de la econom\u00eda general del pa\u00eds. Este comportamiento, tan razonable, conducir\u00e1 a exigir una prima de riesgo<\/span> mas o menos elevada, que determinara un coste para dichos recursos, y a la que la empresa, se vera abocada, sin que contractualmente exista ning\u00fan pacto que asegure esta rentabilidad m\u00ednima exigida, As\u00ed pues, no es un compromiso adquirido por contrato, sino una pol\u00edtica de exigencia de dividendos, de precio de la acci\u00f3n, etc., que en el futuro compense al inversor de su decisi\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

La suma de ambos tipos de fondos supone los FONDOS TOTALES (FT) = FP + FA<\/span> que la empresa dispone para efectuar sus inversiones que materializara en el ACTIVO de su balance: Adquisici\u00f3n de solares y terrenos, promociones en curso, inmuebles de su inmovilizado, etc.<\/span><\/span><\/p>\n

As\u00ed pues, si a la vista de las caracter\u00edsticas de ambos recursos financieros, quisi\u00e9ramos calcular el coste de estos recursos<\/span>, habr\u00eda que efectuar dos operaciones previas:<\/span><\/span><\/p>\n

a) Homogeneizarlos<\/span>, para poder sumarlos, ya que unos son deducibles y otros no del Impuesto de Sociedades. Operaci\u00f3n que conseguimos multiplicando el coste de los recursos ajenos por el factor (1 \u2013 T), siendo T la cuota vigente del impuesto de sociedades.<\/span><\/span>
b) Ponderarlos <\/span>adecuadamente, lo que conseguimos con el factor peso de cada uno de los recursos, ajenos o propios, con respecto a los recursos totales.<\/span><\/span><\/p>\n

Aplicando estas dos operaciones, podemos obtener el Coste de Capital Medio Ponderado<\/span> de una empresa, que denominaremos CCMP, y que se calcula mediante la formula<\/span><\/span><\/p>\n

CCMP = ( Cfa x FA x (1 \u2013 T) + Cfp x FP ) \/ FT<\/span><\/span><\/p>\n

Veamos un ejemplo <\/span>de aplicaci\u00f3n:<\/span><\/span><\/p>\n

Supongamos una empresa inmobiliaria que tiene un coeficiente de endeudamiento del 60% \/relaci\u00f3n de fondos ajenos\/recursos totales), con un coste medio del 5%. La empresa tradicionalmente viene repartiendo a sus accionistas un 8% de dividendos. El impuesto de sociedades es del 30%.<\/span><\/span><\/p>\n

Se pide: Calcular el coste de capital medio ponderado de la misma<\/span><\/span><\/p>\n

SOLUCION:<\/span><\/span><\/p>\n

Si suponemos que el coste de los fondos propios equivale a la tasa de dividendos que la empresa tradicionalmente viene repartiendo a sus accionistas (lo que es una suposici\u00f3n algo simplista), aplicando la formula anterior, tendremos:<\/span><\/span><\/p>\n

CCMP = 5% x 0,6 x (1 \u2013 0,30) + 8% x 0,40 = 5,30%<\/span><\/span><\/p>\n

Es evidente, por aplicaci\u00f3n de la formula, que si el endeudamiento de la empresa fuera del 100%, es decir, si todos los fondos utilizados por la empresa fueran ajenos, CCMP = 3,5%. Por el contrario si la empresa utilizar\u00e1 exclusivamente fondos propios, manteni\u00e9ndose las dem\u00e1s par\u00e1metros, el CCMP = 8%. Es decir, parece deducirse de la formula, un comportamiento poco realista: cuanto mas se endeude la empresa menor es el coste de capital medio ponderado.<\/span><\/span><\/p>\n

L\u00f3gicamente los supuestos extremos anteriores, no se dan en la realidad ya que no se mantendr\u00edan el resto de par\u00e1metros. Por ejemplo, si una empresa se financiara exclusivamente con recursos ajenos, suponiendo esta situaci\u00f3n viable, las entidades financieras le aplicar\u00edan tipos de inter\u00e9s mas elevado, en el supuesto de que les concedieran cr\u00e9dito, ya que su riesgo seria muy elevado.<\/span><\/span><\/div>\n

<\/p>\n

El CCMP tiene dos aplicaciones importantes<\/span>, que conviene se\u00f1alar:<\/span><\/span><\/p>\n

1) Una promoci\u00f3n inmobiliaria se considera que es una buena inversi\u00f3n si su TIR supera el CCMP<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

2) Una buena tasa de descuento<\/span> de los flujos de caja para el calculo realista del VAN<\/span> de una Promoci\u00f3n Inmobiliara es utilizar el CCMP<\/span><\/span><\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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