<\/p>\n
Una promoci\u00f3n inmobiliaria para alquiler<\/b>, tanto para viviendas como para oficinas o comercial, tiene en su desarrollo dos fases independientes<\/b>:<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span>La fase de construcci\u00f3n del edificio<\/b>, que se inicia con la compra del suelo y posterior construcci\u00f3n del edificio o en los casos de rehabilitaci\u00f3n con la adquisici\u00f3n del inmueble a rehabilitar.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n En esta fase no existe pues cuenta de explotaci\u00f3n<\/span><\/b>, sino solo costes que se contabilizan el activo de la empresa dentro del capitulo de inmovilizado de la misma.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n La financiaci\u00f3n<\/b> de esta fase se realiza con recursos propios o ajenos<\/b>, por lo que al final de la fase tendremos que equilibrar<\/b>:<\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span>El capital social o fondos propios<\/b> utilizados y<\/span><\/p>\n b) <\/span><\/span><\/span>Los prestamos<\/b>, generalmente hipotecarios, utilizados para la compra de la materia prima y la construcci\u00f3n del edificio<\/span><\/p>\n c) <\/span><\/span><\/span>Con el coste total<\/span><\/b> del mismo, y en su caso, con las posible subvenciones recibidas del Estado o de las propias Comunidades Aut\u00f3nomas.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Es decir l\u00f3gicamente al final de esta fase no deberian existir recursos ajenos o propios significativos que no sean utilizables, con las salvedades que luego veremos.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n b) <\/span><\/span><\/span>La fase de explotaci\u00f3n del edificio<\/b>, que salvo casos muy singulares que solo se dan en el uso terciario (mercado de oficinas en alquiler) comienza<\/b> una vez terminada la obra y conseguidos sus permisos necesarios para su ocupaci\u00f3n<\/b> (licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/b> o cedula de calificaci\u00f3n definitiva<\/b> en el caso d edificios de viviendas, seg\u00fan sean estos libres o protegidos, y generalmente las dos, y para caso de edificios de terciario la licencia de actividad y\/o de funcionamiento)<\/span><\/p>\n En esta fase existen unos ingresos, generalmente de car\u00e1cter mensual, que son las rentas recibidas de los inquilinos del inmueble, que se va llenando con un cierto ritmo, hasta alcanzar la ocupaci\u00f3n plena.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n En este caso s\u00ed existe cuenta de resultados<\/span><\/b> que tiene los siguientes elementos:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Ingresos<\/span><\/b> por <\/span>alquileres<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Costes de explotaci\u00f3n<\/span><\/b> (compuestos generalmente por las siguientes partidas de gasto:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Gastos de administraci\u00f3n<\/b><\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Gastos de Comunidad<\/b> (por la parte no alquilada)<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Gastos de mantenimiento del edificio<\/b> y sus instalaciones generales<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Gastos no repercutibles en la renta (impuestos<\/b> locales: IAE, IBI), etc.<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n La cuenta quedaria:<\/span><\/p>\n Rentas \u2013 Gastos de Explotaci\u00f3n = EBITDA<\/b> (Beneficio bruto de explotaci\u00f3n)<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Menos: Amortizaci\u00f3n del edificio (el m\u00e1ximo legal deducible fiscalmente es el 2% anual)<\/span><\/p>\n = BAII<\/b> (Beneficio antes de Intereses e Impuestos)<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Menos: Gastos Financieros<\/span><\/p>\n = BAI<\/b> (Beneficio antes de Impuestos<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Menos el Impuesto de Sociedades (IS)<\/span><\/p>\n = BN<\/b> (Beneficio neto)<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Como hemos dicho, al inicio de esta explotaci\u00f3n tendremos un pr\u00e9stamo<\/b>, generalmente hipotecario, que<\/b> entra en periodo de amortizaci\u00f3n<\/b>, por lo que peri\u00f3dicamente la empresa tendr\u00e1 que abonar una cuota<\/b> compuesta de dos partes:<\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span>Inter\u00e9s del capital<\/span><\/p>\n b) <\/span><\/span><\/span>Capital amortizado<\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n L\u00f3gicamente, el importe total de las cuotas<\/b> que se van abonando en el ejercicio son las que influir\u00e1n en el cash \u2013 flow de tesorer\u00eda<\/b> de la empresa, ya que la empresa debe haber generado la tesorer\u00eda necesaria para su abono en cada periodo de pago establecido en el contrato de pr\u00e9stamo. Y de ellas, solamente la parte de cada cuota que se corresponde con intereses, ser\u00e1n las que ir\u00e1n directamente a la cuenta de resultados de la empresa.<\/b><\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n Luego existir\u00e1 una doble condici\u00f3n<\/b>:<\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span>Satisfacer las necesidades de tesorer\u00eda<\/b> exigidas en cada momento<\/span><\/p>\n