{"id":1928,"date":"2011-01-26T11:21:00","date_gmt":"2011-01-26T11:21:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:37:14","modified_gmt":"2022-08-08T09:37:14","slug":"urbanizador-privado-ecuacion-de-canje","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/urbanizador-privado-ecuacion-de-canje\/","title":{"rendered":"Urbanizador Privado. Ecuaci\u00f3n de canje"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

Desde que la Comunidad Valenciana introdujo la figura del Urbanizador privado<\/b>, muchas legislaciones Auton\u00f3micas se han incorporado a esta figura de actuaci\u00f3n urban\u00edstica,<\/b> que en esencia, y salvando las diferencias formales y de procedimiento, que existen de una legislaci\u00f3n auton\u00f3mica a otra, consiste en los siguientes:
<\/span><\/p>\n

a) <\/span><\/span><\/span>Existe en el Plan General un determinado sector con diversos propietarios del suelo que<\/b> por las razones que sean, no act\u00faan en dicho sector de forma inmediata<\/b> desde su aprobaci\u00f3n o pasado un determinado tiempo..
<\/span><\/p>\n

b) <\/span><\/span><\/span>En ese contexto, y en algunos legislaciones, incluso antes, ya que se puede, incluso partir de terrenos a reclasificar, una persona f\u00edsica o jur\u00eddica<\/b>, que de momento llamaremos A, <\/span>incluso no tiene porque tener la condici\u00f3n de propietario de los terrenos o de parte de los mismos, que constituyen la actuaci\u00f3n urban\u00edstica determinada, proponen al Ayuntamiento correspondiente, un Proyecto T\u00e9cnico de Actuaci\u00f3n, comprometi\u00e9ndose a su inmediato desarrollo<\/b> y ejecuci\u00f3n, que l\u00f3gicamente comprende, por supuesto la urbanizaci\u00f3n de dichos terrenos. Al mismo tiempo y en sobre cerrado establecen una Propuesta Econ\u00f3mica, que establece la valoraci\u00f3n de su actuaci\u00f3n <\/b>y las <\/span>condiciones jur\u00eddicas y econ\u00f3micas con el resto de propietarios, as\u00ed como con el Ayuntamiento. L\u00f3gicamente, como hemos se\u00f1alado el procedimiento varia de una Comunidad Aut\u00f3noma a otra, seg\u00fan lo previsto en su legislaci\u00f3n especifica. <\/span><\/p>\n

c) <\/span><\/span><\/span>El Ayuntamiento<\/span><\/b>, analiza t\u00e9cnicamente la propuesta y si le parece conveniente para el internes general del municipio, inicia un procedimiento de Concurso Publico,<\/b> en el que cumplidas las condiciones establecidas en el mismo, pueden presentar Proyectos T\u00e9cnicos que igualen o mejoren el presentado por A, axial como la correspondiente propuesta Econ\u00f3mica.<\/span><\/p>\n

d) <\/span><\/span><\/span>Terminado el plazo del concurso, se abren los sobres cerrados, que contienen la propuesta t\u00e9cnica y se valoran por los T\u00e9cnicos Municipales, el conjunto de documentaci\u00f3n entregada: Propuesta t\u00e9cnica y Econ\u00f3mica.<\/span><\/p>\n

e) <\/span><\/span><\/span>El final del proceso supone que el Ayuntamiento declara<\/span><\/b> a A o bien a cualquier otro de los ofertantes, como URBANIZADOR PRIVADO<\/b>. Tambi\u00e9n esta denominaci\u00f3n y sus atribuciones var\u00edan de una Comunidad a otra..<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Desde el punto de vista puramente econ\u00f3mico<\/span><\/b> el denominado URBANIZADOR PRIVADO tiene como obligaci\u00f3n principal, la ejecuci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n<\/b> del sector, mediante el presupuesto por el que se ha comprometido, en general a riesgo y ventura (ya que las posibles modificaciones del presupuesto, denominadas \u201cretasaciones\u201d est\u00e1n tasadas por ley). Dicho presupuesto incluye los costes directos de ejecuci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n (incluidas los accesos de infraestructuras necesarios), las indemnizaciones<\/b> por edificaciones o explotaciones existentes en el sector, que hubiera que demoler, por ser incompatibles con la actuaci\u00f3n, asi como los gastos generales y el beneficio<\/b>, que le correspondiera como constructor, y los gastos financieros<\/b> que le pueden suponer la operaci\u00f3n de construcci\u00f3n, y tambi\u00e9n un cierto beneficio como URBANIZADOR PRIVADO (generalmente limitado por ley), que l\u00f3gicamente aplica dado el riesgo que le puede suponer.<\/span><\/p>\n

A cambio<\/span><\/b> de esta prestaci\u00f3n, los propietarios<\/b> de terrenos, que reciben el aprovechamiento urban\u00edstico que les corresponda, en proporci\u00f3n a su titularidad, en parcelas urbanizadas podr\u00e1n<\/b>, en general pagar<\/b>:<\/span><\/p>\n

a) <\/span><\/span><\/span>en met\u00e1lico<\/span><\/b>, la parte correspondiente
<\/span><\/p>\n

b) <\/span><\/span><\/span>en especie<\/span><\/b>, por medio de la cesi\u00f3n al URBANIZADOR PRIVADO, de parte del aprovechamiento <\/b>que les corresponda.<\/span><\/p>\n

c) <\/span><\/span><\/span>en una modalidad mixta<\/b>, parte en met\u00e1lico y parte en especie.
<\/span><\/p>\n

Las leyes var\u00edan, en las modalidades que pueden o no estar presentes o, incluso quedar sin estar operativas en el Pliego de Condiciones que contiene la Propuesta Econ\u00f3mica, que en definitiva regula las relaciones entre los propietarios, el Ayuntamiento y el URBANIZADOR PRIVADO.<\/span><\/p>\n

En todo caso, el URBANIZADOR PRIVADO, siempre deber\u00e1 plantear la ecuaci\u00f3n de canje,<\/b> que es la siguiente: \u00bfQu\u00e9 parte del aprovechamiento urban\u00edstico de cada propietario se debe ceder al URBANIZADOR PRIVADO, en contraprestaci\u00f3n de su actuaci\u00f3n?<\/b><\/span><\/p>\n

Para la resoluci\u00f3n de este problema, nos vamos a poyar en un ejemplo num\u00e9rico<\/b>, el planteado en el ejemplo de unapublicacion anterior sobre U.A., de Julio de 2010 , cuyos par\u00e1metros urban\u00edsticos reproducimos a continuaci\u00f3n:<\/span><\/p>\n

DATOS SECTOR A3 (100.000 m2 superficie de terreno)<\/span> <\/p>\n\n\n\n\n\n\n
\n

Uso<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Parcela De Suelo Neta<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Edificabilidad<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Coeficiente De Homogeneizacion<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL LIBRE<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

60.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

30.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL VPP<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

35.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

10.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0,70<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

COMERCIAL<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0,90<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Aplicando la homogenizaci\u00f3n correspondiente, tendremos:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

Uso<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Edificabilidad M2 Constr<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Coefi. Homogeneizacion<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

(U.A.) Edificab. Homogeneizada <\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL LIBRE<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

30.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

30.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL VPP<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

10.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0,70<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

7.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

COMERCIAL<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0,90<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

4.500<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

TOTALES<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

45.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

41.500<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/span><\/p>\n

El pretendido URBANIZADOR PRIVADO A, estima que la ejecuci\u00f3n material de la urbanizaci\u00f3n es de: PEM = 3.112.356 euros
<\/span><\/p>\n

En su Propuesta Econ\u00f3mica incluye los siguientes datos:<\/span><\/p>\n

Presupuesto de Ejecuci\u00f3n Material<\/span><\/b> Obras de Urbanizaci\u00f3n\u2026 3.112.356 euros<\/span><\/p>\n

Gastos Generales Constructor 13% <\/span> <\/span>404.606<\/span><\/p>\n

Beneficio Industrial del Constructor 6% <\/span> <\/span> <\/span>186.741
<\/span><\/p>\n

TOTAL PRESUPUESTO OBRAS POR CONTRATA\u2026 <\/span> <\/span>3.703.703<\/span><\/b><\/span><\/p>\n

Honorarios Proyecto y Direcci\u00f3n Obra 7,33% S\/PEM <\/span> <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>228.273<\/span><\/p>\n

Control de calidad <\/span>1% S\/PEM <\/span> <\/span> <\/span>31.123<\/span><\/p>\n

Seguridad y Salud <\/span>0,8% S\/ PEM <\/span> <\/span> <\/span>24.900<\/span><\/p>\n

Gesti\u00f3n de Residuos <\/span>0,4% S\/PEM <\/span> <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>12.000<\/span><\/p>\n

TOTAL PRESUPUESTO OBRAS DE URBANIZACION. <\/span>4.000.000<\/span><\/b><\/p>\n

Gastos Financieros 5% s\/ TP <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>200.000<\/span><\/p>\n

TOTAL COSTE <\/span> <\/span> <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>4.200.000<\/span><\/b><\/p>\n

Beneficio Urbanizador Privado 10% <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>420.000<\/span><\/p>\n

TOTAL PRESUPUESTO <\/span> <\/span> <\/span> <\/span>4.620.000<\/span><\/b><\/p>\n

Lo que supone una repercusi\u00f3n por U.A. de: 4.620.000\/41.500 = 11,32 euros\/m2 U.A.
<\/span><\/p>\n

A continuaci\u00f3n el URBANIZADOR PRIVADO <\/span>debe valorar, a precios de mercado, el valor que alcanzar\u00edan los solares, una vez urbanizados<\/b>.<\/span><\/p>\n

<\/span>Y para ello dispone de tres m\u00e9todos:<\/span><\/p>\n

a) <\/span><\/span><\/span>Hacer la valoraci\u00f3n por medio de una empresa Tasadora Homologada<\/b> por el Banco de Espa\u00f1a.
<\/span><\/p>\n

b) <\/span><\/span><\/span>Hacer una tasaci\u00f3n por medio de t\u00e9cnico habilitado<\/b> por su Colegio Profesional correspondiente<\/span><\/p>\n

c) <\/span><\/span><\/span>Estimar la valoraci\u00f3n partiendo del valor m\u00e1ximo de los terrenos para VPP si est\u00e1n limitados<\/span><\/b>, por la Comunidad Aut\u00f3noma correspondiente, y aplicar los coeficientes de homogeneizaci\u00f3n <\/b>para la estimaci\u00f3n de los valores de los terrenos del resto de usos.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

El URBANIZADOR PRIVADO decide aplicar el ultimo de los m\u00e9todos descritos, y para ello conoce que en VPP de R\u00e9gimen General, el valor m\u00e1ximo de los terrenos urbanizados, aplicable en la Comunidad Aut\u00f3noma, es el 15%<\/b> del precio m\u00e1ximo de venta, que en dicha Comunidad se obtiene aplicando al Modulo B\u00e1sico estatal vigente (758 euros\/m2 \u00fatil) el coeficiente de tipolog\u00eda 1,6 y el coeficiente de zona (en el municipio donde esta enclavado el Sector A3) de 1,6, en total: PMV = 758 x 1,6 x 1,6 = 1.940,48 euros\/m2 \u00fatil<\/span><\/p>\n

Luego el valor m\u00e1ximo del suelo urbanizado, para esta topolog\u00eda de VPP- RG es de: 15% S\/ 1.940,48 = 291,07 euros\/m2 \u00fatil
<\/span><\/p>\n

Supone tambi\u00e9n que la relaci\u00f3n entre la superficie \u00fatil computable, a efectos de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica de VPP es de 0,75<\/b> (l\u00f3gicamente depender\u00e1 del proyecto y de la regularidad del solar, pero es un coeficiente realista), con lo cual la repercusi\u00f3n de suelo urbanizado en el uso VPP \u2013 RG, ser\u00e1 de: 291,07 x 0,75 = 218,30 euros\/m2 construido.<\/span><\/p>\n

Si ahora hacemos el reparto del coste de las obras de urbanizaci\u00f3n, entre los diversos usos,<\/b> tomando como factor de reparto las U.A. correspondientes a cada uso (es decir, si como es l\u00f3gico, repartimos el coste en funci\u00f3n del valor relativo de cada uso), tendremos:
<\/span><\/p>\n

Como el uso VPP \u2013 RG tiene un total de 10.000 m2 construidos, su valor total como suelo urbanizado ser\u00e1: 10.000 x 218,07 = 2.180.700 euros.<\/span><\/p>\n

Con este valor y aplicando los coeficientes de homogenizaci\u00f3n, que en definitiva son valores relativos de los distintos usos, podemos confeccionar el siguiente cuadro de valores:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

Uso<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Coste Urbanizacion<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Valor Suelo Sin Urbanizar<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

Valor Total Suelo<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL LIBRE<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

3.325.301<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.006.851<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.332.152<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIAL VPP \u2013 RG<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

775.904<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1.404.796<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.180.700<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

COMERCIAL<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

498.795<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1.806.166<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.304961<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

TOTALES<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

4.600.000<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.217.813<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

9.817.813<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

NOTA.- Por ejemplo, el valor del suelo sin urbanizar del uso residencial libre se obtiene de: (2.180.700 \u2013 775.904)\/0,7 = 2.006.851. Y el del suelo sin urbanizar del uso residencial ser\u00e1: 2.006.851 x 0,90 = 1.806.166
<\/span><\/p>\n

Que equivale a un valor de repercusi\u00f3n de: 9.817.813\/41.500 = 236,57 euros\/m2 U.A.<\/span><\/p>\n

Una vez determinado el valor de mercado del suelo de cada uso<\/span><\/b> una vez urbanizado, y sabiendo que el Ayuntamiento debe recibir el 10% del aprovechamiento<\/b>, de forma gratuita y urbanizado, cada propietario tendr\u00e1 derecho a recibir: 41.500 I.A. x 0,9 = 37.750 U.A, cada una de las cuales vale 236,57 euros, y como los propietarios<\/b>, excepto el Ayuntamiento por la cesi\u00f3n de aprovechamiento efectuada, deben pagar un total de 4.600.000 euros, todos ellos deber\u00e1n entregar<\/b>: 4.600.000\/236,57 = 19.445 u.a. es decir un 19.445\/37.350 = 53,40% de las U.A. que les corresponden a los propietarios de los terrenos, o sea un 46,85 % de las U.A. totales del sector.<\/b><\/span><\/p>\n

ECUACION CANJE (%S\/U.A.) = <\/span><\/b><\/p>\n

COSTE URBANIZACION \/ VALOR SUELO URBANIZADO.<\/span><\/b><\/p>\n

\n

InmoSuelo<\/span><\/b> hace este tratamiento de forma automatizada, permitiendo establecer la ecuaci\u00f3n de canje deseada y compar\u00e1ndola con le valor obtenido a traves de la formulacion anterior<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Desde que la Comunidad Valenciana introdujo la figura del Urbanizador privado, muchas legislaciones Auton\u00f3micas se han incorporado a esta figura de actuaci\u00f3n urban\u00edstica, que en esencia, y salvando las diferencias\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[42,30,34,29,24],"class_list":["post-1928","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-analisis","tag-inmobiliaria","tag-inmosuelo","tag-suelo","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nUrbanizador Privado. 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