{"id":1917,"date":"2011-03-31T11:12:00","date_gmt":"2011-03-31T11:12:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:37:06","modified_gmt":"2022-08-08T09:37:06","slug":"cooperativas-y-comunidades-riesgo-del","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/cooperativas-y-comunidades-riesgo-del\/","title":{"rendered":"Cooperativas y Comunidades . Riesgo del Gestor"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

En una promoci\u00f3n de viviendas en r\u00e9gimen de Cooperativa o Comunidad<\/b> de propietarios, la figura que dirige, impulsa y programa es la del Gestor<\/b> que, a diferencia del promotor en una promoci\u00f3n para venta, no aporta capital ni obtiene beneficios, sino que presta un servicio remunerado a los socios<\/b>. Por ello, no asume riesgos en la operaci\u00f3n, en principio<\/span><\/p>\n

Sin embargo, hay casos en los que el GESTOR puede tomar la decisi\u00f3n de iniciar la promoci\u00f3n, sin tener el 100% <\/b>de comuneros o cooperativistas, por lo que debe asumir las cuotas de pago correspondientes a esos comuneros a los que reemplaza.
<\/span><\/p>\n

Para evaluar econ\u00f3micamente el riesgo asumido con esta decisi\u00f3n<\/span><\/b>, una alternativa de calculo que minora su cuant\u00eda es considerar que parte de los pagos que debe asumir los abona de la parte de su prestaci\u00f3n de servicios que corresponde a las cuotas pagadas por el resto de comuneros, y como saldo neto, si es positivo, seria la cantidad que debe financiar con sus otros recursos, propios o ajenos<\/span><\/p>\n

Veamos un EJEMPLO. –<\/span><\/b> Supongamos una Comunidad de Propietarios que necesita 20 comuneros y, cuyo contrato de servicios a un GESTOR <\/span>es del 10% de la inversi\u00f3n. El GESTOR establece que, seg\u00fan el programa financiero hasta el inicio de la obra pasaran 6 meses desde la firma de la adquisici\u00f3n del solar, y cada comunero debe afrontar un pago inicial de 1.000 para la adquisici\u00f3n del solar y luego 100 cada mes.
<\/span><\/p>\n

Calcular el riesgo econ\u00f3mico del GESTOR<\/span><\/b>, que esta dispuesto a no cobrara ning\u00fan honorario en ese periodo de Asunci\u00f3n de riesgos.<\/span><\/p>\n

SOLUCION<\/span><\/b><\/p>\n

Con estos datos el GESTOR <\/span>se puede f\u00e1cilmente calcular una Tabla que con el dinero extra que debe aportar<\/b> a la comunidad de propietarios, en funci\u00f3n del n\u00famero de comuneros que falten <\/b>para cubrir la totalidad de la promoci\u00f3n (fallos)<\/b>:<\/span>
<\/span><\/b><\/p>\n

<\/p>\n

TABLA DE RIEGOS DEL GESTOR: <\/span><\/b><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

Debe (pagos por fallos) <\/span><\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

Ingresos (honorarios) <\/span><\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

Extra (D-I)<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

1 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 1.350 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

19 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.850 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

2 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 2.700 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

18 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.700 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

3 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 4.050 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

17 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.550 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1.500<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

4 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 5.400 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

16 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.400 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

3.000<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

5 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 6.750 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

15 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.250 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

4.500<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Etc.<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Y, con estos datos tomar la decisi\u00f3n que proceda, en el bien entendido de que adem\u00e1s de los recursos extras que se indican para cada caso en la ultima comuna de la tabla, debe de aguantar el coste de la gesti\u00f3n que debe realizar.<\/span><\/p>\n

Si por ejemplo, no esta dispuesto a poner dinero extra en la promoci\u00f3n, lo mas que puede permitirse es dos fallos, es decir debe tener como m\u00ednimo 18 contratos de adhesi\u00f3n y con ellos formar la Comunidad de Propietarios, asumiendo el riesgo de que tiene 5 meses mas para conseguir la firma de los 2 comuneros que le faltan.<\/b><\/span><\/p>\n

La resoluci\u00f3n del ejemplo<\/span><\/b>, solucionado de forma concreta por la \u201ccuenta de la vieja\u201d, nos lleva a generalizar sus resultados<\/b>, ya que si llamamos:<\/span><\/p>\n

NC <\/span>= <\/span><\/b>numero total de comuneros<\/span><\/p>\n

NF <\/span>= <\/span><\/b>numero de fallos<\/span><\/p>\n

P <\/span>= <\/span><\/b>Importe de los pagos comprometidos seg\u00fan el programa financiero aprobado, hasta una determinada fecha.<\/b><\/span><\/p>\n

CG = <\/span><\/b>El porcentaje de honorarios del GESTOR, sobre la inversi\u00f3n realizada en cada periodo<\/span><\/p>\n

E <\/span> <\/span>=<\/span><\/b> Cantidad extra que tiene que aportar el GESTOR<\/span><\/p>\n

Podemos establecer que: <\/span><\/p>\n

Cobros por ingreso<\/span><\/b> de honorarios devengados en el periodo que recibe el GESTOR de los comuneros dados de alta = (NC \u2013 NF) x P x CG<\/b><\/span><\/p>\n

Pagos comprometidos por el GESTOR<\/span><\/b> en el periodo, deducido sus propios honorarios = NF x P x (1 \u2013 CG)<\/b><\/span><\/p>\n

Luego, como: <\/span>Ingresos operaci\u00f3n + E = Pagos comprometidos<\/span><\/p>\n

Resultara: NF x P (1- CG) = (NC \u2013 NF) x P x CG + E<\/b><\/span><\/p>\n

Luego: (NF +<\/b> NF x CG) x P = (NC + NF) x CG x P + E, <\/span><\/b>de donde:<\/span><\/p>\n

P x NF x(1+CG) = P x CG x (NC + NF) + E<\/span><\/p>\n

E = P x ( NF + NF x CG \u2013 CG x NC \u2013 CG x NF) <\/span><\/span><\/p>\n

De donde resulta la formula general:
<\/span><\/p>\n

E = (NF – NC x CG) x P <\/span>(1)
<\/span><\/b><\/p>\n

Luego, para E = 0, <\/b><\/span>NF = NC x CG<\/span><\/b> <\/span><\/span><\/b>que nos dar\u00e1 el n\u00famero m\u00e1ximo de fallos que son admisibles <\/b>para que el GESTOR no tenga que aportar nuevos fondos a la operaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

:Tambi\u00e9n hemos visto, que el riesgo depende del periodo que considere aceptable el GESTOR como suficiente para captar los comuneros que le faltan. <\/span><\/p>\n

Volviendo a la formula veamos que, en general, la cantidad comprometida en el periodo se compondr\u00e1 de un desembolso inicial (PI)<\/b> que debe realizar el comunero cuando se adquieren los terrenos y luego una serie de pagos peri\u00f3dicos (PM)<\/b>, generalmente mensuales, que la programaci\u00f3n financiera de la operaci\u00f3n considere suficientes para que la Comunidad de Propietarios tenga los fondos suficientes para realizar los pagos siguientes (proyectos, licencia, primeras certificaciones de obra, etc.), que est\u00e9n previstos realizar en dicho periodo. <\/span><\/p>\n

O sea que, si consideramos n periodos, P ser\u00e1 de la forma: <\/span><\/p>\n

P = PI + n PM, <\/span><\/b>con lo cual, sustituyendo en la formula anterior, tendremos:<\/b><\/span><\/p>\n

n = <\/span>(E \/ (NF-NC x CG) ) <\/span>– PI) \/ PM <\/span>(2)<\/span><\/b><\/p>\n

Que nos dar\u00eda el numero de periodos maximos que puede aguantar el GESTOR, conocido el pago inicial y mensual comprometido, y supuesto una cantidad m\u00e1xima extra que el GESTOR esta dispuesto a invertir adicionalmente como riesgo asumido, sin cobrar ning\u00fan ingreso por honorarios en el periodo considerado.<\/span><\/b><\/p>\n

Un caso muy singular, en la Asunci\u00f3n de este tipo de riesgos de desvio econ\u00f3mico del presupuesto, se produce en el caso de que el GESTOR pretendiera realzar una Comunidad de Propietarios para la construcci\u00f3n de Viviendas de Protecci\u00f3n Publica, <\/b>que como veremos en el ep\u00edgrafe 1.5.2, tienen limitado el precio m\u00e1ximo de adjudicaci\u00f3n. <\/b><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 sucede, si por ejemplo, el coste real de la promoci\u00f3n, como consecuencias de deficiencias en el proyecto de ejecuci\u00f3n, obliga al contratista a ejecutar unidades de obra no previstas en el proyecto, lo que supone aumentos no previstos del coste?.<\/span><\/b><\/span><\/p>\n

La respuesta es sencilla: se mantendr\u00eda la adjudicaci\u00f3n a los comuneros, por la cifra m\u00e1xima legal, que seria la que figura en la escritura publica correspondiente, y los comuneros tendr\u00edan que abonar las diferencias al contratista.<\/span><\/p>\n

En el caso expuesto el GESTOR no tendr\u00eda que asumir responsabilidad alguna, pero hay que tener cuidado en estos casos, porque podr\u00eda derivarse una responsabilidad si se demostrara que se tratara de una gesti\u00f3n ilegal, no propia de un buen administrador o desleal para la Comunidad de Propietarios<\/span><\/p>\n

El programa Gestinmo realiza un calculo detallado de los riesgos para el gestor <\/b>a la hora de especificar el programa de desembolsos del cooperativista y los pagos iniciales previos al comienzo de las obras<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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