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En una promoci\u00f3n de viviendas en r\u00e9gimen de Cooperativa o Comunidad<\/b> de propietarios, la figura que dirige, impulsa y programa es el Gestor, ligado<\/b> a los socios<\/b> a trav\u00e9s de un contrato de prestaci\u00f3n de servicios. <\/b>Podemos distinguir dos tipos de responsabilidades que debe asumir el GESTOR:<\/span><\/p>\n RESPONSABILIDADES LEGALES.<\/span><\/b><\/p>\n Entre las \u00fanicas responsabilidades que debe asumir el GESTOR, derivadas directamente de la ley est\u00e1n las siguientes: A) <\/span><\/span><\/span>Seg\u00fan el art. 19.1, apartado c) de la LOE es obligaci\u00f3n del promotor constituir<\/b> un seguro de da\u00f1os materiales o de cauci\u00f3n para garantizar durante diez a\u00f1o (seguro decenal<\/b>) el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga <\/span>u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio. El tomador del seguro ser\u00e1 el promotor<\/b>. Y, en consecuencia, a\u00f1ade el p\u00e1rrafo a) del articulo 19.2 que tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro, el promotor. Y, en este mismo sentido el articulo 17.4, se a\u00f1ade que la responsabilidad del promotor<\/b> establecida en esta ley, se extender\u00e1 a<\/b> las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas <\/span>que, a tenor del contrato o de su intervenci\u00f3n decisoria en la promoci\u00f3n act\u00faen como<\/b> tales promotores o gestor de cooperativas o comunidades<\/b> de propietarios u otras figuras an\u00e1logas.<\/span><\/p>\n B) <\/span><\/span><\/span>Seg\u00fan la Disposici\u00f3n Adicional Primera de la LOE, la percepci\u00f3n de cantidades a cuenta por los promotores o gestores se cubrir\u00e1 mediante un seguro<\/b> que indemnice el incumplimiento en forma an\u00e1loga lo dispuesto en la Ley 57\/1968, de 27 de julio, sobre percepci\u00f3n de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas. Dicha ley y sus disposiciones complementarias, se aplicaran de viviendas con las siguientes modificaciones: – <\/span><\/span><\/span>La expresada normativa ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n a la promoci\u00f3n de toda clase de viviendas incluso las que se realicen en r\u00e9gimen de comunidades de propietarios y en sociedades cooperativas.<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>La garant\u00eda que se establece en la citada ley se extender\u00e1 a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en una cuenta especial prevista en la referida ley.<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>La devoluci\u00f3n garantizada comprender\u00e1 las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devoluci\u00f3n.<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>La multas por incumplimiento a que se refiere el p\u00e1rrafo 1.0 del art\u00edculo 6 de la citada ley se impondr\u00e1n por las Comunidades Aut\u00f3nomas, en cuant\u00eda por cada infracci\u00f3n de hasta el 25% de las cantidades cuya devoluci\u00f3n deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Aut\u00f3nomas…<\/span><\/p>\n Evidentemente existe una responsabilidad legal<\/span><\/b>, que aunque este innominada, oculta entre la exigencia de administrar de acuerdo a los inter\u00e9s colectivos que representa<\/b> actuando como un buen y diligente administrador, pueden existir verdaderas situaciones en donde la responsabilidad atribuible al GESTOR, es reclamable ante los tribunales. Un caso frecuente<\/span><\/b>, al que no se le da la suficiente importancia es la propuesta por el GESTOR de una operaci\u00f3n de construcci\u00f3n de Viviendas de Protecci\u00f3n Publica en R\u00e9gimen de Comunidad de Propietarios<\/b> a desarrollar sobre un solar que se pretende adquirir a un precio superior al marcado en la Comunidad Aut\u00f3noma<\/b> en donde se ubica el solar, y que en su normativa tiene limitado dicho precio de adquisici\u00f3n. Pues bien, en estos casos se podr\u00eda derivar una responsabilidad exigible al GESTOR,<\/b> que podr\u00eda ser exigible por los comuneros, dependiendo de los resultados finales de la operaci\u00f3n…<\/span><\/p>\n RESPONSABILIDADES ECONOMICO FINANCIERAS<\/span><\/b> Como hemos se\u00f1alado los comuneros son los verdaderos promotores<\/b> inmobiliarios de la operaci\u00f3n, y en consecuencia son estos los que asumen la total responsabilidad econ\u00f3mica y financiera de la misma<\/b> desde su inicio.<\/span><\/p>\n Los terrenos o en su caso, el solar, lo adquieren directamente los comuneros, y la obra de dem\u00e1s t\u00e9cnicos actuantes se contratan bajo la responsabilidad directa de los comuneros, que, en su consecuencia deben asumir las consecuencias que se deriven de aumentos de precios y\/o de plazos. La primera consecuencia es de que si el GESTOR, act\u00faa como comunero asumiendo la cuota correspondiente de la falta de algunos de ellos, al tomar la decisi\u00f3n de seguir con la operaci\u00f3n, asumen las responsabilidades de un comunero mas.<\/span><\/p>\n Siendo esto jur\u00eddicamente evidente, el GESTOR, como administrador de la Comunidad de Propietarios tiene el deber de actuar con la diligencia debida<\/b> de un buen administrador, y en consecuencia se le podr\u00edan pedir, por parte de los comuneros, ante una actuaci\u00f3n que no responda a estos par\u00e1metros esenciales. Ahora bien, en la pr\u00e1ctica, el GESTOR debe ser cuidadoso al elegir a los comuneros<\/b>, puesto que es una de sus competencias, y sin que pudieran existir exigencias legales, por el buen fin de la operaci\u00f3n, debe elegirlos con la solvencia y nivel econ\u00f3mico reconocido <\/b>para hacer frente a los pagos peri\u00f3dicos que debe asumir.<\/span><\/p>\n Es por ello, que debe tomar las precauciones debidas, solicitando informes bancarios de la solvencia econ\u00f3mica de los futuros comuneros. Evidentemente, la seguridad, en este aspecto nunca es completa, y por eso, es muy frecuente, que para minimizar riesgos, <\/span>los GESTORES de comunidades de propietarios, traten de recolectar a los futuros comuneros, de colectivos de reconocida solvencia social y econ\u00f3mica como pueden ser: los miembros de Colegios Profesionales (m\u00e9dicos, farmac\u00e9uticos, ingenieros, arquitectos, etc.) o de empleados de grandes empresas (Telef\u00f3nica, Bancos, Compa\u00f1\u00edas El\u00e9ctricas, etc.). En cuanto a los posibles desv\u00edos de precios de coste estimados o de plazos comprometidos, es evidente, que si estos no est\u00e1n plenamente justificados, y se trata de porcentajes o de aumentos de plazo razonables, todos los comuneros lo entender\u00e1n y asumir\u00e1, pero l\u00f3gicamente dar\u00e1n lugar a conflictos de entendimiento, que incluso pueden derivar en la quiebra de las relaciones contractuales con la correspondiente rescisi\u00f3n de contratos, si estos alcanzan niveles dif\u00edcilmente explicables. <\/span><\/p>\n En la elaboraci\u00f3n `por parte del GESTOR, de los presupuestos y plazos iniciales, hay que ser suficientemente cuidadoso<\/span><\/b> y sobre todo tener los contactos necesarios entre contratistas y la capacidad de gesti\u00f3n ante las administraciones publicas, as\u00ed como la experiencia necesaria para elaborar un presupuesto y un plazo con un cumplimiento final muy acertado, sin desviaciones significativas.
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