{"id":1900,"date":"2011-06-30T09:41:00","date_gmt":"2011-06-30T09:41:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:55","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:55","slug":"contrato-de-compraventa-concepto-y","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/contrato-de-compraventa-concepto-y\/","title":{"rendered":"Contrato de Compraventa. Concepto y Fiscalidad"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES<\/b><\/p>\n

Del contrato de compraventa<\/b>, se ocupa el Titulo IV, del C\u00f3digo Civil, que se extiende a los art\u00edculos 1.445 a 1.537<\/b>. Seg\u00fan la definici\u00f3n que de este contrato realiza el articulo 1.445 del citado c\u00f3digo, y aplicado a nuestro caso: el duelo del solar se compromete a su entrega a cambio de recibir <\/span>del promotor, que realiza el papel de comprador, un pago en dinero signo que lo represente (efectivo, cheque, letras de cambio, pagares, etc.).<\/p>\n

Esto supone que el modelo habitual que estamos formalizando represente, para el promotor un fuerte desembolso inicial (del 30% – 60% del coste total de la promoci\u00f3n, puede ser una horquilla habitual), que adem\u00e1s deber\u00e1 abonar en efectivo, sin plazos de pago, salvo que los avale, lo que, en general, requiere de una fuerte ayuda financiera, que las entidades de cr\u00e9dito conceden, en su caso, por medio de prestamos con garantia hipotecaria sobre el mismo terreno adquirido, que supone un importe de entre el 50% – 70% del valor de tasaci\u00f3n del suelo adquirido. Porcentaje que es menor o mayor seg\u00fan sea el grado de transformaci\u00f3n en solar que tenga el suelo en el momento de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

A este desembolso se unen los impuestos estatales derivados de la operaci\u00f3n, que en el caso del IVA, supone un 18% del precio que hay que financiar (el IVA no supone un coste, ya que Hacienda nos lo devuelve o se minora de las liquidaci\u00f3n positiva que debemos efectuar), al que se le a\u00f1ade un 1% en concepto de AJD, a un tipo variable seg\u00fan las CCAA (en general un 1%); y en caso de que la operaci\u00f3n este sujeta a TPO, el coste de adquisici\u00f3n se incremente por TPO al tipo tambi\u00e9n variable seg\u00fan la legislaci\u00f3n de las CCAA entre un 6,5% y un 10%, lo que si supone un coste a\u00f1adido.<\/p>\n

As\u00ed pues, a la vista de estas circunstancias, los promotores inmobiliarios han buscado desde hace mucho tiempo, y aplicado con \u00e9xito, otros modelos de negocio que suavicen estos fuertes desembolsos iniciales.<\/p>\n

En esa b\u00fasqueda, l\u00f3gicamente hay que apoyarse en la normativa legal, y la primera pista la encontramos en el propio C\u00f3digo Civil que, en su art\u00edculo 1.446, dispone:<\/p>\n\n\n\n
\n

Articulo 1.446.- Si el precio de la venta consistiera, parte en dinero y parte en otra cosa, se calificara el contrato por la intenci\u00f3n de los contratantes. No constando esta, se tendr\u00e1 por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrari0<\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

El contrato de compraventa puede otorgarse entre las partes, en forma de contrato privado, en cuyo caso puede ser dif\u00edcil probar su existencia, particularmente, la l fecha del otorgamiento o incluso la identidad den vendedor firmante del contrato, por lo que es conveniente, para evitar estos incidentes jur\u00eddicos, su otorgamiento en escritura publica que deber\u00e1 otorgarse ante Notario.<\/p>\n

El contrato de compraventa no produce, por si solo los efectos de la entrega del bien transmitido por dicho contrato, ya que apara ello nuestro C\u00f3digo Civil exige un doble requisito: el titulo y el modo, por lo que el otorgamiento del contrato, por si solo, no produce los efectos de la entrega del bien que se pretende transmitir por este contrato.<\/p>\n

a) <\/span><\/span>El Titulo en este caso, seria el contrato de compraventa validamente otorgado entre las partes.<\/p>\n

b) <\/span><\/span>El modo o Tradici\u00f3n, es la forma de efectuarse la entrega, que nuestro C\u00f3digo Civil, admite que sea instrumental o fingida. En el primer caso la entrega se produce con la efectiva posesi\u00f3n de s\u00edmbolos como las llaves del inmueble, y en la fingida, por el simple otorgamiento de la escritura publica, si no se dice nada en contra, a estos efectos posesorios (es decir la firma de la escritura publica puede contener un pacto de no entrega, la reserva de dominio).<\/p>\n

El contrato de compraventa, si cumple dos requisitos de:<\/p>\n

a) <\/span><\/span>otorgarse en escritura publica<\/p>\n

b) <\/span><\/span>Liquidados los impuestos que correspondan a la operaci\u00f3n<\/p>\n

Es inscribible en el Registro de la Propiedad (no es un requisito obligatorio para la existencia del contrato pero si muy conveniente a efectos de seguridad jur\u00eddica.
<\/b><\/p>\n

B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES<\/b><\/p>\n

<\/p>\n

La entrega de inmuebles en general esta sometida a IVA, siempre que se den cada una de las circunstancias siguientes<\/p>\n

A) <\/span><\/span>El vendedor sea sujeto pasivo de IVA<\/p>\n

B) <\/span><\/span>En el ejercicio de su actividad empresarial o profesional se transmite un bien afecto a dicha actividad-<\/p>\n

C) <\/span><\/span>Se trata de una transmisi\u00f3n a terceros <\/p>\n

D) <\/span><\/span>Se trate de una entrega de bienes<\/p>\n

Sujetos pasivos de IVA, son:<\/p>\n

1) <\/span><\/span>Las EMPRESAS o los profesionales<\/p>\n

2) <\/span><\/span>Las PERSONAS FISICAS que no reuniendo tales circunstancias, realice de forma habitual o ocasional, las siguientes actividades:<\/p>\n

a) <\/span><\/span>Urbanizaci\u00f3n de Terrenos<\/p>\n

b) <\/span><\/span>promoci\u00f3n de Edificaciones<\/p>\n

c) <\/span><\/span>Construcci\u00f3n de Edificios<\/p>\n

d) <\/span><\/span>Rehabilitaci\u00f3n de Edificios
<\/b><\/p>\n


<\/b><\/p>\n

As\u00ed pues, si falta alguno de estos requisitos generales, el contrato quedara NO SUJETO A IVA, y en consecuencia se queda sujeto a TPO, al tipo vigente que corresponda en cada CCAA.<\/p>\n

Si la operaci\u00f3n, objeto del contrato de compraventa, cumple las condiciones generales expuestas, para comprobar su tributaci\u00f3n efectiva, deberemos ver la NATURALEZA<\/b> DEL<\/b> BIEN<\/b> INMUEBLE TRNSMITIDO<\/b>, ya que seg\u00fan sea esta nos podemos encontrar con los siguientes casos de tributaci\u00f3n:<\/p>\n

A) <\/span><\/span><\/b>OPERACI\u00d3N SUJETA Y NO EXENTA DE IVA
<\/b><\/p>\n

Es decir, la operaci\u00f3n queda sujeta a IVA, al tipo general del 18% si se trata de adquisici\u00f3n de inmuebles que no sean viviendas, del 8%, si se trata de compraventa de viviendas, y del 4% si se trata de compraventas de Viviendas de Protecci\u00f3n Publica de R\u00e9gimen Especial o de Viviendas de promoci\u00f3n Publica.<\/p>\n

En estos casos, si el contrato de compraventa se otorga en escritura publica, quedara sujeto adem\u00e1s a la tributaci\u00f3n por AJD al tipo vigente en cada CCAA.
<\/b><\/p>\n

B) <\/span><\/span><\/b>OPERACI\u00d3N SUJETA Y EXENTA DE IVA<\/b><\/p>\n

En estos casos, si no se renuncia a la exenci\u00f3n, el contrato quedara sujeto a TPO al tipo vigente en cada CCA, ya que unas aplican el tipo general, y en otras Comunidades Aut\u00f3nomas, aplican un tipo de TPO reducido.<\/p>\n

Si, por el contrario, los adquirentes, si cumplen los requisitos establecidos para ello, RENUNCIAR A LA EXENCION, el contrato de compraventa quedara sujeto a IVA.<\/p>\n

En este supuesto, si la operaci\u00f3n se otorga en escritura p\u00fablica, algunas Comunidades Aut\u00f3nomas aplican el tipo general de AJD, pero en otras se aplica un tipo de AJD ampliado<\/p>\n

Los requisitos para poder renunciar a la exenci\u00f3n son los siguientes:<\/p>\n

1) <\/span><\/span>Que la operaci\u00f3n este sujeta y exenta de IVA, por lo que evidentemente el transmitente vendedor tiene que ser un sujeto pasivo de IVA.<\/p>\n

2) <\/span><\/span>Que el comprador sea tambi\u00e9n sujeto pasivo de IVA, con derecho a la deducci\u00f3n del cien por cien del IVA soportado en sus operaciones.<\/p>\n

3) <\/span><\/span>Que la renuncia se comunique al vendedor de forma expresa previa o simult\u00e1neamente con la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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