{"id":1890,"date":"2011-08-25T09:43:00","date_gmt":"2011-08-25T09:43:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:48","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:48","slug":"analisis-de-sensibilidad-de-una","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/analisis-de-sensibilidad-de-una\/","title":{"rendered":"An\u00e1lisis de Sensibilidad de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

An\u00e1lisis de Sensibilidad de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria
<\/span><\/b><\/h2>\n

El estudio de viabilidad<\/span><\/b> econ\u00f3mica y financiera de una determinada promoci\u00f3n inmobiliaria, de viviendas, oficinas o de otro tipo, requiere contemplar una serie de variables que influyen en su desarrollo<\/b>, tanto desde el punto de vista econ\u00f3mico como desde el punto de vista de plazos, que evidentemente tienen una consecuencia econ\u00f3mica en los costes de la promoci\u00f3n<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

<\/a><\/span><\/div>\n


<\/span><\/p>\n

Las mas significativas <\/span>son las que a continuaci\u00f3n se rese\u00f1ar\u00e1n:<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El precio de venta<\/b> de los distintos productos inmobiliarios que componen el dise\u00f1o de la <\/span>promoci\u00f3n<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El coste<\/b> de contrata de la construcci\u00f3n<\/b>.<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>La cuant\u00eda del pr\u00e9stamo hipotecario<\/b><\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Los costes de honorarios t\u00e9cnicos<\/b><\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Los costes fiscales<\/b> de imposici\u00f3n estatal y de impuestos locales y tasas<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Los costes financieros<\/b> (intereses de prestamos y avales)<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El plazo<\/b> de tramitaci\u00f3n y concesi\u00f3n de la licencia<\/b> de obras<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El plazo<\/b> de tramitaci\u00f3n y obtenci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario<\/b><\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El inicio de la comercializaci\u00f3n<\/b><\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Los ritmos de ventas<\/b> supuestos<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El plazo<\/b> desde la finalizaci\u00f3n de la obra hasta su entrega<\/b>
\n<\/span><\/p>\n

Evidentemente, las referidas variables influir\u00e1n en los resultados de la operaci\u00f3n<\/b>, que son las magnitudes que nos llevan a tomar una decisi\u00f3n sobre la viabilidad de la misma, siendo las m\u00e1s habituales de estas variables de resultado, las siguientes:<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Rentabilidad Econ\u00f3mica<\/span><\/b> (BAII\/Costes de Explotaci\u00f3n)<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>Rentabilidad Financiera<\/span><\/b> (BN\/Capital Social Medio)<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El Margen de Ventas<\/b> (BAI\/Ventas)<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El TIR<\/b> de la promoci\u00f3n<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El Van<\/b> de la operaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>El Pay Back (PB) o plazo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n<\/b>
\n<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Pues bien, cabe hacerse la siguiente pregunta<\/b>: <\/span><\/p>\n

\u00bfDe entre todas las variables<\/b> que inciden en la promoci\u00f3n inmobiliaria supuesta, existen<\/b> algunas, tales que un peque\u00f1o aumento o disminuci\u00f3n<\/b> en su cuant\u00eda o en el plazo de ejecuci\u00f3n supuesto, influyen de forma significativa<\/b>, en alguna o todas de las magnitudes de rentabilidad<\/b>, anteriormente mencionadas?
\n<\/span><\/p>\n

Estas variables<\/span><\/b> serian las llamadas variables ESTRATEGICAS<\/b>, y son las que deberemos considerar para la segunda fase del an\u00e1lisis<\/b> de sensibilidad, la que llamaremos: SIMULACIONES DE ESCENARIOS<\/b>.<\/span><\/p>\n

En definitiva el an\u00e1lisis de sensibilidad consta de dos partes:<\/span><\/p>\n

A) <\/span><\/span><\/span>DETERMINACION DE LAS VARIABLES ESTRATEGICAS<\/span><\/b>, que son las que de verdad influyen en las variables resultado que consideremos, ya que el resto de variables las podremos despreciar.<\/span><\/p>\n

B) <\/span><\/span><\/span>SIMULACION DE ESCENARIOS<\/span><\/b>, que son aquellas hip\u00f3tesis formadas por la combinaci\u00f3n m\u00e1s desfavorable de las variables estrat\u00e9gicas que hemos calculado en la etapa anterior.<\/span><\/p>\n

Es evidente que en el an\u00e1lisis anterior, si por ejemplo hemos determinado que una variable dos variables estrat\u00e9gicas son, por ejemplo: el precio de venta y el precio de construcci\u00f3n, en el c\u00e1lculo de escenarios deberemos considerar una bajada del precio de venta junto con un aumento del precio de construcci\u00f3n como hip\u00f3tesis m\u00e1s desfavorable.<\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n es digno de se\u00f1alar que existe una diferencia esencial entre una alternativa y este an\u00e1lisis de sensibilidad.<\/b> En el primer caso, se trata de analizar una hip\u00f3tesis de trabajo, <\/b>en el sentido absoluto. Por ejemplo una alternativa, que se considerara posible por razones concretas, seria que el plazo de concesi\u00f3n de la Licencia de Obras fuera el <\/span>doble del estimado como normal. Sin embargo en el an\u00e1lisis de sensibilidad lo que se considera<\/b>, supuesto que esta variable fuera estrat\u00e9gica, es la variaci\u00f3n ligera de alguno<\/b> de los par\u00e1metros, por ejemplo, del plazo estimado en un porcentaje del 5%, el 10% o el 15% mas del estimado, no por razones concretas, sino por razones que en el momento de realizar el estudio de viabilidad no fuera posible estimar, ya que lo normal es que sepamos que el Ayuntamiento tarda un determinado plazo medio, que es el que hemos supuesto.<\/span><\/p>\n

Gestinmo contempla todo este analisis y procedimientos en su modulo InmoSensi
\n<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

An\u00e1lisis de Sensibilidad de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria El estudio de viabilidad econ\u00f3mica y financiera de una determinada promoci\u00f3n inmobiliaria, de viviendas, oficinas o de otro tipo, requiere contemplar una serie\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[42,46,15,24,21],"class_list":["post-1890","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-analisis","tag-economica","tag-gestinmo","tag-viabilidad","tag-vivienda"],"yoast_head":"\nAn\u00e1lisis de Sensibilidad de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/analisis-de-sensibilidad-de-una\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"An\u00e1lisis de Sensibilidad de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria - 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