<\/p>\n
La actividad inmobiliaria, sea de viviendas sea de oficinas o terciario, esta caracterizada por su <\/span>gran complejidad y su largo periodo de maduraci\u00f3n,<\/span> lo que tiene importantes implicaciones en el <\/span>an\u00e1lisis de decisiones de inversi\u00f3n<\/span>, dado que estas requieren grandes vol\u00famenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez.<\/span><\/p>\n <\/span> <\/p>\n As\u00ed mismo es importante se\u00f1alar el <\/span>car\u00e1cter recurrente del negocio<\/span>, ya que <\/span>para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad,<\/span> promociones que, generalmente, tendr\u00e1n caracter\u00edsticas diferenciales con respecto a la promoci\u00f3n anterior.<\/span><\/p>\n <\/span> <\/p>\n El proceso de selecci\u00f3n de la realizaci\u00f3n de una determinada Promoci\u00f3n Inmobiliaria, comienza con la <\/span>decisi\u00f3n de adquirir o no un determinado solar<\/span>. El proceso se inicia con un an\u00e1lisis de tipo estrat\u00e9gico, ya que la decisi\u00f3n de inversi\u00f3n no esta dentro de esas coordenadas estrat\u00e9gicas, actuales o futuras, debemos desecharlo autom\u00e1ticamente. <\/span><\/p>\n <\/span> <\/p>\n Este an\u00e1lisis estrat\u00e9gico<\/b> estudia si las caracter\u00edsticas del producto encajan con<\/b> las establecidas como variables estrat\u00e9gicas de la empresa<\/b>, por ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica, por tipo de producto, por dimensi\u00f3n de la inversi\u00f3n, por su plazo de recuperaci\u00f3n, etc. Si existe coincidencia de estos par\u00e1metros, el proceso de decisi\u00f3n continua, con <\/span>la intervenci\u00f3n de tres protagonistas b\u00e1sicos: el an\u00e1lisis econ\u00f3mico, el t\u00e9cnico y el de mercado. <\/b><\/span><\/p>\n <\/span> <\/p>\n Todos ellos se nutren de informaci\u00f3n y deben tener una evoluci\u00f3n paralela, siendo imprescindible, para el buen \u00e9xito de la operaci\u00f3n, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. En la tabla siguiente, se resume un proceso de an\u00e1lisis t\u00edpico (aunque la escasez del mercado del suelo no permite, la mayor parte de las veces, elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma r\u00e1pida).<\/span><\/p>\n <\/span> <\/p>\n Decisiones que, en consecuencia, se suelen tomar supliendo los par\u00e1metros que nos falte estudiar, con una sab\u00eda combinaci\u00f3n de profesionalidad, intuici\u00f3n y experiencia.<\/span> <\/span> 1.- ANALISIS ESTRATEGICO<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Sirve para comprobar si la promoci\u00f3n<\/b> inmobiliaria de la cual se esta analizando su viabilidad tiene caracter\u00edsticas coincidentes con la estrategia de la empresa<\/b>, ya que en caso contrario, la decisi\u00f3n de adquirir el terreno ser\u00e1 rechazada. Normalmente estas estrategias empresariales, en el sector inmobiliario, se circunscriben a algunos de los siguientes par\u00e1metros<\/b>, que listamos a continuaci\u00f3n:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Tipolog\u00eda<\/span><\/b> de la Promoci\u00f3n (por ejemplo en la estrategia de la empresa no cabe acometer promociones de tipolog\u00eda industrial). – <\/span><\/span><\/span>Est\u00e1ndares Tipol\u00f3gicos<\/span><\/b> (por ejemplo no entra en la estrategia de la empresa acometer promociones de chalets aislados de alto standing de calidad, cuya comercializaci\u00f3n es muy selectiva y cuya producci\u00f3n es compleja, ya que hay que admitir cambios de calidad en cada venta)<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Tipolog\u00eda de la Materia Prima<\/span><\/b> (no se adquieren suelos para transformar, de largo periodo de maduraci\u00f3n, solo suelos finalistas) – <\/span><\/span><\/span>Volumen de Negocio<\/span><\/b> (por ejemplo la empresa tiene fijada en su estrategia no acometer promociones de menos de 30 viviendas)<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Ubicaci\u00f3n Geogr\u00e1fica<\/span><\/b> (la empresa tiene por ejemplo vocaci\u00f3n provincial o incluso menor, en una determinada capital) – <\/span><\/span><\/span>Limitaciones Societarias<\/span><\/b> (la empresa no es permeable a nuevos socios impuestos para realizar una determinada operaci\u00f3n)<\/span><\/p>\n Es evidente que la viabilidad de una promoci\u00f3n inmobiliaria, que no entre dentro de este listado de prioridades, en principio (en los negocios siempre se dejan puertas abiertas a la excepci\u00f3n) no ser\u00e1 asumible y ser\u00e1 rechazada.<\/span> 2.- ANALISIS TECNICO<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Sirve para comprobar aspectos fundamentales que configuran el coste y la viabilidad del producto. Su an\u00e1lisis se nutre de dos tipos de informaci\u00f3n<\/b>:<\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span><\/b>Directa<\/span><\/b>, que alcanza el an\u00e1lisis de las tres exigencias b\u00e1sicas del suelo<\/b> que nos ofrecen y sus posibilidades: titularidad, condiciones urban\u00edsticas correctas y fiscalidad de la operaci\u00f3n.<\/b><\/span><\/p>\n b) <\/span><\/span><\/span>Indirecta<\/span><\/b>, ya que con la informaci\u00f3n del mercado que recibe, y que sirve para configurar el tipo de productos a dise\u00f1ar<\/b>, la completa realizando un estudio de su coste<\/b> y plazos de ejecuci\u00f3n<\/b>.<\/span><\/p>\n <\/span>3.- ANALISIS URBANISTICO<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Hay que realizar tres tipos de estudios<\/b>:<\/span><\/p>\n a) <\/span><\/span><\/span>Comprobar que los datos urban\u00edsticos que se nos facilitan son correctos<\/b>. Analizando los par\u00e1metros urban\u00edsticos contenidos en la Cedula Urban\u00edstica, emitida por el Ayuntamiento, si existe, que ser\u00e1 el m\u00e9todo mas seguro; o bien analizando los datos del Plan General de Ordenaci\u00f3n vigente, o cualquier otro instrumento de desarrollo del mismo que exista (plan Parcial, Estudio de Detalle, Plan de Reforma Interior, etc.), todo ello acompa\u00f1ado de las oportunas consultas efectuadas a los t\u00e9cnicos municipales o a los responsables pol\u00edticos del Ayuntamiento. b) <\/span><\/span><\/span><\/b>Analizar<\/span><\/b> por medio de un estudio de \u201cencaje\u201d preliminar, si caben todos ellos dentro del terreno f\u00edsico ofrecido.<\/b><\/span><\/p>\n c) <\/span><\/span><\/span>Analizar las incidencias de tipo t\u00e9cnico<\/b>, generalmente visuales, que podamos determinar: orientaci\u00f3n, topograf\u00eda, altura sobre el nivel del mar, contenido de agua l\u00edneas el\u00e9ctricas que lo recorran, aproximaci\u00f3n a accidentes geogr\u00e1ficos que de alguna forma limiten su uso<\/b> (r\u00edos, humedales, terrenos inundables, terrenos contaminados, posibilidades geot\u00e9cnicas desfavorables (arcillas expansivas, yesos, rocas, etc.<\/span> 4.- ANALISIS JURIDICO<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Hay que comprobar<\/b> si la persona con la que estamos negociando es en realidad propietario del suelo<\/b> que se nos ofrece, o bien si tiene poderes validos de dicho propietario o propietarios. Los elementos de consulta fundamentales son dos:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>El Registro de la Propiedad<\/b>, del que obtendremos, adem\u00e1s de la titularidad, los siguientes datos: naturaleza de la finca (rustica o urbana), linderos, superficie, cargas (fiscales, civiles y urban\u00edsticas) – <\/span><\/span><\/span>El Catastro Inmobiliario<\/b>, del que obtendremos datos f\u00edsicos: planos, linderos, superficie y valoraci\u00f3n catastral (si existe).<\/span><\/p>\n Este tipo de datos y su problem\u00e1tica pueden incidir de manera directa en la viabilidad de la promoci\u00f3n: superficie registral menor que la real 5.- ANALISIS FISCAL<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Incidencia fiscal de la operaci\u00f3n, fundamentalmente, en operaciones sencillas:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Repercusi\u00f3n del IVA<\/span><\/b> al tipo del 18%, que no supone coste, pero s\u00ed una cantidad adicional importante a financiar<\/b>. – <\/span><\/span><\/span>Problem\u00e1tica de que la operaci\u00f3n quede sujeta a TPO<\/b>, lo que significa un aumento de coste<\/b> de entre el 5% y el 6% (hay que deducir el coste de AJD)<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>Operaciones de aportaci\u00f3n<\/span><\/b> – <\/span><\/span><\/span>Necesidades de<\/span><\/b> crear nuevas sociedades o ampliar el capital<\/b> de las existentes, o bien la de admitir nuevos socios, etc.<\/span><\/p>\n 6.- ANALISIS DE MERCADO<\/span><\/u><\/b><\/p>\n Este tipo de an\u00e1lisis es fundamental para la estimaci\u00f3n presupuestaria de dos par\u00e1metros b\u00e1sicos:<\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>El tipo de productos<\/b> inmobiliarios a ofrecer <\/span><\/p>\n – <\/span><\/span><\/span>La banda de precios de venta<\/b> y las condiciones de venta Evidentemente estos datos ser\u00e1n obtenidos directamente por el estudio de mercado de la zona y tambi\u00e9n de sus zonas de atracci\u00f3n o influencia. En todo caso su mejora o su diferenciaci\u00f3n, son decisiones de la Direcci\u00f3n, en el sentido de mejorar y\/o asegurar la viabilidad de la promoci\u00f3n.<\/span><\/p>\n COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSI\u00d3N INMOBILIARIA<\/span><\/b><\/p>\n <\/span><\/b><\/p>\n A) ENCAJE ESTRATEGICO<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n Se eval\u00faan si responde a los par\u00e1metros estrat\u00e9gicos definidos con car\u00e1cter general en la empresa: Tipo de producto, localizaci\u00f3n geogr\u00e1fica, volumen de inversi\u00f3n, etc. <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n B) ESTUDIO TECNICO<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n Obtenci\u00f3n datos urban\u00edsticos o Cedula Urban\u00edstica.<\/span><\/p>\n<\/td>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n <\/span><\/p>\n DISE\u00d1O DE PRODUCTO<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Comprobaci\u00f3n de datos urban\u00edsticos y\/o Consultas al Ayuntamiento.<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n Encaje de la edificaci\u00f3n o Consulta Arquitectos<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n
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