{"id":1878,"date":"2011-11-10T10:09:00","date_gmt":"2011-11-10T10:09:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-16T07:37:02","modified_gmt":"2022-08-16T07:37:02","slug":"rentabilidad-tir-del-accionista-frente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/rentabilidad-tir-del-accionista-frente\/","title":{"rendered":"Rentabilidad. TIR del accionista frente a TIR de la Promoci\u00f3n Inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

TIR del accionista y de la Promoci\u00f3n Inmobiliaria<\/h2>\n

La <\/span><\/b>TIR del accionista y de la Promoci\u00f3n es la tasa de descuento que se obtiene de utilizar los flujos netos de caja en una operaci\u00f3n de inversi\u00f3n, resolviendo la ecuaci\u00f3n de que el VAN sea cero. Evidentemente son cosas distintas para la operaci\u00f3n inmobiliaria en su conjunto y para las aportaciones de capital del accionista para sufragar esa operaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

\"TIR<\/a><\/span><\/div>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

A) <\/span><\/span>TIR de la promoci\u00f3n inmobiliaria<\/span><\/b> no tiene en cuenta la financiaci\u00f3n necesaria ni los costes financieros que esta supone.
\n<\/span><\/p>\n

B) <\/span><\/span>TIR del accionista<\/span><\/b> considera los desembolsos de capital efectuados por los accionistas y los obtenidos por dividendos o recuperaci\u00f3n de capital<\/span><\/p>\n

Veamos las diferencias con un sencillo ejemplo<\/b>, teniendo en cuenta que el tipo vigente del Impuesto de Sociedades es del 30%.
\n<\/span><\/p>\n

Se trata de una promoci\u00f3n inmobiliaria que tiene los siguientes flujos de caja:<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

FINAL de A\u00d1O <\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

0<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

1<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

2<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

TOTALES<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

CASH FLOW OPERATIVO<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

COBROS <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

370<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

470<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

PAGOS <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

250<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

50<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

400<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

SALDO (1) <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

-100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

-150<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

320<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

SALDO ACUMULADO <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

-100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

-250<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

70<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

FINANCIACION<\/span><\/b><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

PRESTAMO HIPOT<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

150<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

-150<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

CAPITAL SOCIAL (2) <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

-100<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

DIVIDENDOS (3) <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

10<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

10<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

GASTOS FINAN. <\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

6<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

4<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Esta promoci\u00f3n inmobiliaria presenta pues, una cuenta de resultados<\/b> que es la siguiente:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

Ventas<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

470,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

– Coste de Explotaci\u00f3n<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

400,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII)<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

70,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

– Gastos Financieros<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

10,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Beneficio Antes de Impuestos (BAI)<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

60,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

\n<\/td>\n

\n

\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

– Impuesto Sociedades (25%)<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

15,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Beneficio Neto (BN)<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

45,00<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Con lo cual los ratios est\u00e1ticos de viabilidad econ\u00f3mica financiera, ser\u00e1n:
\n<\/span><\/p>\n

RE = 70\/400 = 17,50 %<\/span><\/p>\n

RF = 45\/100 = 45 %<\/span><\/p>\n

MgV = 60\/470 = 12,77 %<\/span><\/p>\n

TIR de la Promoci\u00f3n Inmobiliaria<\/h2>\n

En este caso la TIR<\/b> de la promoci\u00f3n<\/b> se obtiene de aplicar la funci\u00f3n TIR en el programa Excel a los saldos de la fila (1),<\/b> con el resultado de: TIR = 18,97%<\/b>
\n<\/span><\/p>\n

Sin embargo el TIR del accionista<\/b> se obtiene de considerar los flujos de caja de las filas (2) y (3),<\/b> con el resultado de: TIR = 4,88%<\/b> <\/span><\/p>\n

EL PROGRAMA GESTINMO LES AYUDARA A CALCULAR AUTOMATICAMENTE ESTOS DOS VALORES DE TIR.<\/span><\/b><\/p>\n

M\u00e1s art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n