<\/p>\n
En las promociones inmobiliarias, de viviendas, terciario o mixtas, una forma de adquisici\u00f3n del solar<\/b> es la llamada aportaci\u00f3n<\/b> que consiste en ceder el solar al promotor, a cambio de que este se obligue a entregar una parte determinada de la obra terminada. Las consecuencias jur\u00eddico econ\u00f3micas del contrato de aportaci\u00f3n<\/b> es que el cedente cede<\/b> la propiedad o el uso del solar a cambio de tener un derecho de cr\u00e9dito con el cesionario <\/b>(mas o menos protegido) de acuerdo a como se realice el contrato de aportaci\u00f3n, como ya hemos visto en los ep\u00edgrafes anteriores.<\/span><\/p>\n El concepto de este tipo de contratos se se\u00f1ala en otros escritos, por lo que ahora veremos solamente ejemplos de su fiscalidad<\/b>, que en general, si se trata, como es el caso de la mayor\u00eda de los casos, de la cesi\u00f3n de un solar a cambio de obra futura, pueden darse dos casos, seg\u00fan sea la personalidad del sujeto<\/b> pasivo cesionario (titular del solar):<\/span> <\/span> <\/p>\n En cuanto a la fiscalidad de las operaciones de aportaci\u00f3n podemos se\u00f1alar que, al igual que en el caso de la permuta, se producen dos liquidaciones<\/b>, con la diferencia de que a pesar de la entrega aplazada de la parte edificada, el devengo de la operaci\u00f3n se produce al formalizar el contrato. De forma resumida, pongamos un ejemplo<\/span><\/p>\n A) <\/span><\/span><\/span>EL CESIONARIO<\/span><\/b> ES PERSONA FISICA<\/b> NO SUJETO PASIVO DE IVA<\/span> <\/span> <\/p>\n EJEMPLO 1.-<\/span><\/b> <\/span><\/p>\n El due\u00f1o de un solar, persona f\u00edsica que no es sujeto de IVA, aporta el mismo a una empresa Promotora, con el compromiso de recibir, en el plazo m\u00e1ximo de 16 meses, el 25% de lo edificado (el 50% en viviendas y el otro 50% en locales comerciales). A efectos fiscales se valora el solar transmitido en 10.000.000.000 euros, mientras que el valor de los inmuebles se establece en 6.000.000 euros para las viviendas que se recibir\u00e1n y 4.000.000 euros los locales. El contrato se formaliza en escritura p\u00fablica el 10 de Enero del 2011.<\/span><\/p>\n SOLUCION<\/span><\/b> <\/span> <\/p>\n LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS QUE SE PRODUCEN:<\/span><\/p>\n A) <\/span>El d\u00eda 10 de Enero del 2011, el Promotor devenga en concepto de TPO el 7% de 10.00.000 euros. = 700.000 euros. Con esa misma fecha el Promotor debe girar al due\u00f1o del solar, una factura por la que le repercutir\u00e1 el IVA correspondiente a los inmuebles, y aunque estos se recibir\u00e1n en el plazo de 18 meses, la liquidaci\u00f3n del impuesto se devenga el 10 de enero, fecha de formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n de aportaci\u00f3n (sino expide y entrega la factura de repercusi\u00f3n de IVA, en el plazo de un a\u00f1o, el promotor pierde el derecho a repercutir, y el due\u00f1o no estar\u00e1 obligado a soportar), y con el siguiente detalle:<\/span> <\/span> <\/p>\n – <\/span>Viviendas 8% sobre 6.000.000 <\/span>= <\/span>480.000 euros<\/span><\/p>\n – <\/span>Locales 18% sobre <\/span>4.000.000 <\/span>= <\/span>720.000 euros<\/span><\/p>\n Total IVA repercutido <\/span>= 1.200.000 euros<\/span> <\/span> <\/p>\n B) <\/span>Puesto que el documento de transmisi\u00f3n del solar esta sujeto a TPO, no se devengara AJD por este concepto, pero s\u00ed por la parte correspondiente a la transmisi\u00f3n de los inmuebles construidos, por un importe de 0,5% sobre 100.000.000 = 500.000 euros.<\/span><\/p>\n Las consecuencias de la operaci\u00f3n son:<\/span> <\/span> <\/p>\n – <\/span>Para el Promotor el que 7.500.000 euros soportados por TPO y AJD, respectivamente, representan un mayor coste de adquisici\u00f3n del solar, suponiendo un gasto fiscal no recuperable. En el trimestre siguiente a la formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n debe ingresar en Hacienda el IVA repercutido por valor de 10,6 M\u20ac<\/span><\/p>\n – <\/span>Para el due\u00f1o, le supone tener que pagar anticipadamente 10,6 M\u20ac. , de IVA, que no puede deducir, como consecuencia de la adquisici\u00f3n futura de los bienes inmuebles que le ser\u00e1n adjudicados a los 18 meses, por lo que normalmente este pago debe asumirlo el Promotor; adem\u00e1s, la venta de aquellos a futuros terceros compradores, ser\u00e1 considerada una segunda transmisi\u00f3n por lo que esta sujeta a TPO al 7%.<\/span> <\/span> <\/p>\n B) <\/span><\/span><\/span>EL CESIONARIO ES SUJETO PASIVO DE IVA.<\/span><\/b> EMPRESARIO O PERSONA FISICA SUJETO PASIVO OCASIONAL<\/span><\/p>\n EJEMPLO N\u00ba 2.-<\/span><\/b> CASO ANTERIOR DE APORTACION<\/span><\/p>\n <\/span>Se trata del mismo supuesto que el caso 1 pero ahora el due\u00f1o del solar es una empresa sujeto pasivo del IVA con derecho a deducci\u00f3n.<\/span> <\/span> <\/p>\n SOLUCION<\/span><\/b><\/p>\n LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS QUE SE PRODUCEN:<\/span> <\/span> <\/p>\n A) <\/span>El d\u00eda 10 de Enero del 2011, el Promotor soporta en concepto de IVA el 18% de 10.000.00 euros. = 1.800.000 euros. Con esa misma fecha el Promotor debe girar al due\u00f1o del solar, una factura por la que le repercutir\u00e1 10,6 M\u20ac. En concepto de IVA correspondiente a los inmuebles, aunque estos se recibir\u00e1n en el plazo de 18 meses, la liquidaci\u00f3n del impuesto se devenga el 10 de enero de 2011, fecha de formalizaci\u00f3n de la operaci\u00f3n de aportaci\u00f3n (sino expide y entrega la factura de repercusi\u00f3n de IVA, en el plazo de un a\u00f1o, el promotor pierde el derecho a repercutir, y el due\u00f1o no estar\u00e1 obligado a soportar), y con el mismo detalle del caso 1.<\/span><\/p>\n B) <\/span>Puesto que el documento de transmisi\u00f3n del solar esta sujeto a IVA, se devengara AJD por este concepto, y tambi\u00e9n por la parte correspondiente a la transmisi\u00f3n de los inmuebles construidos, por un importe de 0,5% sobre 100.000.000 = 500.000 euros, para cada concepto, o sea un total de 1.000.000 euros.<\/span><\/p>\n Las consecuencias de la operaci\u00f3n son:<\/span> <\/span> <\/p>\n – <\/span>Para el Promotor el que solo 10.000.000 euros soportados por AJD, <\/span>representan un mayor coste de adquisici\u00f3n del solar, suponiendo un gasto fiscal no recuperable. Adem\u00e1s del IVA repercutido puede deducir el soportado, ya que en este caso Hacienda entiende que se ha comenzado la actividad, y en consecuencia al ser negativa la diferencia, en el trimestre siguiente no tiene que ingresar nada en Hacienda. Y al finalizar el a\u00f1o puede solicitar la devoluci\u00f3n de los 5,4 M\u20ac. , de diferencia.<\/span><\/p>\n