{"id":1874,"date":"2011-12-01T10:32:00","date_gmt":"2011-12-01T10:32:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:36","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:36","slug":"valoracion-de-solares-metodo-residual","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/valoracion-de-solares-metodo-residual\/","title":{"rendered":"Valoraci\u00f3n de Solares. M\u00e9todo Residual Din\u00e1mico"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

A la hora de acometer una operaci\u00f3n inmobiliaria, sea de viviendas, oficinas, terciario o cualquier otro tipo, la decisi\u00f3n mas importante suele corresponder con la adquisici\u00f3n del solar, por lo que conviene contrastar su precio con la rentabilidad esperada, especialmente si se va a requerir financiaci\u00f3n externa para adquirirlo.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan el <\/span>art\u00edculo 34.1 de la Orden, ECO\/805\/2003<\/span>, el <\/span>m\u00e9todo residual din\u00e1mico<\/span> se define comi\u00f3 un procedimiento de an\u00e1lisis de inversiones con valores esperados, a diferencia del m\u00e9todo residual estratico que utiliza valores actuales.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En el <\/span>art\u00edculo 34.2<\/span> explicita que dicho m\u00e9todo residual din\u00e1mico podr\u00e1 aplicarse, entre otros, a Edificios en proyecto, construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n, incluso en el caso de que las obras est\u00e9n paralizadas.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En los <\/span>art\u00edculos 36 a 39<\/span> se describe el <\/span>procedimiento de c\u00e1lculo<\/span> del m\u00e9todo residual din\u00e1mico, en el que se seguir\u00e1n los siguientes pasos:<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

\u00b7 <\/span><\/span><\/span>Se estimaran los flujos de caja (Articulo 37)<\/span><\/p>\n

Se tomaran como flujos de caja los cobros<\/b> y, en su caso, las entregas de cr\u00e9dito <\/b>que se estime obtener por la venta del inmueble a promover, y los pagos<\/b> que se estime realizar por los diversos costes y gastos<\/b> durante la construcci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n incluso los pagos por los cr\u00e9ditos concedidos.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

\u00b7 <\/span><\/span><\/span>Se elegir\u00e1 el tipo de actualizaci\u00f3n<\/b> (Articulo 38)<\/span><\/p>\n

A estos efectos se utilizara como tipo de actualizaci\u00f3n aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta la financiaci\u00f3n ajena<\/b> que obtendr\u00eda un promotor medio en una promoci\u00f3n de las caracter\u00edsticas de la analizada.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n\n\n\n
\n

Se calculara sumando al tipo Libre de Riesgo (TLR), la prima de Riesgo)<\/b><\/span><\/p>\n

TA = TLR + PR <\/span>(6)<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/span><\/p>\n

El Tipo Libre de Riesgo<\/b> (TLR) ser\u00e1 el tipo de actualizaci\u00f3n, tomando como real o nominal seg\u00fan sea constante o nominal la estimaci\u00f3n de los flujos de caja. El tipo de inter\u00e9s nominal no podr\u00e1 ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos a\u00f1os.<\/b> Este plazo de vencimiento ser\u00e1 igual o superior a cinco a\u00f1os si la finalidad de las valoraciones es la Garant\u00eda Hipotecaria. Se tomara el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un a\u00f1o contado antes de la fecha de la tasaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

La Prima de Riesgo<\/span><\/b> (PR) se determinara por la entidad tasadora<\/b>, a partir de la informaci\u00f3n sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluaci\u00f3n del riesgo de la <\/span>promoci\u00f3n teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicaci\u00f3n, liquidez, plazo de ejecuci\u00f3n as\u00ed como el volumen de inversi\u00f3n necesaria.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/span><\/p>\n

En la Disposici\u00f3n Transitoria \u00danica de la Orden ECO 805\/1993, durante los tres primeros a\u00f1os, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden (9 de octubre de 2003), las primas de riesgo a que se refiere el articulo <\/span>38.3, no podr\u00e1n ser inferiores a los que se establecen en la tabla siguiente o los que resulten de su revisi\u00f3n conforme a lo previsto en el ultimo p\u00e1rrafo de esta disposici\u00f3n. <\/span><\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

PRIMAS DE RIESGO MINIMAS VIGENTE DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007 <\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

TIPO DE INMUEBLE<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

PRIMA DE RIESGO (1)<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL:<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Viviendas primera residencial<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

8<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Viviendas segunda residencia<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

12<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

EDIFICIOS DE OFICINAS<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

10<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

EDIFICIOS COMERCIALES<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

12<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

EDIFICIOS INDUSTRIALES<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

14<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

PLAZAS DE APARCAMIENTO<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

9<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

HOTELES<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

11<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

RESIDENCIA DE ESTUDIANTES Y DE LA 3\u00aa EDAD<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

12<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

OTROS<\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

12<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/span><\/p>\n

(1) Sin financiaci\u00f3n ni impuesto sobre la renta de sociedades<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En el caso de edificios destinados a varios usos <\/span>la prima de riesgo m\u00ednima se <\/span>obtendr\u00e1 ponderando las primas de riesgo m\u00ednimas se\u00f1aladas anteriormente en funcione la superficie destinada a cada uso.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

La Direcci\u00f3n General<\/span> del Tesoro y Pol\u00edtica Financiera, previo informe de la Direcci\u00f3n General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espa\u00f1a y de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores, podr\u00e1 prorrogar la ampliaci\u00f3n de los dispuesto en el primer p\u00e1rrafo de la presente disposici\u00f3n, por periodos sucesivos de un a\u00f1o, sin exceder de un <\/span>total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prorroga podr\u00e1 ser indefinida.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Por el mismo procedimiento previsto en el p\u00e1rrafo precedente, se podr\u00e1 revisar cada dos a\u00f1os, las primas de riesgo contenidas en dicha tabla., tomando como criterios b\u00e1sicos la evoluci\u00f3n del mercado inmobiliario, y los tipos de inter\u00e9s de la deuda publica largo plazo, el \u00edndice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de esos organismos influya en su valor<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Cuando en la determinaci\u00f3n de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiaci\u00f3n ajena, las primas de riesgo se\u00f1aladas en el apartado anterior deber\u00e1n ser incrementadas en funci\u00f3n del porcentaje de dicha financiaci\u00f3n (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inter\u00e9s habituales del mercado hipotecario. <\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En todo caso, dicho incremento deber\u00e1 ser debidamente justificado.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Se aplicara la formula de calculo (Articulo 39)<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

El valor residual del inmueble calculado por el m\u00e9todo din\u00e1mico ser\u00e1 la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizaci\u00f3n fijado, utilizando la siguiente formula:<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n\n\n\n
\n

<\/span><\/p>\n

<\/span>F = \u2211 Jed<\/sub>\/(1+ i)tj<\/sup> \u2013 \u2211 Sk<\/sub>\/(1+ i)tk<\/sup><\/b> <\/span><\/sup><\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Siendo:<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>E = Importe de la suma de cobros previstos en el momento J<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>S = Importe de la suma de los pagos previstos en el momento K<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>tj = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la <\/span>valoraci\u00f3n hasta que se produce cada uno de los cobros.<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>tk = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la <\/span>valoraci\u00f3n hasta que se produce cada uno de los pagos<\/span><\/p>\n

– <\/span><\/span><\/span>i = tipo de actualizaci\u00f3n elegido correspondiente a la duraci\u00f3n de cada uno de los periodos de tiempo considerados.<\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A la hora de acometer una operaci\u00f3n inmobiliaria, sea de viviendas, oficinas, terciario o cualquier otro tipo, la decisi\u00f3n mas importante suele corresponder con la adquisici\u00f3n del solar, por lo\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[42,37,24],"class_list":["post-1874","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-analisis","tag-financiacion","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nValoraci\u00f3n de Solares. 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