{"id":1858,"date":"2012-03-15T11:27:00","date_gmt":"2012-03-15T11:27:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:24","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:24","slug":"alquiler-frente-venta-diferente-enfoque","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/alquiler-frente-venta-diferente-enfoque\/","title":{"rendered":"Alquiler frente a venta. Diferente enfoque empresarial"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

<\/p>\n

\nLas diferencias entre una promoci\u00f3n inmobiliaria en alquiler
\ny una promoci\u00f3n inmobiliaria en venta, son desde
\nel punto de vista del balance de una empresa inmobiliaria<\/b>, son las
\nsiguientes:<\/span><\/div>\n
 <\/span><\/div>\n
<\/p>\n
<\/a><\/div>\n

 <\/span><\/div>\n

\n<\/div>\n
\na)      <\/span><\/span><\/span><\/b>Destino en el Activo<\/b>: la promoci\u00f3n en alquiler<\/b>
\nse registra en el inmovilizado material<\/b>
\nde la empresa, mientras que una promoci\u00f3n en
\nventa se registra dentro del grupo de existencias.<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span><\/span>Amortizaci\u00f3n<\/span><\/b>: el edificio construido en una promoci\u00f3n
\nen venta no es amortizables, mientras que en una promoci\u00f3n en alquiler si lo es<\/b> (el terreno sobre el que se
\nubica no es amortizable). La amortizaci\u00f3n legal fiscalmente deducibles es del 2%
\nanual del coste de adquisici\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nc)     
\n<\/span><\/span><\/span>Cuenta de Resultados<\/span><\/b>: en una promoci\u00f3n en venta los ingresos<\/b> que se producen
\nen las ventas realizadas durante la construcci\u00f3n,  <\/span>no se
\nmaterializan  <\/span>en la cuenta de resultados hasta
\nla entrega del edificio<\/b> (seg\u00fan el nuevo plan de contabilidad, ya que desde
\nese momento desaparece el riesgo para el promotor), mientras tanto los pagos
\nrecibidos a cuenta, de los compradores, con anterioridad a la entrega,
\npermanecen en el pasivo de la empresa como un compromiso con los clientes.. En una promoci\u00f3n en alquiler sus ingresos
\nse materializan, generalmente en forma de rentas mensuales<\/b>, que se cobran
\ndesde la entrega de la vivienda y nunca, salvo casos muy especiales, con
\nanterioridad a entrega de la promoci\u00f3n..  <\/span> <\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nd)     
\n<\/span><\/span><\/span>Desde
\nel punto de vista financiero en las
\npromociones en alquiler no existen cobros anticipados, ni tampoco subrogaci\u00f3n<\/b>
\npor los compradores de los pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria concedidos al
\npromotor, hecho que se produce  <\/span>en las
\npromociones en venta desde su entrega.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\ne)     
\n<\/span><\/span><\/span>En
\nel momento final de la entrega de la promoci\u00f3n, si se ha vendido por completo la promoci\u00f3n en venta desaparece el
\nriesgo para la entidad crediticia<\/b> que ha concedido el pr\u00e9stamo hipotecario
\nsl promotor, que queda sustituido por cr\u00e9ditos a cada una de los clientes, lo
\nque en general, mejora, los riesgos de la entidad crediticia, mientras que en una promoci\u00f3n en alquiler el riesgo del cr\u00e9dito
\nal promotor persiste durante 10 , 15  <\/span>o
\n25 a\u00f1os<\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nf)      
\n<\/span><\/span><\/span>En principio, existen mas
\nfacilidades para conseguir financiar una promoci\u00f3n en venta que, una de
\nalquiler<\/span><\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\ng)     
\n<\/span><\/span><\/span>Las empresas que tienen promociones
\nen alquiler suelen ser de mayor tama\u00f1o y capital social<\/span><\/b> que las que realizan exclusivamente
\npromociones en venta.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nh)     
\n<\/span><\/span><\/span>Los ingresos anuales de una empresa
\nque tiene promociones en alquiler son mas regulares<\/span><\/b> que los que solo tienen promociones
\nen venta.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\ni)       
\n<\/span><\/span><\/span>El riesgo ante crisis financieras es
\nm\u00e1s elevado en las empresas que tienen solo promociones en venta<\/span><\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn una promoci\u00f3n en alquiler existen
\ndos fases muy diferenciadas<\/b>:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)     
\n<\/span><\/span><\/span>Fase de construcci\u00f3n<\/span><\/b>: Se financian exclusivamente con fondos propios y con pr\u00e9stamos<\/b> que,
\ngeneralmente, tienen garant\u00eda hipotecaria.<\/span><\/div>\n\n\n\n
\n
\n<\/div>\n
\nEs evidente que: Coste
\n total = Fondos propios + Fondos Ajenos<\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPor tanto pueden haberse necesitado durante ese periodo
\n m\u00e1s fondos de uno u otro tipo para atender necesidades punt\u00faales de
\n tesoreria, pero al final hay que
\n equilibrarlos devolviendo los que nos sobren, hasta cumplir la ecuaci\u00f3n  <\/span>anterior<\/b>.<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nB)     
\n<\/span><\/span><\/span>Fase de Explotaci\u00f3n<\/span><\/b>: Que se inicia en la terminaci\u00f3n
\ndel edificio y consecuci\u00f3n de los permisos necesarios para su uso y ocupaci\u00f3n. Existe una primara etapa en donde el
\nedificio puede encontrarse semi lleno, hasta que se produce su ocupaci\u00f3n<\/b>,
\naunque no se deria considerar un 100% sostenido en el tiempo, ya que es frecuente
\nperiodos de desocupaci\u00f3n parcial con nuevas renovaciones de clientes.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn esta fase tendremos pues, una cuenta de resultados
\nanuales de la explotaci\u00f3n del alquiler, que ser\u00e1:<\/span><\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nIngresos <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nAlquileres<\/span><\/i><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nSubvenciones (VPP)<\/span><\/i><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n-Costes<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nMantenimiento<\/span><\/i><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nAdministraci\u00f3n<\/span><\/i><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTributos no
\n repercutibles<\/span><\/i><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n=  <\/span>EBITDA<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n– Amortizaciones<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= BAII<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n– Gastos Financieros<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= BAI<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n– Impuesto de Sociedades<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= BN<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n\n\n\n
\n
\nL\u00f3gicamente el tratamiento de este asunto debe realizarse
\n por tanteos, ya que, por un lado hay que conseguir que BN sea positivo,
\n aunque lo sea a partir de un cierto numero de a\u00f1os, y no desde el principio
\n y, por otro lado hay que cuidar la tesorer\u00eda, ya que esta debe ser capaz de
\n pagar los costes de la cuenta de resultados y, adem\u00e1s, los necesarios para
\n amortizar el pr\u00e9stamo en las cuentas anuales comprometidas<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl programa inform\u00e1tico GESTINMO resuelve con facilidad este
\nan\u00e1lisis procurando las alternativas posibles por medio de unas de la generaci\u00f3n
\nautom\u00e1tica de unas curvas que permiten elegir la alternativa mas adecuada, en
\ncada caso.<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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