{"id":1856,"date":"2012-03-29T08:22:00","date_gmt":"2012-03-29T08:22:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:24","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:24","slug":"reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_29","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_29\/","title":{"rendered":"Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

\nEl pasado d\u00eda 10 de noviembre de 2011<\/b> entro en vigor el nuevo Reglamento
\nde Valoraciones de la Ley del Suelo<\/a><\/b> aprobado por el RD 1492\/2011<\/b>, de 24 de octubre.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el articulo 22 de dicho RD  se contempla, para el caso de valoraci\u00f3n de
\nsuelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanizaci\u00f3n no materializada
\n<\/b>en el momento de la valoraci\u00f3n, proponiendo deducir de dicha valoraci\u00f3n, el
\nimporte de estos gastos pendientes de realizar, G, pero incrementados en por el
\nfactor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la formula de valoraci\u00f3n ser\u00e1:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n                VS = \u2211 VRSi<\/sub> x Ei<\/sub><\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/span><\/div>\n
\nVS = valor del suelo urbanizado
\nedificado en euros <\/span><\/div>\n
\n            (EVIDENTEMENTE EN BOE TIENE UNA ERRATA EN ESTA
\nDENOMINACION)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/span><\/div>\n
\nEi<\/sub> = edificabilidad en m2 construidos de cada tipologia edificatoria del \u00e1mbito de actuaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/span><\/div>\n
\nVRSi<\/sub> = valor de repercusi\u00f3n
\npor m2 edificable de cada uso <\/span><\/div>\n
\n     cuyos valores se obtienen de aplicar
\na cada tipologia la formula<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVRS = (V\/K) \u2013 C, con valores de K,
\ncoeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los
\nfinancieros, y los de gestion y promoci\u00f3n., as\u00ed como el beneficio empresarial
\nnormal de la actividad de promoci\u00f3n inmobiliaria <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>En
\ngeneral:  K = 1,40<\/span><\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>En
\ncasos especiales, tales como  en raz\u00f3n de
\nfactores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localizaci\u00f3n, la
\nfuerte din\u00e1mica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el
\nplazo previsto de comercializaci\u00f3n, el riesgo previsible uy otras caracter\u00edsticas
\nde la promoci\u00f3n, se podr\u00e1 aumentar hasta un m\u00e1ximo de K = 1,50<\/span><\/div>\n
\nc)   <\/span><\/span>En
\ncasos especiales de uso residencial unifamiliar,  en municipios con escasa din\u00e1mica
\ninmobiliaria, viviendas sujetas a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n que fije el precio m\u00e1ximo
\nde venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
\nnaves industriales  u otras edificaciones
\nvinculadas a explotaciones  economizas en
\nraz\u00f3n a factores objetivos que lo justifiquen podr\u00e1 disminuir hasta un m\u00ednimo
\nde K = 1,20<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nV = Valor en venta del m2 de edificaci\u00f3n del uso considerado del producto inmobiliario acabado,
\ncalculado sobre una base de un estudio de mercado estad\u00edsticamente
\nsignificativo en euros por metro cuadrado edificable <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nC = Valor de la construcci\u00f3n en euros
\npor m2 edificable, considerando como tal, precio de ejecuci\u00f3n
\nmaterial de la construcci\u00f3n mas los gastos generales del constructor mas el
\nbeneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcci\u00f3n, los
\nhonorarios profesionales por proyectos y direcci\u00f3n de obra y otros gastos
\nnecesarios para la construcci\u00f3n del inmueble.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, el valor del suelo
\ndescontados  los deberes y cargas
\npendientes<\/b>, en euros:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n       VSO<\/sub> = VS \u2013 G (1 + TLR +
\nPR)<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nG = Importe en euros de los gastos y
\ncargas de urbanizaci\u00f3n pendientes  de
\nmaterializar<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTLR = tasa libre de riesgo, equivalente
\nal rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre 2 y 6 a\u00f1os, ultimo \u00edndice
\npublicado por el Banco de Espa\u00f1a<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPR = prima de riesgo que varia seg\u00fan
\nel tipo de promoci\u00f3n de que se trate, de acuerdo a los valores de la siguiente
\ntabla:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl valor de (\u00a1 + TLR + PR) \u2264 K, que
\nse haya considerado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNOTAS EXPLICATIVAS.-<\/b> <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1.- Hay que tener en cuenta que con
\ncada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como tipo general,
\nm\u00e1ximo y m\u00ednimo, y distintos porcentajes de repercusi\u00f3n de suelo (% S\/V) y
\ncoste de construcci\u00f3n (% C\/V) en relaci\u00f3n al valor en venta del producto
\nacabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de beneficio sobre
\nventas (%B \/V)(incluyo gastos generales, gestion y promoci\u00f3n, financieros, y
\npor supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del 30%), siguientes:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nK = 1,40<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n51<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n46<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n41<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n36<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n
\nK = 1,50<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n47<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n42<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n37<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n32<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n
\nK = 1,20<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n63<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n58<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n53<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n48<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n2.- El Reglamento no dice nada sobre
\nel caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo urbanizado para Viviendas
\nde protecci\u00f3n P\u00fablica. Pero es f\u00e1cil adaptar la K a estos casos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n3.- La deducci\u00f3n por urbanizaci\u00f3n
\npendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
\npor tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
\nque se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanizaci\u00f3n, y
\nhasta ese momento el suelo se considera en situaci\u00f3n b\u00e1sica de suelo rural, a
\npesar de que tenga un planeamiento urban\u00edstico pormenorizado aprobado, aunque
\nel Reglamento no lo se\u00f1ala expl\u00edcitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
\nque una urbanizaci\u00f3n se entienda iniciada es necesario que conste un documento
\nde inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los t\u00e9cnicos directores
\ndel proyecto.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n4.- La deducci\u00f3n de los gastos
\npendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un valor
\nfinal al cabo de un a\u00f1o, y con este supuesto se explica la multiplicaci\u00f3n de G
\npor (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes se
\nmaterializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la urbanizaci\u00f3n
\npendiente se realiza en tres a\u00f1os con 1\/3 de inversi\u00f3n cada a\u00f1o, en este caso
\nsuponiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTLR = 4,459% (mes de diciembre
\nultimo publicado por el Banco de Espa\u00f1a)<\/span><\/div>\n
\nPR = 8 % edificaci\u00f3n residencial<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTendr\u00edamos como valor final, que se ampliar\u00eda
\nen:<\/span><\/div>\n
\n a)     
\n<\/span><\/span>Supuesta
\nla inversi\u00f3n en un a\u00f1o. 1,1,12459<\/span><\/div>\n
\n b)     
\n<\/span><\/span>Supuesto
\nen 3 a\u00f1os con inversi\u00f3n anual de 1\/3:<\/span><\/div>\n
\n           1\/3 (1,124459 + 1,2647 +
\n1,42227) = 1,27052<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El pasado d\u00eda 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492\/2011, de 24 de octubre.\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[19,33,29],"class_list":["post-1856","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-legislacion","tag-opinion","tag-suelo"],"yoast_head":"\nReglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_29\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada - 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