{"id":1851,"date":"2012-05-10T10:12:00","date_gmt":"2012-05-10T10:12:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:23","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:23","slug":"alquiler-valor-residual-del-edificio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/alquiler-valor-residual-del-edificio\/","title":{"rendered":"Alquiler. Valor Residual del Edificio"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

<\/p>\n

\nCuando planteamos la rentabilidad de una promoci\u00f3n en alquiler<\/b> consideramos el movimiento de fondos<\/b> de los cobros y pagos
\nque se producen durante el periodo de construcci\u00f3n y durante el periodo de explotaci\u00f3n
\ndel negocio del alquiler.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl primer problema surge de tener que fijar
\nel periodo de tiempo al que extendemos
\nel c\u00e1lculo.<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi consideramos que las rentas obtenidas son
\nconstantes y, ese periodo es infinito, la teor\u00eda matem\u00e1tica nos ofrece una f\u00e1cil
\nsoluci\u00f3n, como cociente entre la renta anual y el coste total del edificio mas
\nel terreno.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero en general, aunque es una hip\u00f3tesis muy
\nutilizada en el sector, la realidad es que las
\nrentas no son constantes<\/b> (el edificio se ocupa poco a poco, hay desocupaciones parciales<\/b>, que
\npueden tardar en renovarse con nuevos clientes, existen incrementos de rentas por actualizaci\u00f3n <\/b>de contratos por el IPC u
\notros modelos, existen aumentos de
\ncostes<\/b>, etc., y, adem\u00e1s, los contratos de arrendamiento tienen  <\/span>un plazo limite, para adecuarse a los precios
\nde mercado, que pueden  <\/span>haber variado en
\nmucho mas o mucho menos que las actualizaciones previstas en los contratos. Dichos
\nplazos pueden estar entre 5 y 15 a\u00f1os, pero son muy pocos los contratos que
\nsuelen tener un plazo superior.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTodas estas consideraciones, unidas al hecho
\nde que las rentas a muy largo plazo
\ntiene no poca variaci\u00f3n sobre el TIR<\/b>, nos llevan a considerar un plazo determinado de tiempo en estos estudios,<\/b> a
\nefectos de estudiar su rentabilidad<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNosotros recomendamos con car\u00e1cter general, no pasar de 15 a\u00f1os<\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLimitado el plazo, surge una problema, que en
\nel caso del n\u00famero infinito de per\u00edodos tempos obviado, el de considerar que en dicho plazo el edificio tiene
\nun valor residual., que si que influye en el calculo del TIR<\/b> a esos plazos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nExisten fundamentalmente dos m\u00e9todos para estimar el valor residual de un edificio<\/b>:<\/span><\/div>\n
\nA)   
\n<\/span><\/span><\/span>El
\nconsiderar que el edificio tiene un
\ncoste de reemplazamiento al que se le aplica un coeficiente por antig\u00fcedad<\/b>,
\no bien que el edificio tienen un valor que coincide con lo pendiente de
\namortizar en ese momento. Evidentemente el primer m\u00e9todo es mas pr\u00f3ximo a la
\nrealidad que el segundo, ya que el criterio fiscal no tiene porque coincidir
\ncon la obsolescencia f\u00edsica y \u00fatil del edificio.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nB)   
\n<\/span><\/span><\/span>Otro
\nsegundo m\u00e9todo es suponer que en ese
\nmomento solo vale el terreno<\/b>, al que se le supone un precio de enajenaci\u00f3n
\ncoincidente con su precio de adquisici\u00f3n
\nm\u00e1s una actualizaci\u00f3n por IPC<\/b>, por ejemplo.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn nuestro criterio recomendamos, que se actu\u00e9 seg\u00fan la tipolog\u00eda del edificio, ya que la obsolescencia
\nno es igual en un edificio de viviendas que en un edificio de oficinas<\/b>, por
\nlo que aplicaremos los siguientes criterios:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1)   <\/span><\/span><\/span>En
\nedificios de viviendas<\/b> recurrir al m\u00e9todo
\ndel valor de reeemplazamiento<\/b> con
\ncoeficiente de antig\u00fcedad<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2)    <\/span><\/span><\/span><\/b>En caso de oficinas<\/b> recurrir al valor exclusivo del terreno<\/b><\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cuando planteamos la rentabilidad de una promoci\u00f3n en alquiler consideramos el movimiento de fondos de los cobros y pagos que se producen durante el periodo de construcci\u00f3n y durante el\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[26,24,21],"class_list":["post-1851","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-alquiler","tag-viabilidad","tag-vivienda"],"yoast_head":"\nAlquiler. 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