{"id":1850,"date":"2012-05-17T08:39:00","date_gmt":"2012-05-17T08:39:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:19","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:19","slug":"reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_17","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_17\/","title":{"rendered":"Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

<\/p>\n

\nEl pasado d\u00eda 10 de noviembre de 2011<\/b> entro en vigor
\nel nuevo Reglamento
\nde Valoraciones de la Ley del Suelo<\/a><\/b> aprobado por el RD 1492\/2011<\/b>, de 24 de octubre.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el articulo 22 de
\ndicho RD  <\/span>se contempla, para el caso de
\nvaloraci\u00f3n de suelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanizaci\u00f3n no
\nmaterializada en el momento de la valoraci\u00f3n, proponiendo deducir de dicha
\nvaloraci\u00f3n, el importe de estos gastos pendientes de realizar, G, pero
\nincrementados en por el factor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la
\nformula de valoraci\u00f3n ser\u00e1:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVS = \u2211 VRSi<\/sub>
\nx Ei<\/sub><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVS = valor del suelo
\nurbanizado edificado en euros (EVIDENTEMENTE EN BOE TIENE UNA ERRATA EN ESTA
\nDENOMINACIUON)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEi<\/sub> =
\nedificabilidad en metros cuadrados construidos de cada tipologia edificatoria
\ndel \u00e1mbito de actuaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVRSi<\/sub> = valpr
\nde repercusi\u00f3n por metro cuadrado edificable de cada uso cuyos valores se
\nobtienen de aplicar a cada tipologia la formula:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVRS = (V\/K) \u2013 C, con
\nvalores de K, coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales,
\nincluidos los financieros, y los de gestion y promoci\u00f3n., as\u00ed como el beneficio
\nempresarial normal de la actividad de promoci\u00f3n inmobiliaria <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)   
\n<\/span><\/span><\/span>En
\ngeneral:  <\/span>K = 1,40<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nb)   
\n<\/span><\/span><\/span>En
\ncasos especiales, tales como  <\/span>en raz\u00f3n de
\nfactores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localizaci\u00f3n, la fuerte
\ndin\u00e1mica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el plazo
\nprevistote comercializaci\u00f3n, el riesgo previsible uy otras caracter\u00edsticas de
\nla promoci\u00f3n, se podr\u00e1 aumentar hasta un m\u00e1ximo de K = 1,50<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nc)   
\n<\/span><\/span><\/span>Rn
\ncasos especiales de uso residencial unifamiliar,  <\/span>en municipios con escasa din\u00e1mica
\ninmobiliaria, viviendas sujetas a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n que fije el precio m\u00e1ximo
\nde venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
\nnaves industriales  <\/span>u otras edificaciones
\nvinculadas a explotaciones  <\/span>economizas en
\nraz\u00f3n a factores objetivos que lo justifiquen podr\u00e1 disminuir hasta un m\u00ednimo
\nde K = 1,20<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nV = Valor en venta
\ndel metro cuadrado de edificaci\u00f3n del uso considerado del producto inmobiliario
\nacabado, calculado sobre una base de un estudio de mercado estad\u00edsticamente
\nsignificativo en euros por metro cuadrado edificable <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nC = Valor de la construcci\u00f3n
\nen euros por metro cuadrado edificable, considerando como tal, precio de
\nejecuci\u00f3n material de la construcci\u00f3n mas los gastos generales del constructor
\nmas el beneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcci\u00f3n,
\nlos honorarios profesionales por proyectos y direcci\u00f3n de obra y otros gastos
\nnecesarios para la construcci\u00f3n del inmueble.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, el valor del suelo
\ndescontados  <\/span>los deberes y cargas
\npendientes, en euros:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVSO<\/sub> = VS \u2013
\nG (1 + TLR + PR)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nG = Importe en euros de
\nlos gastos y cargas de urbanizaci\u00f3n pendientes  <\/span>de materializar<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTLR = tasa libre de
\nriesgo, equivalente al rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre
\n2 y 6 a\u00f1os, ultimo \u00edndice publicado por el Banco de Espa\u00f1a<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPR = prima de riesgo
\nque varia seg\u00fan el tipo de promoci\u00f3n de que se trate, de acuerdo a los valores
\nde la siguiente tabla:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl valor de (\u00a1 + TLR
\n+ PR) \u2264 K, que se haya considerado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNOTAS EXPLICATIVAS.- <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1.- Hay que tener en
\ncuenta que con cada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como
\ntipo general, m\u00e1ximo y m\u00ednimo, y distintos porcentajes de repercusi\u00f3n de suelo
\n(% S\/V) y coste de construcci\u00f3n (% C\/V) en relaci\u00f3n al valor en venta del
\nproducto acabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de
\nbeneficio sobre ventas (%B \/V)(incluyo gastos generales, gestion y promoci\u00f3n,
\nfinancieros, y por supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del
\n30%), siguientes:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nK = 1,40<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n51<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n46<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n41<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n36<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n33<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n
\nK = 1,50<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n47<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n42<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n37<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n32<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n
\nK = 1,20<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n% S\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n% C\/V<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nB\/V (%<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n20<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n63<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n25<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n58<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n30<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n53<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n35<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n48<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n17<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n2.- El Reglamento no
\ndice nada sobre el caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo
\nurbanizado para Viviendas de protecci\u00f3n P\u00fablica. Pero es f\u00e1cil adaptar la K a estos casos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n3.- La deducci\u00f3n por urbanizaci\u00f3n
\npendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
\npor tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
\nque se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanizaci\u00f3n, y
\nhasta ese momento el suelo se considera en situaci\u00f3n b\u00e1sica de suelo rural, a
\npesar de que tenga un planeamiento urban\u00edstico pormenorizado aprobado, aunque
\nel Reglamento no lo se\u00f1ala expl\u00edcitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
\nque una urbanizaci\u00f3n se entienda iniciada es necesario que conste un documento
\nde inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los t\u00e9cnicos directores
\ndel proyecto.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n4.- La deducci\u00f3n de
\nlos gastos pendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un
\nvalor final al cabo de un a\u00f1o, y con este supuesto se explica la multiplicaci\u00f3n
\nde G por (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes
\nse materializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la
\nurbanizaci\u00f3n pendiente se realiza en tres a\u00f1os con 1\/3 de inversi\u00f3n cada a\u00f1o,
\nen este caso suponiendo:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTLR = 4,459% (mes de
\ndiciembre ultimo publicado por el Banco de Espa\u00f1a)<\/span><\/div>\n
\nPR = 8 % edificaci\u00f3n
\nresidencial<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTendr\u00edamos como valor
\nfinal, que se ampliar\u00eda en:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)   
\n<\/span><\/span><\/span>Supuesta
\nla inversi\u00f3n en un a\u00f1o. 1,1,12459<\/span><\/div>\n
\nb)   
\n<\/span><\/span><\/span>Supuesto
\nen tres a\u00f1os con inversi\u00f3n anual de 1\/3:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1\/3 (1,124459
\n+ 1,2647 + 1,42227) = 1,27052<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El pasado d\u00eda 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492\/2011, de 24 de octubre.\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[19,29,24,31],"class_list":["post-1850","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-legislacion","tag-suelo","tag-viabilidad","tag-vpo"],"yoast_head":"\nReglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/reglamento-de-valoraciones-de-la-ley_17\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Gastos de urbanizaci\u00f3n no materializada - 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