{"id":1838,"date":"2012-08-02T07:43:00","date_gmt":"2012-08-02T07:43:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:15","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:15","slug":"extranas-formulas-de-incremento-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/extranas-formulas-de-incremento-de\/","title":{"rendered":"Extra\u00f1as formulas de incremento de valor de suelo r\u00fastico"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

\nEl nuevo Reglamento
\nde Valoraciones de la Ley del Suelo<\/a><\/b> aprobado por el RD 1492\/2011<\/b>, contempla, a la hora de
\nvalorar suelo, que el valor de un suelo rural vendr\u00e1 afectado por un factor
\nglobal de localizaci\u00f3n F1, con las siguientes reglas:<\/span><\/div>\n
 <\/span><\/div>\n
<\/p>\n
<\/a><\/div>\n

 <\/span><\/div>\n

\n<\/div>\n
\n1. El factor global de
\nlocalizaci\u00f3n, deber\u00e1 obtenerse del producto de los tres factores de correcci\u00f3n
\nque se mencionan a continuaci\u00f3n y no podr\u00e1 ser superior a dos.<\/span><\/div>\n
\n     a) Por accesibilidad a n\u00facleos
\nde poblaci\u00f3n, u1<\/sub>.<\/span><\/div>\n
\n     b) Por accesibilidad a centros
\nde actividad econ\u00f3mica, u2<\/sub>.<\/span><\/div>\n
\n     c) Por ubicaci\u00f3n en entornos de
\nsingular valor ambiental o paisaj\u00edstico, u3<\/sub>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2. En todo caso, a los efectos del
\nc\u00e1lculo del factor global de localizaci\u00f3n, cuando alguno de los tres factores
\nde correcci\u00f3n no resulte de aplicaci\u00f3n tomar\u00e1 como valor la unidad.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n3. El factor de correcci\u00f3n u1<\/sub>,
\nse calcular\u00e1 aplicando la siguiente expresi\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n        U1 = 1 + (P1 + P2\/3)
\n\/1.000.000          <\/span><\/span><\/div>\n
\nDonde:<\/span><\/div>\n
\nP1<\/sub>= El n\u00famero de
\nhabitantes de los n\u00facleos de poblaci\u00f3n situados a menos de 4 km de distancia medida a
\nvuelo de p\u00e1jaro, entendida como la distancia en l\u00ednea recta medida sobre la
\nproyecci\u00f3n en un plano horizontal.<\/span><\/div>\n
\nP2<\/sub>= El n\u00famero de
\nhabitantes de los n\u00facleos de poblaci\u00f3n situados a m\u00e1s de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a
\nvuelo de p\u00e1jaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de
\ntransporte y en condiciones normales.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n4. Cuando el suelo rural a
\nvalorar est\u00e9 pr\u00f3ximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la
\nlocalizaci\u00f3n cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril,
\ny \u00e1reas de intermodalidad, as\u00ed como pr\u00f3ximo a grandes complejos urbanizados de
\nuso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que
\ndesarrolla la explotaci\u00f3n considerada en la valoraci\u00f3n, el factor de
\ncorrecci\u00f3n, u2<\/sub>, se calcular\u00e1 de acuerdo con la siguiente expresi\u00f3n:<\/span><\/div>\n
\n       U22<\/sub>
\n= 1,6 – 0,01 . d                     <\/span><\/span><\/div>\n
\nDonde:<\/span><\/div>\n
\nd = La distancia kilom\u00e9trica
\ndesde el inmueble objeto de la valoraci\u00f3n utilizando las v\u00edas de transporte
\nexistentes y considerando el trayecto m\u00e1s favorable. Esta distancia, en ning\u00fan
\ncaso, ser\u00e1 superior a 60 km.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n5. Cuando el suelo rural a
\nvalorar est\u00e9 ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisaj\u00edstico,
\nresultar\u00e1 de aplicaci\u00f3n el factor corrector u3, que se calcular\u00e1 de acuerdo con
\nla siguiente expresi\u00f3n:<\/span><\/div>\n
\n     U33<\/sub>
\n= 1,1 + 0,1 . (p + t)                 <\/span><\/span><\/div>\n
\nDonde:<\/span><\/div>\n
\np = coeficiente de ponderaci\u00f3n
\nseg\u00fan la calidad ambiental o paisaj\u00edstica.<\/span><\/div>\n
\nt = coeficiente de ponderaci\u00f3n
\nseg\u00fan el r\u00e9gimen de usos y actividades.<\/span><\/div>\n
\nA los efectos de la aplicaci\u00f3n
\ndel factor corrector u3, se considerar\u00e1n como entornos de singular valor ambiental
\no paisaj\u00edstico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales,
\nhist\u00f3ricos, arqueol\u00f3gicos, cient\u00edficos y paisaj\u00edsticos, sean objeto de
\nprotecci\u00f3n por la legislaci\u00f3n aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos
\nen la Red Natura
\n2000.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl coeficiente de ponderaci\u00f3n,
\np, deber\u00e1 determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los
\nvalores reconocidos a los terrenos objeto de la valoraci\u00f3n en los instrumentos
\nde ordenaci\u00f3n urban\u00edstica y territorial o, en su caso, en las redes de espacios
\nprotegidos. Estar\u00e1 comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atender\u00e1 a los
\nvalores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad
\nambiental y paisaj\u00edstica o sus valores culturales, hist\u00f3ricos, arqueol\u00f3gicos y
\ncient\u00edficos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl coeficiente de ponderaci\u00f3n,
\nt, se aplicar\u00e1 \u00fanicamente cuando se acredite que, seg\u00fan los instrumentos de
\nordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, en los terrenos se permite un r\u00e9gimen de
\nusos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan
\nel valor. Estar\u00e1 comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atender\u00e1 a la
\ninfluencia del concreto r\u00e9gimen de usos y actividades en el incremento del
\nvalor del suelo sin consideraci\u00f3n alguna de las expectativas urban\u00edsticas,
\nsiendo mayor cuanto mayor sea tal influencia.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEs decir que estos factores
\nalteran el valor de una explotaci\u00f3n rural. \u00bfos parece l\u00f3gico?<\/span><\/div>\n
\nSi pensamos , por ejemplo en el
\nfactor de accesibilidad a n\u00facleos de poblaci\u00f3n, cre\u00e9is que esto influyen en una
\nexplotaci\u00f3n forestal, Una chopera, por ejemplo.<\/span><\/div>\n
\nEn nuestra opini\u00f3n, salvo casos
\nmuy puntuales de hortalizas y frutas la cercan\u00eda a centros de consumo
\nimportantes, por el numero de habitantes puede influir, pero en otras
\nexplotaciones, en nuestra opini\u00f3n no.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAhora bien si lo que el
\nReglamento parece primar es la cercan\u00eda a n\u00facleos importantes de poblaci\u00f3n por
\nel valor potencial en otros mercados como son los urban\u00edsticos es evidente que
\nsi. Pero si esto es la esencia del concepto el Reglamento entrara en
\ncontradicci\u00f3n, primando valores potenciales que manifiestamente rechaza<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNuestra opini\u00f3n es pues, que en
\nel incremento debe seleccionarse, si acaso, 
\n<\/span>por el tipo de explotaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa segunda critica a la formula
\nes la lecci\u00f3n del radio de aproximaci\u00f3n < 4 Km y mas de 40 Km., cuando estos
\npar\u00e1metros dependen mas, l\u00f3gicamente del tipo de poblaci\u00f3n, ya que para algunas
\nciudades como Madrid o Barcelona estos radios pueden no tener sentido para
\notras ciudades mas peque\u00f1as como pueden ser Soria o \u00c1vila, resultan tambi\u00e9n
\ninadecuados.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLas criticas pod\u00edan seguir con
\ntemas tan aleatorios y faltos de fundamento como el par\u00e1metro 2\/3 de la formula
\nde accesibilidad o los criterios de revalorizaci\u00f3n por entornos paisaj\u00edsticos
\nde inter\u00e9s, etc.<\/span><\/div>\n
\nNo obstante, a los estrictos
\nefectos valorativos es un respiro, pues podr\u00eda hasta duplicarse (y porque no triplicarse
\no cuadriplicarse ) la valoraci\u00f3n de un suelo rural por aplicaci\u00f3n de estos
\ncriterios.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nDejando aparte estas ventajas pr\u00e1cticas
\npodr\u00edais aportar algunos criterios al respecto.<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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