{"id":1826,"date":"2012-10-31T10:06:00","date_gmt":"2012-10-31T10:06:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:06","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:06","slug":"analisis-de-sensibilidad-en-promociones-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/analisis-de-sensibilidad-en-promociones-2\/","title":{"rendered":"An\u00e1lisis de Sensibilidad en Promociones Inmobiliarias. Variables Estrat\u00e9gicas"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nLos resultados del an\u00e1lisis de viabilidad de
\nuna promoci\u00f3n inmobiliaria se miden por par\u00e1metros tales como: <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>RE
\n      <\/span>Ratio de rendimiento econ\u00f3mico<\/b>: Resultado\/Coste<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>RF
\n      <\/span>Ratio de rendimiento financiero<\/b>: Resultado\/CFondos Propios<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>MgV
\n   <\/span>El Margen
\nde Ventas<\/b>: Resultado\/Venta<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>TIR
\n     <\/span>La Tasa
\n Interna<\/b> de Rentabilidad<\/b>
\nde la Inversi\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>VAN
\n   <\/span>El Valor
\nActual Neto<\/b> de la inversi\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>PB
\n      <\/span>El Plazo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n<\/b> o Pay Back <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nque son los m\u00e1s utilizados, y que se obtienen
\nde la comparaci\u00f3n entre las variables de ingresos o cobros, o entre gastos o
\npagos,  <\/span>que intervienen en la promoci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEvidentemente la variaci\u00f3n de estas variables
\nmodifican al alza o a la baja los par\u00e1metros de resultados que hemos
\nmencionado, todo ello, en mas o menos valor cuantitativo dependiendo del
\npar\u00e1metro de resultado que tomemos, as\u00ed como de la variable que consideremos y
\nde su horquilla de variaci\u00f3n-.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero tambi\u00e9n es evidente que, no todas las
\nvariables que elijamos producen efectos de consideraci\u00f3n en los par\u00e1metros de
\nresultados- Por ejemplo supongamos que elegimos como variable el Impuesto sobre
\nActos Jur\u00eddicos Documentados  <\/span>que, en su
\ncuota variable, incide en la Adquisici\u00f3n del solar, si la operaci\u00f3n esta sujeta
\na IVA y, como es normal, se documenta en escritura publica, en la Declaraci\u00f3n
\nde Obra Nueva, en la constituci\u00f3n del R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal y en la
\nconstituci\u00f3n y distribuci\u00f3n del Pr\u00e9stamo Hipotecario. El tipo impositivo lo
\nfijan las CCAA y, actualmente esta mayoritariamente en el 1%. \u00bfQue pasar\u00eda si
\nel tipo sube al doble, al 2%, en el RE, por ejemplo? y, f\u00e1cilmente comprobar\u00edamos
\nque este cambio tan importante en esa variable, apenas tiene influencia en el
\nRE de la promoci\u00f3n. La
\nconsecuencia inmediata es que esta variable no es estrat\u00e9gica.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSin embargo la variable V (ventas) si
\nseria estrat\u00e9gica, ya que un peque\u00f1o cambio en ella en el sentido apropiado
\n(disminuci\u00f3n), si que tendr\u00eda una repercusi\u00f3n importante en el RE de la promoci\u00f3n,
\npor lo que la conclusi\u00f3n es que la variable V, 
\n<\/span>que es una variable estrat\u00e9gica.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero no solo se estudian los cambios en los
\npar\u00e1metros resultado, sino que tambi\u00e9n se pueden y deben estudiarse los cambios
\ncuantitativos de una variable estrat\u00e9gica, sino tambi\u00e9n los cambios temporales
\nanalizando, no solo los cambios cuantitativos en los par\u00e1metros resultados,
\nsino tambi\u00e9n en otros par\u00e1metros como pueden ser la financiaci\u00f3n o los fondos
\npropios que requerir\u00e1 la operaci\u00f3n, ante un cambio temporal de esa variable. Por
\nejemplo una disminuci\u00f3n en el ritmo de ventas no tiene porque afectar al RFE,
\npero si puede afectar profundamente a los fondos propios que se requieren por
\nencima de los inicialmente previstos, para ajustar estos desfases de tesorer\u00eda
\nque se producir\u00e1n v\u00eda disminuci\u00f3n de ingresos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nO, de forma mas complicada si, como sucede
\nactualmente, el ritmo de cobros de hipoteca est\u00e1n ligados a ventas, con lo
\ncual, una disminuci\u00f3n en el ritmo de ventas, no solo produce una disminuci\u00f3n de
\ningresos por esa v\u00eda directa, sino que adem\u00e1s, indirectamente, la tesorer\u00eda de
\nla operaci\u00f3n, puede verse afectada por el bloqueo, por parte de la entidad
\nfinanciera de cobros de hipoteca.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nConceptualmente, la clasificaci\u00f3n de las
\nvariables de coste o de plazos, que intervienen en una promoci\u00f3n inmobiliaria,
\nno tiene problema alguno. Basta con elegir intervalos de variaci\u00f3n, en el
\nsentido adecuado, de cada una de ellas, y ver como afecta cada intervalo en el
\npar\u00e1metro resultado elegido. Si, recogemos en un grafico variaciones de la
\nvariable con variaciones del par\u00e1metro de resultado elegido, visualizaremos en
\nuna curva dicha interrelaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEs evidente que si dicha curva es
\npr\u00e1cticamente horizontal o de escasa pendiente, la variable no ser\u00e1
\nestrat\u00e9gica, y, por el contrario, si la curva presenta una fuerte pendiente, la
\nvariable elegida si ser\u00e1 estrat\u00e9gica con respecto al par\u00e1metro resultado
\nelegido, aunque puede suceder que no lo sea frente a otro par\u00e1metro resultado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSin embargo, el procedimiento es tedioso,
\npara realizar manualmente, por lo que es imprescindible acudir a programas inform\u00e1ticos
\nque lo tienen resuelto, como en el modulo de Gestinmo: InmoSensi<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Los resultados del an\u00e1lisis de viabilidad de una promoci\u00f3n inmobiliaria se miden por par\u00e1metros tales como: –          RE       Ratio de rendimiento econ\u00f3mico: Resultado\/Coste –          RF       Ratio de rendimiento\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[42,15,24],"class_list":["post-1826","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-analisis","tag-gestinmo","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nAn\u00e1lisis de Sensibilidad en Promociones Inmobiliarias. 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