{"id":1821,"date":"2012-12-05T09:18:00","date_gmt":"2012-12-05T09:18:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:06","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:06","slug":"el-banco-malo-sareb-ii-valoracion-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/el-banco-malo-sareb-ii-valoracion-de\/","title":{"rendered":"El Banco Malo (Sareb) II: Valoraci\u00f3n de los Activos"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEl Volumen de los riesgos del Sistema
\nFinanciero Espa\u00f1ol al sector inmobiliario puede simplificarse con el siguiente
\nesquema num\u00e9rico:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEXPOSICION AL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Y
\nPROMOCION INMOBILIARIA:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span>CREDITO NORMAL \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 125.000 M\u20ac<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span>CREDITO DA\u00d1ADO \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 175.000 M\u20ac<\/div>\n
\n                  <\/span>ADJUDICADOS \u2026\u2026\u2026 80.000<\/div>\n
\n                  <\/span>DUDOSOS \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026. 53.000<\/div>\n
\n                  <\/span>SUBESTANDAR \u2026\u2026   <\/span> <\/span>42.000                           <\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span>TOTAL EXPOSICION
\nAL SECTOR \u2026. 300.000 M\u20ac<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSobre un total de cr\u00e9ditos
\nconcedidos por el sistema de 1,7
\nbillones de euros, lo que supone un 17,65 % del total de cr\u00e9ditos concedidos.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nRecordemos igualmente que, ante
\nesta situaci\u00f3n,  <\/span>las medidas del Gobierno
\nhan sido exigir la dotaci\u00f3n de provisiones que bajen sustancialmente el valor
\nde los activos inmobiliarios adjudicados y prestamos al sector en diversos
\nporcentajes:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)    <\/span><\/span><\/b>PRESTAMOS A PROMOTORES<\/b><\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCOBERTURA TOTAL (incl. colch\u00f3n
\n de capital) (1)                                           <\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTIPO                                      <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nDUDOSO      <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUBESTANDAR         <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nNORMAL<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nSuelo                                            <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n80 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n80 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n7 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPromociones con obra parada     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n65 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n65 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n7%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPromociones con obra en curso   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n65 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n24 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n7 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPromociones Terminadas            <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n25 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n20 % \u2013 24 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n7 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n(1) Esta
\nprevista la exigencia de un colch\u00f3n de capital m\u00ednimo del 20 % para suelo y del
\n15 % para promociones en marcha con obra parada.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCREDITOS DUDOSOS<\/b>.- Son aquellos en los
\nque se ha producido la morosidad del
\ncliente,<\/b> es decir existen un incumplimiento del mismo con antig\u00fcedad m\u00ednima
\nde 3 meses.<\/div>\n
\nCREDITOS SUBESTANDAR<\/b>.- Por el contrario
\nen este tipo de cr\u00e9ditos no se ha
\nproducido el incumplimiento pero el sector econ\u00f3mico al que est\u00e1n concedidos si
\ntiene una alta probabilidad de incumplimiento.<\/b> Como por ejemplo es el caso
\nde todos los cr\u00e9ditos concedidos al sector inmobiliario. El Banco de Espa\u00f1a los
\npuede clasificar como NORMALES, es decir que no est\u00e1n afectados por  <\/span>dicha circunstancia o bien estimar que existe
\nuna alta probabilidad de impago, en cuyo Caso se clasifican como SUBESTANDAR,
\nlo que tiene dos efectos inmediatos:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)   
\n<\/span><\/span>para la
\n Entidad crediticia que lo ha concedido que debe provisionarlo
\nde forma inmediata y hasta su finalizaci\u00f3n.<\/div>\n
\nB)   
\n<\/span><\/span>Para el cliente que desde ese momento tiene esta clasificaci\u00f3n
\nde riesgo ante cualquier otro banco al que acuda en ayuda de cr\u00e9dito.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nB)    <\/span><\/span><\/b>ACTIVOS INMOBILIARIOS ADJUDICADOS<\/b><\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCOBERTURA TOTAL (incl. colch\u00f3n
\n de capital) <\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTIPO                                      <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nPROVISION      <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCOLCHON CAPITAL         <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nTOTAL<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nSuelo                                            <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n60 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n20 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n80 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPromociones con obra en curso   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n50 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n15 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n65 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPromociones Terminadas 
\n <\/span>hasta 12 meses (1)          <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n25 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n25 %<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nId.  <\/span>antig\u00fcedad
\n entre 12\u201324 meses<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nId.  <\/span>antig\u00fcedad
\n entre 24\u201336 meses<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n40 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n40%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nId.  <\/span>antig\u00fcedad  <\/span>mas de 36 meses<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n50 %<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n50%<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n    <\/span>(1) Se incluyen en este tipo las viviendas
\nde particulares que no hayan sido residencia habitual de los prestatarios.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEstas dotaciones exigen su dotaci\u00f3n
\nde la cuenta de resultados de las entidades que dada su insuficiente les lleva
\na la exigencia de ampliaciones de capital que, l\u00f3gicamente, el mercado no
\nasume, y que, en consecuencia deben solicitarse como ayuda de Europa, que se
\nconcretizan en la apertura de un cr\u00e9dito de hasta 100.000 millones de euros
\npara todo el sistema financiero espa\u00f1ol.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa fijaci\u00f3n de cantidades
\nconcretas para su distribuci\u00f3n por entidades, nos lleva a que el Gobierno
\nespa\u00f1ol encargo una auditoria del sistema a Oliver Wyman, <\/b>que adem\u00e1s de cumplir este objetivo lograra despejar
\nlas dudas y desconfianzas existentes en nuestro sistema financiero. El
\nresultado no puede ser mas alentador ya que ellos cifran las necesidades en 59.300 millones de euros, cifra muy
\ninferior a lo esperado. Finalmente se van a pedir algo menos de 40.000 millones<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero queda un asunto por
\nresolver, adem\u00e1s de otras condiciones menores, el de si la cifra del pr\u00e9stamo
\nes no computable en el d\u00e9ficit publico.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNo obstante, las autoridades
\neuropeas y los mercados, a trav\u00e9s de la prima
\nde riesgo,<\/b> que no cesa de situarse en niveles elevados, siguen presionando a Espa\u00f1a para que cree el banco
\nmalo en el que se \u201centierren\u201d<\/b> (es nuestra opini\u00f3n) los activos del sector,
\npara que duerman el sue\u00f1o de los justos, en espera de tiempos mejores, sin que
\nnadie les eche en falta por un largo periodo de tiempo. Pero esta operaci\u00f3n, l\u00f3gicamente, cuesta dinero, <\/b>alguien tiene que
\ncomprar estos activos \u201ct\u00f3xicos\u201d, y el Gobierno tiene una prioridad (por lo
\nmenos as\u00ed lo manifiesta): que no le cueste dinero al contribuyente.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara ello hay que buscar un equilibrio entre el valor en libros<\/b> a los que las
\nentidades de cr\u00e9dito se adjudicaron dichos activos (l\u00f3gicamente a valoraciones
\ndel 2007 o anteriores, que ahora est\u00e1n muy desfasadas de los valores de mercado,
\nsi es que estos existen, y el valor por
\nel que el banco malo los va a adquirir, <\/b>ya que si no los adquiere a precios
\nde autentica \u201cganga\u201d no los podr\u00e1 enajenar con beneficios en un futuro.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi el precio de \u201cganga\u201d es inferior al precio de adquisici\u00f3n inicial
\nmenos la provisi\u00f3n dotada, es evidente que las entidades de cr\u00e9dito perder\u00e1n en
\nla operaci\u00f3n<\/b> y, en consecuencia ver\u00e1n m\u00e1s deteriorados su balance y, en el
\ncaso de las entidades nacionalizadas, que est\u00e1n obligados a realizar la
\noperaci\u00f3n, su agujero ser\u00e1 mayor.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nParece ser que el Gobierno<\/b>, aceptando los criterios
\nimpuestos desde Bruselas, tiene despejada la inc\u00f3gnita, y ha establecido unos precios de adquisici\u00f3n<\/b> que se derivan de
\nefectuar unos descuentos medios sobre el
\nvalor en libros de los inmuebles<\/b> de las siguientes cuantias:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n
\nA)
\nPRESTAMOS A PROMOTORES \u2026\u2026\u2026  <\/span>. 45,60 %<\/b><\/div>\n
\nTIPO DE
\nACTIVO                           
\n<\/span>DESCUENTO MEDIO<\/div>\n<\/div>\n
\nViviendas Terminadas                                        <\/span>  <\/span>32,40 
\n<\/span>%<\/div>\n
\nObra en curso                                                       
\n<\/span>40,30 %<\/div>\n
\nSuelo Urbano                                                     
\n<\/span>  <\/span>53,60 %<\/div>\n
\nOtro Suelo                                  <\/span>                           <\/span>56,60 %<\/div>\n
\nOtros con garant\u00eda real                                          <\/span>33,80
\n%<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n
\nB)
\nACTIVOS INMOBILIARIOS ADJUDICADOS\u2026 63,10
\n%<\/b><\/div>\n
\nTIPO DE
\nACTIVO                           
\n<\/span>DESCUENTO MEDIO<\/div>\n<\/div>\n
\nViviendas nueva                           <\/span>   <\/span>                      <\/span>          <\/span>54,20 %<\/div>\n
\nObra en curso                                                       
\n<\/span>          <\/span>63,20 %<\/div>\n
\nSuelo               <\/span>                                                      <\/span>          <\/span>79,50 %<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEstos valores medios establecidos
\nsuponen un descuento adicional sobre las
\nprevisiones de descuento efectuadas por Oliver Wyman del 7 % para Activos
\nAdjudicados y del 13% en el caso de presamos a promotores<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl Banco de Espa\u00f1a ser\u00e1 el encargado de fijar el precio final de
\ntransferencia de cada activo en funci\u00f3n de su naturaleza, ubicaci\u00f3n y estado,
\nentre otros criterios, as\u00ed como los gastos que previsiblemente tendr\u00e1 que
\nafrontar el SAREB, para su gesti\u00f3n. <\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl Banco de Espa\u00f1a ha calculado
\nque con el establecimiento de estos descuentos medios se producir\u00e1n unas perdidas adicionales en las entidades nacionalizadas
\nde unos 6.000 millones de euros<\/b> que seg\u00fan las autoridades monetarias ese
\nnuevo \u201cagujero\u201d ser\u00e1 compensado por una reducci\u00f3n del balance que disminuye
\nl\u00f3gicamente las exigencias de capital <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSeg\u00fan sus propias estimaciones estos valores de transferencia dejan un
\nmargen de rentabilidad para el banco malo del 15 %,<\/b> lo que podr\u00eda hacer
\natractiva la entrada en su accionariado de inversores privados.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY \u00bfcomo parece haberse resuelto
\nla cuesti\u00f3n?. Pues parece que por la via de la negociaci\u00f3n dirigida al
\nsostenimiento del sistema por un lado y por que el coste para el contribuyente
\nsea nulo.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA nuestro juicio esta aseveraci\u00f3n puede ser una falacia de grandes
\nproporciones<\/b> porque nadie ha entrado en la consideraci\u00f3n del verdadero
\nvalor de los inmuebles en cuesti\u00f3n.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el caso de viviendas terminadas, unas 680.000 seg\u00fan las cifras que
\nse manejan, el tema puede ser claro<\/b>, ya que se conoce una estimaci\u00f3n
\nbastante fiable de la baja de precios de este tipo de inmuebles (entre un 30 %
\ny un 50% son las cifras que se manejan), pero
\nel problema se agrava en el caso del suelo<\/b>, en nuestro criterio por dos
\nmotivos fundamentales:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>El desarrollo final del suelo requiere de un esfuerzo
\ninversor de relativa importancia al que no sabemos si estar\u00e1n o uno dispuestos los
\ngestores de la nueva entidad, o si lo podr\u00e1n realizar.<\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>El suelo a
\ngestionar<\/b> deriva de planteamientos urban\u00edsticos de la d\u00e9cada 1997 \u2013 2007,
\nlo que supone, no ya que fueron adquiridos excesivamente caros, efecto que se
\npodia paliar con el precio de \u201cganga\u201d, sino por que derivan en la mayoria de ellos de planteamientos \u201cfara\u00f3nicos\u201d que hoy
\ndia son inasumibles<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAqu\u00ed esta el verdadero problema de valoraci\u00f3n del suelo<\/b>, cupos
\nprecios se barajan que han sufrido una merma de hasta el 70 % de su valor
\ninicial. Pero el problema como decimos no es este, sino que son operaciones hoy dia inviables<\/b> en raz\u00f3n de la
\nsituaci\u00f3n del mercado.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAs\u00ed pues, para finalizar, en
\nnuestra opini\u00f3n el tema de valoraciones no se ha resuelto, d\u00e1ndonos la
\nimpresi\u00f3n de que se conf\u00eda su soluci\u00f3n a los grandes n\u00fameros, y que mucho suelo
\npasara a su situaci\u00f3n de rustico improductivo \u201csine die\u201d.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPosiblemente nos tememos que no
\nse hayan tenido en cuenta, en el dise\u00f1o del banco malo espa\u00f1ol, lo que sucedi\u00f3
\nen Irlanda con su banco malo irland\u00e9s creado en diciembre de 2009, cuyos
\ngestores han reconocido que se equivocaron en la valoraci\u00f3n de  <\/span>los 
\n<\/span>adquiridos por valor de 74.000 millones de euros, que fueron adquiridos
\npor esa entidad con una rebaja del 53 % cuando la realidad del mercado impuso
\nsu ley estableciendo que la rebaja deb\u00eda haber estado centrada en mas de un
\n60%.<\/div>\n
\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El Volumen de los riesgos del Sistema Financiero Espa\u00f1ol al sector inmobiliario puede simplificarse con el siguiente esquema num\u00e9rico: EXPOSICION AL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Y PROMOCION INMOBILIARIA: –          CREDITO\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[42,35,19,33],"class_list":["post-1821","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-analisis","tag-banco-malo","tag-legislacion","tag-opinion"],"yoast_head":"\nEl Banco Malo (Sareb) II: Valoraci\u00f3n de los Activos - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/el-banco-malo-sareb-ii-valoracion-de\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"El Banco Malo (Sareb) II: Valoraci\u00f3n de los Activos - 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