{"id":1815,"date":"2013-01-24T08:50:00","date_gmt":"2013-01-24T08:50:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:36:00","modified_gmt":"2022-08-08T09:36:00","slug":"banco-malo-sareb-iv-impacto-en-el","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/banco-malo-sareb-iv-impacto-en-el\/","title":{"rendered":"Banco Malo (Sareb) IV.- Impacto en el Sector Inmobiliario"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nLlegamos aqu\u00ed al \u201cmeollo\u201d de la cuesti\u00f3n:
\n\u00bfC\u00f3mo afectara al sector inmobiliario el
\nSAREB?.<\/b> Respuesta que, para iniciar su contestaci\u00f3n,  <\/span>previamente necesita de las explicaciones que
\nhemos dado en los t\u00edtulos anteriores, que como ya hemos indicado, contienen todav\u00eda muchas dudas<\/b>, a la
\nespera, no solo de la publicaci\u00f3n del Reglamento, sino de las expectativas sobre
\nla normalizaci\u00f3n y crecimiento del sector inmobiliario.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEvidentemente la venta de viviendas que efectue el SAREB<\/b>, salvo a
\nlas empresas intermediarias comercializadoras de estos productos, para las promotoras ser\u00e1 un lastre<\/b>, que
\npersistir\u00e1 hasta que finalice su comercializaci\u00f3n, por tres motivos
\nfundamentales:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>Precios de venta bajos, con los que es dif\u00edcil competir<\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>Financiaci\u00f3n, la poca que existe, se dedicara a estos
\nclientes.<\/div>\n
\nc)     
\n<\/span><\/span>El desfase existente en los planteamientos urban\u00edsticos
\ndesde que se aprobaron hasta la fecha<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEste punto ultimo esa nuestro
\njuicio, el que va a ser mas dif\u00edcil de resolver, ya que en su momento en un
\nsuelo calificado como urbanizable se part\u00eda de unos par\u00e1metros urban\u00edsticos
\nperfectamente definidos:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)   
\n<\/span><\/span>Cesiones de suelo para infraestructuras y dem\u00e1s centros
\nadministrativos o sociales de utilidad publica.<\/div>\n
\nB)   
\n<\/span><\/span>Reserva de suelo para la construcci\u00f3n de VPP.<\/div>\n
\nC)   
\n<\/span><\/span>Cesi\u00f3n del 10 % de aprovechamiento, como cifra
\ngeneralmente aplicada.<\/div>\n
\nD)   
\n<\/span><\/span>Deber de costear \u00edntegramente la ejecuci\u00f3n de la
\nurbanizaci\u00f3n con sus conexiones a las redes generales de infraestructuras.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn funci\u00f3n de estos par\u00e1metros se
\ndeterminaba un valor del suelo, caracterizado por dos factores:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVALOR DEL SUELO = VALOR del
\nAprovechamiento X 0,9 \u2013 COSTE Urbanizaci\u00f3n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, evidentemente con este esquema<\/b> funcionaba en el periodo
\ndel \u201cboom\u201d 1997 \u2013 2007, pero desde ese a\u00f1o empez\u00f3
\na desequilibrase<\/b>, y por cada a\u00f1o, aumentaba el desfase, ya que:<\/div>\n
\nA)    <\/span><\/span><\/b>por
\nun lado como se ha constatado realmente, el
\nvalor del aprovechamiento esta disminuyendo cada vez m\u00e1s.<\/b><\/div>\n
\nB)   
\n<\/span><\/span>Por otro, el
\ncoste de urbanizaci\u00f3n<\/b>, determinado en funci\u00f3n de par\u00e1metros de calidad, hoy
\ndia poco sostenibles, se mantiene<\/b>
\nsensiblemente en los mismos niveles iniciales.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa combinaci\u00f3n de estas dos tendencias disminuyen evidentemente el
\nvalor del suelo, hasta unos niveles de un 70 % – 80 %<\/b> como se puede
\nconstatar `por las rebajas establecidas en el dise\u00f1o del banco malo entre otras
\nestad\u00edsticas concluyentes sobre el mercado, que por otro lado presenta una
\nausencia de transacciones evidente.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nHasta aqu\u00ed podr\u00eda parecer
\ncentrado el problema es un tema de valoraci\u00f3n, pero \u00bfqu\u00e9 pasa si, como es f\u00e1cil de suponer, esta ecuaci\u00f3n da valores
\nnegativos del suelo<\/b>?. La respuesta es que la operaci\u00f3n es inviable<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, \u00bfqu\u00e9 deberia hacer la nueva entidad gestora para resolverlo?.<\/b> Pues
\nnegociar con el Ayuntamiento un cambio
\nde par\u00e1metros urban\u00edsticos<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY es en este punto donde mas podr\u00eda ayudar al sector la aparici\u00f3n de
\nesta nueva entidad,<\/b> ya que actualmente las empresas promotoras propietarias
\nde suelo, que tengan la ecuaci\u00f3n en negativo, se podrian ver beneficiadas por
\nla aparici\u00f3n en el mercado des este nuevo ente que tiene el poder de tener
\nresuelta la financiaci\u00f3n.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSolamente hemos se\u00f1alado una
\nalternativa de las muchas que existir\u00e1n, dado la diversidad de circunstancias
\ncon las que pueden encontrarse las empresas inmobiliarias, por lo que el
\nan\u00e1lisis de esta diversidad de situaciones se hace muy prolijo de contemplar. Por
\nese motivo y a la espera de vuestras opiniones al respecto, creemos del m\u00e1ximo inter\u00e9s
\nestar muy atentos a la operatividad del SAREB, en todas las ubicaciones y
\nlocalidades para estar siempre lo mas cercanos posible, a la espera de
\nconsiderar las alternativas de colaboraci\u00f3n empresarial que, en cada momento,
\npudieran presentarse.<\/div>\n
\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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