{"id":1807,"date":"2013-03-21T09:01:00","date_gmt":"2013-03-21T09:01:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:35:55","modified_gmt":"2022-08-08T09:35:55","slug":"el-valor-del-suelo-y-los-impuestos-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/el-valor-del-suelo-y-los-impuestos-i\/","title":{"rendered":"EL VALOR DEL SUELO Y LOS IMPUESTOS. I. TPO y AJD"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEl valor del suelo<\/b> (y no el precio que conste en el documento de
\ntransmisi\u00f3n) es base imponible<\/b> de
\nlos siguientes impuestos:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>Transmisiones
\npatrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/b> (ITP y AJD) impuesto estatal
\ncedido a las CCAA que grava ciertas transmisiones de bienes inmuebles,
\ngeneralmente entre particulares y ciertos documentos notariales de cuant\u00eda a trav\u00e9s
\nde los cuales se realizan entre otras ciertas transmisiones de inmuebles
\nsujetas a IVA,<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>El Impuesto
\nsobre el Valor A\u00f1adido<\/b> (IVA) para el caso de transmisiones con pago en
\nespecie consistente en la entrega de otro inmueble (aportaci\u00f3n, permuta, etc.)<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nc)     
\n<\/span><\/span>Impuesto de
\nBienes Inmuebles<\/b> (IBI) de car\u00e1cter local que grava la tenencia de bienes
\ninmuebles.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nd)    
\n<\/span><\/span>Impuesto
\nMunicipal sobre el Incremento de valor de los Bienes de naturaleza Urbana<\/b>
\n(IVBNU) que es un impuesto local que grava la transmisi\u00f3n de inmuebles.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEs pues, necesario, en primer
\nlugar saber distinguir entre ambos
\nconceptos: valor y precio<\/b> ya que, como decian los versos de Antonio
\nMachado: \u201csolo el necio confunde valor y precio\u201d.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa distinci\u00f3n es f\u00e1cil cuando se
\nplantea el caso, aislado y fuera de c\u00f3mo
\nact\u00faa, en general, el mercado<\/b>, de una transmisi\u00f3n de inmueble por un precio
\nmuy inferior a su valor. La \u201cganga\u201d tiene, en general, diversas causas: mejor
\ninformaci\u00f3n del comprador sobre la evoluci\u00f3n del mercado, necesidades
\nfinancieras acuciantes del vendedor, etc.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nOtra operaci\u00f3n de transmisi\u00f3n de
\ninmuebles, frecuente en el pasado son los motivos fiscales, haciendo constar en
\nla escritura un precio inferior al verdaderamente pagado (la diferencia se
\npagaba en dinero B o negro). La Hacienda
\n Publica intentaba cortar este tipo de operaciones sometiendo
\nla operaci\u00f3n a una valoraci\u00f3n de los t\u00e9cnicos de hacienda (que el adquirente
\npodia solicitar una valoraci\u00f3n pericial contradictoria) y en caso de aparecer
\ndiferencias significativas someter estas a incrementos tarifarios del impuesto.
\nUna variante era la de firmar un contrato privado en el que figuraba el precio
\nreal, para posteriormente trasladar a la escritura publica un precio inferior.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nHoy dia, sobre todo desde la aparici\u00f3n
\ndel IVA este tipo de operaciones han desaparecido pr\u00e1cticamente, sobre todo
\nteniendo en cuenta que el menor precio consignado en la adquisici\u00f3n supon\u00eda, si
\nse trataba de suelo, que el promotor inmobiliario reflejara en su contabilidad unos
\ncostes de promoci\u00f3n menores y, en consecuencia un beneficio mayor sujeto a tributaci\u00f3n,
\naunque esta fuera diferida en el tiempo.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAs\u00ed pues, en los ultimaos
\ntiempos, en las operaciones de transmisi\u00f3n de inmuebles se refleja un precio
\nverdadero, aunque es evidente que todav\u00eda puede existir la oportunidad de
\ncomprar por debajo del valor de mercado del inmueble, con lo que la tributaci\u00f3n
\nde la operaci\u00f3n en el caso de ITP y AJD se realizaria sobre el valor del
\ninmueble transmitido que tiene un importe superior al precio. La actuaci\u00f3n de
\nla administraci\u00f3n, en este caso de las CCAA, encargada de fijar los tipos impositivos
\ny proceder a la recaudaci\u00f3n del impuesto emitian unas Guias de Valores m\u00ednimos,
\npor lo que una transmisi\u00f3n que se presentara con un precio inferior al
\nconsignado en esa Guia era autom\u00e1ticamente liquidado por su valor de la guia y
\nno por su precio.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo la guia, sobre todo en el
\ncaso de suelos, no mera completa y no contemplaba todos los casos pod\u00edan aparecer
\nliquidaciones adicionales en base a valoraciones espec\u00edficas realizadas por los
\nt\u00e9cnicos de hacienda para aquellos casos en los que no figurando en la guia
\npudiera sospecharse tenian un precio inferior a su valor.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nHasta aqu\u00ed la comprensi\u00f3n de
\nvalor y precio es palmaria, pero que sucede en un mercado como el actual en el
\nque apenas hay transacciones de suelo y las de vivienda son producto de la
\nliquidaci\u00f3n del stock en poder de la banca o del SAREB.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTomando como base los valores de tasaci\u00f3n
\npara suelo y construcciones del periodo 1997 \u2013 2007, en el momento actual esta ampliamente
\nreconocido por tasadores nacionales e incluso internacionales (Oliver Withman
\nvalor\u00f3 los activos inmobiliarios en poder del sistema financiero espa\u00f1ol) que
\nlos precios del suelo han bajado como media hasta un 70 \u2013 80 % y los precios de
\nlas viviendas han caido en un 30 % – 50\u00b7. Y aqu\u00ed viene la pregunta clave: \u00bfEste
\narrastre tan generalizado de precios, arrastra a los correspondientes valores?<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo veremos la Administraci\u00f3n
\nparece sostener el criterio de que no, mientras que nosotros defendemos que si,
\naunque existan diferencias entre caida de precios y valoraciones.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPor ejemplo, en el caso de transmisiones
\nde suelo, bien sea ITP, bien sea AJD no parece que las guias se hayan
\nmodificado a la baja y sin embargo es una realidad que el que invirti\u00f3 en 2007
\nen inmuebles, sobre todo en el caso de suelo y vivienda su inversi\u00f3n ha perdido
\nvalor de forma incuestionable y el mercado le imposibilita vender sin que asuma
\nperdidas.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nUn caso claro ser\u00e1 el SAREB que
\nadquiere activos con un descuento importante sobre el precio por el que fueron
\nadquiridos por la banca y ahora procede a su enajenaci\u00f3n a terceros, tal vez
\nganando un peque\u00f1o porcentaje (esta previsto que obtenga como media un 15 %),
\n\u00bfComo ser\u00e1 valorada por Hacienda esta operaci\u00f3n? Teniendo adem\u00e1s, en cuenta que
\nel sujeto pasivo obligado a la liquidaci\u00f3n del impuesto es el adquirente.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero no acaba ah\u00ed el problema ya
\nque las CCAA, salvo excepciones han subido los tipos de ITP hasta el 10 % para
\nequipararlo con el IVA que se aplica a las viviendas, por ejemplo<\/p>\n

En proximas publicaciones, comentaremos la influencia del valor del suelo en el resto de los impuestos citados <\/p><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El valor del suelo (y no el precio que conste en el documento de transmisi\u00f3n) es base imponible de los siguientes impuestos: a)      Transmisiones patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (ITP\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[18,29],"class_list":["post-1807","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-fiscalidad","tag-suelo"],"yoast_head":"\nEL VALOR DEL SUELO Y LOS IMPUESTOS. I. 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