{"id":1802,"date":"2013-04-25T07:27:00","date_gmt":"2013-04-25T07:27:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:35:50","modified_gmt":"2022-08-08T09:35:50","slug":"leyes-autonomicas-del-suelo-iv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/leyes-autonomicas-del-suelo-iv\/","title":{"rendered":"LEYES AUTONOMICAS DEL SUELO (IV). Inversi\u00f3n en urbanizacion"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEn la entrega II de esta serie sobre las leyes Autonomicas del Suelo nos planteamos tambi\u00e9n
\nuna pregunta: \u00bfQui\u00e9n va a invertir<\/b>
\nen urbanizar un suelo en las circunstancias actuales?<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa respuesta es sencilla si
\npartimos de cualquier formula de
\nvaloraci\u00f3n del suelo por m\u00e9todos residuales<\/b> (est\u00e1tico o din\u00e1mico) procedimientos
\nde valoraci\u00f3n generalmente aceptados por los analistas (el lector interesado en
\nlos temas de Valoraci\u00f3n de Suelos<\/b> le
\nrecomendamos el libro de ese titulo cuyo autor es Antonio Caparros Navarro<\/b>, editado por la editorial Aranzadi Thomson
\nReuter):<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVRS = (V\/K) \u2013 C \u2013 RU<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nDonde: <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVRS = Valor del suelo sin urbanizar<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nV = Valor en el mercado de los productos inmobiliarios terminados<\/b> en
\nsu volumen neto; es decir, deducido el porcentaje de aprovechamiento a ceder al
\nAyuntamiento.<\/div>\n
\n                        <\/span><\/div>\n
\nRU = Valor actual de la urbanizaci\u00f3n<\/b> teniendo en cuenta su
\ntiempo de ejecuci\u00f3n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nC = Precio de contrata de la obra de edificaci\u00f3n<\/b> con honorarios y dem\u00e1s
\ncostes a\u00f1adidos <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nK = Coeficiente que tiene en
\ncuenta los gastos generales<\/b> de promoci\u00f3n,
\ngesti\u00f3n, financieros  <\/span>y beneficio<\/b> del promotor<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nQue como hemos dicho es una
\nformula de habitual uso, despejando K, tendremos:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nK = V \/ ( VRS
\n* C + RU )<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNing\u00fan inversor privado acometer\u00e1<\/b> la adquisici\u00f3n de un suelo sin
\nurbanizar cuya repercusi\u00f3n es VRS, teniendo en cuenta el resto de costes: C y
\nRU si no obtiene una K que alcanza un
\nvalor del orden de 1,2 a
\n1,5,<\/b> dependiendo del riesgo de la promoci\u00f3n que a su vez ser\u00e1 funci\u00f3n de
\notras muchas variables como la ubicaci\u00f3n, tipolog\u00eda, capacidad financiera, etc.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi analizamos las variables<\/b> de que depende K vemos que su valor de
\nmercado, en las circunstancias actuales respecto a las de 2007 ha  <\/span>evolucionado<\/b> de
\nla siguiente forma:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nV<\/b>, en cuanto a su precio ha
\nbajado entre un 30% y un 50 %,<\/b> y en cuanto a su valor en nuestra opini\u00f3n no
\ntiene un arrastre tan sensible por su dependencia con el coste de edificaci\u00f3n
\npor lo que su valor de mercado podemos
\nsituarlo a la baja en valores pr\u00f3ximos al 20 %.<\/b><\/div>\n
\nVRS <\/b>en cuanto a su precio ha
\nbajado hasta en un 70%<\/b> sin que apenas existan transacciones por lo que su
\nvalor de mercado se supone arrastrado por el precio debido a las circunstancias
\nde situaci\u00f3n actual de mercado. <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nC y RU<\/b> son costes que, en este caso dependen, por una parte del
\nmercado y por otras, seg\u00fan nuestra opini\u00f3n, de las condiciones y par\u00e1metros
\nurban\u00edsticos que legalmente sean exigibles, en cada CCAA. En la parte que dependen del mercado<\/b>, coste de materiales y mano de
\nobra, podemos suponer que se han
\nestabilizado en valores de 2007<\/b>, ya que los incrementos de IPC pueden
\nhaberse compensado por falta de cartera de clientes y fuerte competitividad de
\nlas empresas constructoras que rebajan plantilla y\/ o importe de nominas, por
\nsu falta de actividad y preferencia de seguir actuando en territorio espa\u00f1ol
\nantes de verse abocados a salir al extranjero.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero evidentemente, estos costes tienen una incidencia
\nnotable de las condiciones y par\u00e1metros urban\u00edsticos<\/b> como ya hemos repetido
\nen numerosas ocasiones: Como par\u00e1metros urban\u00edsticos fundamentales tenemos:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>Porcentaje de cesi\u00f3n
\nde suelo<\/b> para dotaciones, medido en m2
\nde suelo por cada 100 m2 edificables<\/b> cuya variaci\u00f3n por CCAA (est\u00e1ndares
\nurban\u00edsticos) es err\u00e1tica y de amplio espectro.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>Porcentaje de cesi\u00f3n
\nde aprovechamiento<\/b> con un m\u00ednimo del 5
\n% y 15 %<\/b> como m\u00e1ximo. La mayor\u00eda de las CCAA lo tiene establecido en un 10
\n% de suelo urbanizado.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nc)     
\n<\/span><\/span>Porcentaje de reserva
\nde suelo para construir VPP<\/b> m\u00ednimo un 30
\n%<\/b> de la edificabilidad residencial.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo primera conclusi\u00f3n<\/b>  <\/span>es que los promotores ceden aprovechamiento y
\nsuelo y tienen que ejecutar el 100% de la urbanizaci\u00f3n <\/b>en todo tipo de
\nsuelo, teniendo adem\u00e1s que reservar un
\n30 % <\/b>de la edificabilidad para construir viviendas de precio de venta limitado <\/b>con la caracter\u00edstica fundamental
\nde que venden superficie \u00fatil sin incluir zonas comunes que tienen que pagar en
\nsu totalidad a los constructores.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon este modelo se ha estado funcionando hasta 2007<\/b> porque la K daba los valores previstos, dado
\nque V parecia mantenerse al alza continuada con incrementos anuales del orden
\ndel 15 % \u2013 17 %, lo que permit\u00eda adquirir VRS al precio que fuera, muy por
\nencima de valores l\u00f3gicos que hac\u00edan que en el coste de la promoci\u00f3n se
\nalcanzaran repercusiones de suelo por encima de la de la edificaci\u00f3n, situaci\u00f3n
\nil\u00f3gica desde cualquier punto de vista. <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero la burbuja<\/b> alimentada por este proceso, por la rigidez de la
\noferta de suelo y por una financiaci\u00f3n relativamente barata y abundante, hizo la situaci\u00f3n insostenible y la burbuja
\nestallo con estrepito paralizando el sector inmobiliario espa\u00f1ol<\/b> y poniendo
\nen peligro el funcionamiento del sistema financiero espa\u00f1ol que fue perdiendo
\nla confianza de los mercados financieros internacionales, circunstancias que
\ncogieron desprevenidas al gobierno 
\n<\/span>incurso en gastos e inversiones publicas desproporcionadas que llevaron
\na un incremento del d\u00e9ficit publico y un incremento de la deuda publica
\nnecesaria para su financiaci\u00f3n que desato otra cris adicional, la deuda soberana.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAnte la crisis global generalizada<\/b> en todos los sectores una tasa
\nde paro descomunal, no hubo m\u00e1s remedio
\nque replantearse la dr\u00e1stica reducci\u00f3n de gastos e inversiones a todos los
\nniveles<\/b> y el estado del bienestar que habiamos alcanzado vio sobrecogido
\ncomo se reducian las prestaciones en sanidad, educaci\u00f3n, defensa, etc.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero estas reducciones no se plantean a nivel urban\u00edstico<\/b> que sigue legislando como si nada pasara<\/b>
\nsin tener en cuenta que el desarrollo
\nurbano<\/b>, seguramente poco sostenible en muchas ubicaciones en que de forma
\nconsentida se han hecho verdaderas barbaridades urban\u00edsticas, pero de alta
\ncalidad y con un coste alto de ejecuci\u00f3n<\/b>
\n(hasta ahora su principal y casi \u00fanico motor ha sido la iniciativa privada), y tambi\u00e9n de mantenimiento.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEsta situaci\u00f3n nos lleva a
\nplantearnos algunas preguntas:<\/div>\n