{"id":1797,"date":"2013-05-23T07:37:00","date_gmt":"2013-05-23T07:37:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:35:50","modified_gmt":"2022-08-08T09:35:50","slug":"parametros-urbanistico-economicos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/parametros-urbanistico-economicos\/","title":{"rendered":"Par\u00e1metros urban\u00edstico – econ\u00f3micos: Edificabilidad, densidad, tipologia (V)"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

\n<\/p>\n<\/div>\n
\n

Par\u00e1metros urban\u00edstico – econ\u00f3micos: Edificabilidad, densidad, tipologia<\/h2>\n<\/div>\n
 <\/div>\n
En la entrega IV de las leyes
\nAuton\u00f3micas de Suelo nos planteamos la incidencia de los par\u00e1metros urban\u00edsticos
\nfundamentales en el ajuste a valores
\nrazonables del valor de K que haga posible que la iniciativa privada se vuelva
\na incorporar como motor principal del urbanismo<\/b> que como dice la ley del
\nsuelo estatal vigente sea capaz de desarrollar el suelo necesario para lograra
\nun desarrollo urbano sostenible y SOLO ESE SUELO. Es un modelo que podemos estar
\no no de acuerdo con el, podemos considerar que existen modelos mejores o no,
\npero en definitiva es el que hay y en el que las empresas inmobiliarias deben
\nmoverse, como tradicionalmente han hecho con cualquier otro modelo que con
\nanterioridad hubiera estado vigente.<\/div>\n
 <\/div>\n
\n
<\/a><\/div>\n

 <\/div>\n

\n<\/div>\n
\nEs un hecho totalmente
\nconstatable que siempre ha sido as\u00ed, ya que la empresa privada tiene como
\nobjetivo claro obtener la m\u00e1xima rentabilidad posible para sus accionistas de
\nlas inversiones que realiza y, estas siempre se realizan de acuerdo con la
\nlegalidad vigente.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCuestion\u00e1bamos si la administraci\u00f3n es consciente de que
\ndebe ajustar el modelo para conseguir que la K sea interesante<\/b> y compense de riesgos
\ninherentes a toda inversi\u00f3n m\u00e1xime cuando las del tipo inmobiliario tiene como caracter\u00edsticas
\nsu elevado periodo de maduraci\u00f3n, su
\nalto riesgo y su poca liquidez.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEvidentemente un primer ajuste se produciria si rebajamos
\nlos par\u00e1metros urban\u00edsticos fundamentales:<\/b> cesi\u00f3n de suelo, cesi\u00f3n de
\naprovechamiento y reserva de suelo para construir VPP.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero existen otros par\u00e1metros<\/b> cuya modificaci\u00f3n es mas sutil y que
\nalgunos de ellos pueden ser el origen des desajustes.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el texto que sigue vamos a
\nanalizar algunos de ellos, poniendo de manifiesto que su fuerte contenido econ\u00f3mico<\/b> exige reflexionar sobre su implantaci\u00f3n
\ncontemplando su ajuste con otros considerandos t\u00e9cnicos o sociales de indudable
\nimportancia pero impidiendo que unos primen sobre otros sin otra consideraci\u00f3n.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)      <\/span><\/span><\/b>\u00cdndice de edificabilidad<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe observa el empleo generalizado de \u00edndices de edificabilidad
\nbajos<\/b> 0,20 \u2013 0,30 m2 edificables \/ m2 de suelo que en muchos casos no son compatibles con ciertas ubicaciones de niveles
\nsociales de bajo perfil econ\u00f3mico<\/b>. El bajo \u00edndice de edificabilidad da
\nlugar a menos cesiones p\u00fablicas de suelo (espacios libres y equipamientos) dado
\nque los est\u00e1ndares urban\u00edsticos, en general, se cuantifican en m2 de suelo \/
\n100 m2 edificables, lo que puede dar lugar a contrasentidos e injusticias sociales
\nmanifiestas<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEvidentemente,
\ndesde el punto de vista econ\u00f3mico una
\nbaja edificabilidad puede hacer inviable asumir el coste de urbanizaci\u00f3n.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nb)     <\/span><\/span><\/b>Fijaci\u00f3n del numero m\u00e1ximo de viviendas<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n            <\/span><\/b>Es un par\u00e1metro
\n(en el lenguaje urban\u00edstico se llama densidad<\/b>
\n= numero de viviendas por hect\u00e1rea) que afortunadamente
\nesta desapareciendo de la mayor\u00eda de los nuevos PGOU<\/b>, pero que es un par\u00e1metro
\nque subsiste en muchas ordenaciones todav\u00eda en vigor.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSu efecto combinado con el porcentaje m\u00ednimo de reserva de suelo para
\nla construcci\u00f3n de VPP<\/b> y las normas de esta tipolog\u00eda de viviendas se ve
\ncon un sencillo ejemplo<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSupongamos un sector de 100.000 m2 con una
\nedificabilidad residencial de 0,30
\n m2 c\/m2 s, una reserva de VPP del 30 % y un n\u00famero m\u00e1ximo
\nde 200 viviendas. La superficie \u00fatil m\u00e1xima de las viviendas de VPP es de 90 m2 \u00fatiles y se supone que
\nen el proyecto vamos a obtener una relaci\u00f3n m2 \u00fatil\/m2 construido con zonas
\ncomunes computable urban\u00edsticamente de 0,75 
\n<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa primera distribuci\u00f3n de
\nedificabilidad con los datos conocidos seria la siguiente:<\/div>\n

<\/p>\n

\n<\/p>\n

<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nTIPOLOGIA    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUPERFICIES      <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFICABILIDAD<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUTIL     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCONSTRUIDA   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUTIL   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCONSTRUIDA<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPP                    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90,00     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120,00                                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nLIBRE                                       <\/span>                                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n21.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTAL                                                            
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n200<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nDividiendo la edificabilidad de
\nVPP que es el 30 % de 30.000 = 9,000 entre la superficie construida de las VPP
\nque ser\u00e1 (90\/0,75 = 120 m2)
\nobtenemos el numero de VPP que ser\u00e1 = 9.000\/120 = 75, por lo que el numero m\u00e1ximo
\nde viviendas libres que podremos construir ser\u00e1 de 200 – 75 = 125. Por lo tanto
\nya podemos completar el cuadro obteniendo el ultimo dato que nos faltaba, la
\nsuperficie unitaria media de las viviendas libres que ser\u00e1 = 21.000\/125 = 168 m2 construidos la
\nsuperficie<\/div>\n

<\/p>\n

\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nTIPOLOGIA    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUPERFICIES      <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFICABILIDAD<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUTIL     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCONSTRUIDA   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUTIL   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCONSTRUIDA<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPP                    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n75<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90,00     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120,00              <\/span>                  <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nLIBRE                                                                      
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n125<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n168,00<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n21.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTAL                                                            
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n200<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30.000<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nLa administraci\u00f3n fija tres par\u00e1metros:<\/div>\n
\na)     
\n<\/span><\/span>numero m\u00e1ximo de viviendas <\/div>\n
\nb)     
\n<\/span><\/span>reserva del 30 % de VPP<\/div>\n
\nc)     
\n<\/span><\/span>M\u00e1xima superficie \u00fatil de las VPP 90 m2<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAparentemente su actuaci\u00f3n no
\nsupone ning\u00fan efecto econ\u00f3mico, pero el promotor inmobiliario mas pegado al
\nmercado puede considerar que la
\nsuperficie media de las viviendas libres, 168 m2 construidos<\/b> (que es su
\npar\u00e1metro de venta) es muy superior a la
\nsuperficie unitaria media que el mercado considera comercialmente id\u00f3nea<\/b>
\npara su venta (el efecto es mas pronunciado en \u00e9pocas como las actuales de
\ncrisis en las que la superficie unitaria tiende a disminuir sustancialmente) y,
\npor tanto  <\/span>tiene dos soluciones:<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1\u00aa Rebajar la superficie unitaria de la vivienda libre<\/b> hasta los
\nlimites que el estudios de mercado considere oportuna, supongamos que esta sea
\nde 130 m2
\nm\u00e1ximo, con lo cual la perdida de edificabilidad comercial sobre la
\nedificabilidad m\u00e1xima edificable ser\u00e1 de: (168 \u2013 130) x 125 = 4.750 m2 (15,83 % del
\ntotal)<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2\u00aa Convertir la edificabilidad del uso residencial perdida en
\nedificabilidad de uso terciario<\/b>, para lo cual deben darse dos
\ncircunstancias:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)               
\n<\/span><\/span>Que el uso terciario
\nsea compatible urban\u00edsticamente<\/b> con el residencial (lo que generalmente
\nsuele ocurrir)<\/div>\n
\nb)               
\n<\/span><\/span>Que<\/b> el uso
\nterciario en el volumen equivalente a la perdida de edificabilidad residencial sea comercialmente viable<\/b>, aspecto que
\nen todo o en parte no suele suceder. <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn todo caso el estudio combinado de los aspectos comerciales y urban\u00edsticos no se
\nsuele, en general, tener en cuenta por la administraci\u00f3n<\/b>. Y, en estos
\nmomentos de crisis son factores muy a tener en cuenta si queremos, como venimos
\ninsistiendo poder optar por la colaboraci\u00f3n de la iniciativa privada.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn este an\u00e1lisis tan simple
\naparece un primer problema ideol\u00f3gico de fuerte calado social que es el del
\nfomento de la cohesi\u00f3n social<\/b>, que
\nse incardina en dos preguntas clave:<\/div>\n
\n1)     
\n<\/span><\/span>\u00bfEs bueno
\nmezclar<\/b> en un mismo sector urban\u00edstico VPP
\ncon Libres<\/b>?<\/div>\n
\n2)     
\n<\/span><\/span>\u00bfEs bueno mezclar en un mismo sector urban\u00edstico viviendas de poca superficie unitaria con
\nviviendas de much<\/b>a superficie unitaria?<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn nuestra opini\u00f3n la primera pregunta tiene una contestaci\u00f3n
\npositiva<\/b>, la idea de creaci\u00f3n de guetos habr\u00eda que desterrarla, y sentido
\nse pronuncia con claridad la propia administraci\u00f3n, permitiendo no solo
\nporcentajes de VPP en un mismo sector, como opini\u00f3n generalizada y no tan
\ngeneralizada llegando incluso a permitir como sucede en algunas CCAA la mezcla
\nde ambas tipolog\u00edas en un mismo bloque.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa segunda pregunta es de contestaci\u00f3n afirmativa hasta un cierto punto
\no limite de la diferencia<\/b>, que queda justificada por familias
\nmonoparentales frente a familias numerosas, pero a partir de ese l\u00edmite la
\ncohesi\u00f3n social puede resquebrajarse y, en este sentido algunas CCCAA
\nestablecen una cierta proporci\u00f3n entre ambas superficies estableciendo as\u00ed, de
\nuna forma sencilla un cierto par\u00e1metro de coherencia. <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi, en el ejemplo que estamos
\nmanejando, as\u00ed estuviera establecido en el PGOU, y, por ejemplo el factor de
\ncohesi\u00f3n social fuera de 1,25, significar\u00eda que la m\u00e1xima superficie de
\nvivienda libre que se podr\u00eda edificar seria de 120 x 1,25 = 150 mm2 y la
\nintroducci\u00f3n del porcentaje de VPP representar\u00eda una perdida de edificabilidad
\nde solo (150 \u2013 120) x 125 =  <\/span>3.750 m2 siempre que el
\nmercado, l\u00f3gicamente admitiera esa superficie como comercialmente viable.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn resumen la introducci\u00f3n del
\nporcentaje m\u00ednimo de reserva para construir VPP en sectores urban\u00edsticos con un
\nnumero m\u00e1ximo de viviendas,  <\/span>puede
\ncontiene un evidente perjuicio econ\u00f3mico para los propietarios que no es justo
\nque solo estos soporten<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nc)      <\/span><\/span><\/b>Tipologia edificatoria <\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nOtro aspecto que no se suele tomar en consideraci\u00f3n es la repercusi\u00f3n econ\u00f3mica
\nque tiene exigir una determinada tipologia edificatoria <\/b>que, a veces esta
\njustificada por razones elementales de coherencia urban\u00edstica, como sucede en
\nel caso de una tipologia de chales unifamiliares aislados, en la que no seria l\u00f3gico
\nimplantar una tipologia en altura: planta baja mas cuatro alturas mas planta de
\n\u00e1tico, pero otras veces sin ninguna otro an\u00e1lisis de las repercusiones econ\u00f3micas
\nque pueden suponer se establece, como en el caso de la Comunidad<\/b> de Madrid, una tipologia general de planta
\nbaja mas tres alturas (para todo el territorio<\/b> salvo casos especiales que
\nrequieren justificaci\u00f3n motivada). <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nGeneralizar<\/b> esta tipologia supone las siguientes consecuencias:<\/div>\n
\na)        
\n<\/span><\/span>Alto consumo de
\nsuelo<\/b> para una misma ocupaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n en la parcela.<\/div>\n
\nb)       
\n<\/span><\/span><\/b>Implantaci\u00f3n de obras<\/b> de urbanizaci\u00f3n y de los servicios p\u00fablicos de coste excesivo<\/b><\/div>\n
\nc)        
\n<\/span><\/span>Por su gran extensi\u00f3n gastos de mantenimiento elevados<\/b><\/div>\n
\nd)       
\n<\/span><\/span>Por el mismo motivo anterior gastos elevados de transporte para los usuarios<\/b> de la misma. <\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSurge aqu\u00ed un nuevo problema ideol\u00f3gico: edificaci\u00f3n en altura o edificaci\u00f3n de
\nbaja altura<\/b>. Es evidente que cada una tiene sus detractores y sus
\ndefensores a ultranza, pero lo que es
\nevidente, en nuestro criterio que soluciones generalistas de uno u otro tipo no
\nson validas<\/b>. En cada momento deben evaluarse sus puntos fuertes y d\u00e9biles,
\nteniendo en cuenta los costes de urbanizaci\u00f3n y el consumo de suelo que cada
\ntipologia produce buscando, en cada caso un equilibrio que respete los intereses
\nde los promotores, usuarios y administraci\u00f3n.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPuede ser<\/b> que una tipologia
\nde baja altura<\/b> (y todav\u00eda mejor si es de baja densidad) provea de mejor calidad de vida<\/b> a sus
\nusuarios, lo que no siempre es evidente, pero:<\/div>\n
\n <\/span>\u00bfes
\nviable econ\u00f3micamente?, <\/b><\/div>\n
\n\u00bfel pais se lo puede permitir?. <\/b><\/div>\n
\nPorque existen tambi\u00e9n soluciones
\nde alturas intermedias (el exceso de altura grava exponencialmente el coste de edificaci\u00f3n)
\nque tienen tambi\u00e9n calidad razonable.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn resumen, no pretendemos en este breve resumen encontrar soluciones
\ngeneralistas<\/b>, de las que huimos, pues casi nunca son soluci\u00f3n, pero si es
\nevidente, que debemos encontrar vias de
\ncomunicaci\u00f3n entre el urbanismo y sus posibilidades econ\u00f3micas  <\/span>reales de los mercados<\/b> en cada momento si
\nqueremos volver al camino del desarrollo haci\u00e9ndolo ahora mucho mas sostenible<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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