\n
TIPOLOGIA <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n N\u00aa
\n MAX VIV <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n EDIFICABILIDAD
\n TOTAL MAXIMA<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n VPP
\n \u2013 RG <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 75
\n <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 9.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n LIBRE
\n VL <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 125
\n <\/span> <\/span><\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 21.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n TOTALES <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 200<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 30.000 <\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n <\/span><\/span><\/div>\n\n- Las cesiones
\n obligatorias de suelo<\/b>, correspondientes a sistemas generales y
\n locales, atribuidas al sector. Son las siguientes:<\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>\n \n\n\n\n\n Viario
\n (incluidos aparcamientos p\u00fablicos <\/span>y
\n carril bici)<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n <\/span>52.350<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n Zonas
\n Verdes <\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 10.650<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n Equipamiento
\n p\u00fablico (residencial tercera edad)<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n <\/span>20.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n Superficie
\n parcelas edificables <\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n <\/span>17.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div>\n \n- Tipolog\u00eda
\n edificatoria<\/span><\/b> para VPP <\/span>y VL: planta baja mas tres<\/b> alturas con una ocupaci\u00f3n m\u00e1xima<\/b> de parcela en planta baja <\/span>del
\n 60 % y del 50 % para VPP y VL<\/b>, respectivamente.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n\n<\/div>\n \n Entre
\nlas condiciones de la urbanizaci\u00f3n figura la imposici\u00f3n al sector de colaborar econ\u00f3micamente, en un 60 % del
\ncoste de ejecuci\u00f3n de un puente \u2013 viaducto,<\/b> que atravesando un barranco
\nt\u00edpico de la regi\u00f3n, constituye la puerta de entrada al sector, uniendo dos
\nbarrios del municipio hasta el momento deficientemente comunicados <\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n En
\nel momento actual, mediados de 2013, un Promotor Inmobiliario A esta en
\ncondiciones de negociar la compra de la totalidad de los terrenos de dicho
\nsector, y tambi\u00e9n la presentaci\u00f3n de una oferta, en competencia, al
\nAyuntamiento para la ejecuci\u00f3n urban\u00edstica del sector como Agente Urbanizador
\nPrivado.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n La situaci\u00f3n estrat\u00e9gica del sector es
\nde ejecuci\u00f3n prioritaria<\/span><\/b> para el
\nAyuntamiento dado el inter\u00e9s general que para el municipio representa la
\nconstrucci\u00f3n del puente y por otro lado los
\npropietarios<\/b>, que no tienen ninguno el perfil profesional requerido ni, por
\nsupuesto capacidad financiera necesaria ni voluntad asociativa alguna est\u00e1n dispuestos a <\/b><\/span><\/div>\n\n vender a un precio de 50 \u20ac\/m2 de suelo
\nbruto<\/span><\/b>, ya que piensan que este precio representa una <\/b><\/span><\/div>\n\n repercusi\u00f3n<\/span><\/b> de 50 x 100.000 \/(30.000 x 0,9) =.185 \u20ac\/m2<\/b> edificable<\/b>, que es un valor muy razonable, muy inferior a los 400 \u2013
\n600 euros\/m2 de repercusi\u00f3n que se movian los mercados inmobiliarios de la zona
\nen el a\u00f1o 2007.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n A
\nla vista de estas circunstancias el Promotor A planea el correspondiente
\nan\u00e1lisis de viabilidad cuyos pasos desmenuzamos a continuaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n\n <\/span><\/span><\/div>\n\n ANALISIS DE VIABILIDAD <\/span><\/b><\/div>\n\n<\/div>\n \n 1\u00ba) An\u00e1lisis comparativo de las
\nsuperficie unitarias de las viviendas con la realizada del mercado de la zona y
\nla normativa aplicable de Vivienda Protegida (VPP).<\/span><\/b><\/div>\n\n<\/div>\n \n Para
\nefectuar este an\u00e1lisis tiene que recopilar
\nla siguiente informaci\u00f3n<\/b>:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n A)
\n<\/span><\/span><\/span>Normativa de VPP<\/span><\/b>, sobre la que el recientemente aprobado plan de vivienda 2013-2016 no
\nhace referencia y, en consecuencia decide
\naplicar la normativa auton\u00f3mica<\/b> que no se ha derogado, pero que queda sin soporte financiero<\/b> alguno (ya que
\nfalta el estatal (su vigencia termino el 31 de diciembre de 2012) y el
\nauton\u00f3mico, que est\u00e1 totalmente consumido en el programa anterior 2009 \u2013 2012),
\nas\u00ed pues decide partir de los siguientes datos:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n –
\n<\/span><\/span><\/span>Superficie \u00fatil<\/span><\/b>
\nm\u00e1xima vivienda = 90 m2<\/b><\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>A cada vivienda
\nse le puede vincular 1 plaza de garaje y
\nun trastero<\/b>, que el promotor piensa disponer baja rasante para que no
\ncompute su edificabilidad.<\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Superficie \u00fatil
\nm\u00e1xima garaje vinculado = 25 m2<\/b><\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Superficie \u00fatil
\nm\u00e1xima de trastero vinculado = 8 m2<\/b><\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Unificaci\u00f3n en
\n\u00c1rea Geogr\u00e1fica calificada por el Estado como de Precio M\u00e1ximo Superior del Grupo B<\/b> (como pueden ser municipios como
\nElche, Benidorm, Gandia, Paterna, Mislata, San Vicente del Raspeig, Muchamiel,
\nVillareal, etc.)<\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Modulo Estatal = 758 \u20ac\/m2 \u00fatil<\/span><\/b> (que no ha variado desde el a\u00f1o 2006)<\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Coeficiente m\u00e1ximo de venta para R\u00e9gimen General
\n(RG) <\/span>= 2,08<\/span><\/b> (el m\u00e1ximo estatal seria: 1,6 x 1,6 = 2,56, por lo
\nque esta CCAA trabaja con precios m\u00e1ximos inferiores a los estatales) y para R\u00e9gimen Concertado (RC) = 2,52<\/b>
\n(el m\u00e1ximo estatal seria de; 1,8 1,6 = 2,88)<\/span><\/div>\n\n –
\n<\/span><\/span><\/span>Precio M\u00e1ximo de venta de plazas de garaje y trasteros
\n= 60 % del precio m\u00e1ximo de las viviendas <\/span><\/b>a ellos vinculadas con los limites de superficie de 25 y 8 metros
\ncuadrados \u00fatiles para plaza de aparcamiento y trastero, respectivamente.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n B)
\n<\/span><\/span><\/span>Del estudio de mercado de la zona<\/span><\/b> y, teniendo en cuenta la situaci\u00f3n de las economias
\nfamiliares y las posibilidades reales de financiaci\u00f3n de acuerdo a su nivel de
\nsolvencia estima que la superficie
\nm\u00e1xima de las VPP deber\u00eda estar del orden de 75 m2<\/b> \u00fatiles <\/b>vincul\u00e1ndoles a cada vivienda una plaza de garaje y un
\ntrastero, mientras que la superficie
\nconstruida m\u00e1xima de las VL deberia estar en el orden de los 120 m2 construidos<\/b>
\nvendi\u00e9ndolas con una plaza de garaje u un trastero como piezas independientes
\nde la vivienda pero comercializadas, en su conjunto, de forma obligatoria.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \nC)
\n<\/span><\/span><\/span>De acuerdo con la
\nnormativa existente de VPP sobre el computo de superficie \u00fatil (en la que no
\ncomputan las superficies \u00fatiles de las zonas comunes, tales como escalera y
\nportal) y su experiencia de proyectos anteriores ya realizados, estima una relaci\u00f3n que no supera 0,75 (a | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ![](\"https:\/\/1.bp.blogspot.com\/-sDl-Lr452do\/XoWcMRxY7YI\/AAAAAAAAAfM\/3htcAR8nxzg8d0bGVuHTNgKHCU5_zuyxQCPcBGAYYCw\/s283\/FondodeParcela.jpg\")
<\/a><\/div>\n