{"id":1788,"date":"2013-07-25T10:54:00","date_gmt":"2013-07-25T10:54:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:35:46","modified_gmt":"2022-08-08T09:35:46","slug":"el-urbanismo-y-su-viabilidad-nuevas_25","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/el-urbanismo-y-su-viabilidad-nuevas_25\/","title":{"rendered":"El urbanismo y su viabilidad. Nuevas Estrategias ante la crisis. Ejemplo. II"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

<\/p>\n

\nComo continuaci\u00f3n del ejemplo
\npr\u00e1ctico iniciado en la anterior publicaci\u00f3n en el que determinamos  la posible distribuci\u00f3n urban\u00edstica final,
\nque recordemos era: <\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n
\n
\n<\/div>\n
\nTIPOLOGIA <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nN\u00aa
\n MAX VIV                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUP.
\n UTIL<\/span><\/div>\n
\n\/VIV     <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUP.<\/span><\/div>\n
\nCONST\/
\n VIV<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFICABILIDAD
\n TOTAL MAXIMA<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPP
\n \u2013 RG           <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120                    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n75            <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n100              
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n12.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nLIBRE
\n VL        <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n150              
\n    <\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n102<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120             <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTALES                                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n270<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30.000 <\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nel Promotor debe analizar las posibilidades econ\u00f3micas<\/b> de la operaci\u00f3n.
\nPara ello comienza aplicando los precios m\u00e1ximos, hasta ahora vigentes, suponiendo que no existan modificaciones en
\nel c\u00f3mputo de las superficies \u00fatiles computables, el modulo estatal, los
\ncoeficientes de venta seg\u00fan la tipologia de las VPP, la clasificaci\u00f3n del
\nmunicipio (que pudiera pasar a ser del Grupo A), <\/b>y tendremos: <\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nViviendas     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= 75 x 758 x 2,08 =           <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n118.248\n <\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPlaza Garaje<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= 25 x 758 x 0,60 x 2,08 =     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n  23.650<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTrastero        <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n= 8 x 758 x 0,60 x 2,08   =    \n <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n    7.568<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTAL   <\/b>                                                <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n149.468 \u20ac<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nY, en consecuencia el valor m\u00e1ximo del suelo urbanizado<\/b> correspondiente a esta tipologia<\/b> ser\u00e1,
\nteniendo en cuenta que solo 90
\n m2 construidos son los imputables (garajes y trasteros
\nno computan edificabilidad):<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVSVPP = 0,20 x 149.468 (\u20ac\/Ud.)\/90
\n=  332,75
\n\u20ac\/m2 c<\/u><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn cuanto a las viviendas de precio libres<\/b> el promotor, del estudio
\nde mercado elaborado al respecto en la zona, tiene como datos que el precio de la vivienda<\/b> esta alrededor de
\nlos 1.650 \u20ac\/m2<\/b> incluyendo una plaza
\nde garaje y un trastero cuya cotizaci\u00f3n en la zona est\u00e1n por debajo de los
\nprecios m\u00e1ximos de la VPP
\noscilando en valores de 18.000 \u20ac la
\nplaza de garaje y 5.000 el trastero<\/b>. Con estos valores tantea cual seria el
\nprecio de una vivienda en R\u00e9gimen Concertado de 120 m2 construidos con zonas
\ncomunes que ahora tendria 90
\n m2 \u00fatiles computables y no los 102 marcados en el cuadro
\nal ser distinta la imputaci\u00f3n de unas y otras, y obtiene:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVivienda: 90 x
\n758 x 2,52  = 171.914 \u20ac<\/div>\n
\nPlaza de
\nGaraje                  =   18.000<\/div>\n
\n
\nTrastero                              =    
\n6-000<\/div>\n<\/div>\n
\nTOTAL                             =  195.914
\n\u20ac                     <\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPrecio con el que obtendr\u00eda un
\nprecio de de 195.914\/120 = 1.632 \u20ac\/m2 construido, resultado que le parece
\ntranquilizador y para mas seguridad, dada la situaci\u00f3n actual del mercado
\ninmobiliario, adopta los siguientes
\nvalores de venta<\/b>:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–        
\n<\/span>VPP \u2013 RG \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 148.000<\/b><\/div>\n
\n–        
\n<\/span>VL \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026   192.000<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLo que supone que el Ayuntamiento
\nle apruebe, en consonancia con estos importes, un coeficiente de homogeneizaci\u00f3n de 0,77<\/b> si consideramos que el uso
\ncaracter\u00edstico del sector es la VL
\ny a este uso le asignamos el valor 1,00.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon estos valores podemos
\ncalcular el aprovechamiento tipo del sector que ser\u00e1 el siguiente:<\/div>\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nTIPOLOGIA   <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nN\u00aa
\n MAX VIV                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUP.<\/span><\/div>\n
\nCONST\/
\n VIV<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFICABILIDAD
\n TOTAL MAXIMA<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCOEF.
\n <\/span><\/div>\n
\nHOMOG
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nU.A.<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPP
\n \u2013 RG           <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120                    <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n100              
\n <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n12.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n0,77            <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9.240<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nLIBRE
\n VL        <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n150                
\n  <\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120             <\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n1,00<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTALES                                <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n270<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n30.000 <\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n27.240<\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nResultando entonces, el Aprovechamiento
\ntipo<\/b><\/div>\n
\nAT = <\/b>27.240\/100.000 = 0,2724 U.A. del uso VL\/m2 suelo  
\n<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, tambi\u00e9n la distribuci\u00f3n de
\naprovechamiento con el Ayuntamiento que seria la siguiente<\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUA<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nNUMERO<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFICAB<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVPP      <\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVL      <\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVPP      <\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVL     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVPP     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\nVL<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nAYUNTAMIENTO    <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n2.724       <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n36<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n3.600       <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nPROMOTOR              <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n6.516    <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n84    <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n150     <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n8.400  <\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000         <\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nSUMAS                   <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9.240     <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000     <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n120    <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n150    <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n12.000  <\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n18.000<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nAceptado este valor de homogeneizaci\u00f3n,
\nque en realidad representa valores de mercado relativos entre VPP y VL, la
\nrepercusi\u00f3n del suelo urbanizado para VL ser\u00e1 de <\/div>\n
\n332,75 \u20ac\/m2 c\/0,77 = 432,42 \u20ac\/m2 c<\/b><\/u> <\/div>\n
\n<\/div>\n
\n
\nObtenidos
\nunos valores razonables de repercusi\u00f3n de suelo a trav\u00e9s del coeficiente de
\nhomogeneizaci\u00f3n y, teniendo en cuenta el aprovechamiento apropiable para el
\nPROMOTOR A que es el siguiente:<\/div>\n<\/div>\n
\n
\n<\/div>\n
\nREPARTO                            U:A.   
\n REPARTO URB.<\/div>\n
\n                                                         
\n   U.A.          
\nM2.C<\/span><\/div>\n<\/div>\n
\nAYTO. (VPP \u2013 RG)           2.724                –<\/span><\/div>\n
\nPROM (VPP \u2013
\nRG)            6.516        6.516      8.462          <\/div>\n
\n
\nPROM
\n(LIBRE VL)         18.000      18.000   
\n18.000<\/div>\n<\/div>\n
\nTOTALES                       27.240     
\n24.516    26.462<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl valor del suelo urbanizado ser\u00e1: <\/b>8.462
\nx 332,75 + 18.000 x 432, 42 = <\/b><\/div>\n
\n10.599.290 \u20ac<\/u><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPor otro lado, para calcular el coste de la urbanizaci\u00f3n<\/b> el
\nPromotor conoce por experiencia propia que la urbanizaci\u00f3n de terrenos an\u00e1logos
\ntiene un presupuesto de ejecuci\u00f3n material que estima en 140 \u20ac\/m2 de vial y de 50 \u20ac\/m2 de zona verde<\/b>, ya que el resto
\n(equipamiento y parcelas netas edificables tienen una urbanizaci\u00f3n interior
\npropia y solamente se deber\u00e1 dejar las acometidas de servicios
\ncorrespondientes. <\/div>\n
\nEn cuanto a la ejecuci\u00f3n del
\npuente \u2013 viaducto el Promotor carece de datos del coste de su ejecuci\u00f3n, pero
\nconsultados t\u00e9cnicos municipales le facilitan un coste de ejecuci\u00f3n material de
\n3.000.000 \u20ac<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon estos datos, puede establecer
\nel presupuesto de las obras de
\nurbanizaci\u00f3n<\/b> de acuerdo al siguiente desglose, supuesto que el Promotor se convierte en Agente Urbanizador Privado:<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl PROMOTOR estudia la propiedad
\ndel suelo y estima que no existen construcciones ni plantaciones de ning\u00fan tipo
\npor lo que las indemnizaciones apagar ser\u00e1n cero.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nViales \u2026. 52.650 m2 x 140 \u20ac\/m2
\n\u2026\u2026\u2026..     7.371.000<\/div>\n
\nZonas Verdes 10.650 m2 x 50 \u20ac\/m2
\n\u2026\u2026          532.500<\/div>\n
\n
\nParticipaci\u00f3n
\ncoste puente  60 % s\/3.000.000\u2026    1.800.000<\/div>\n<\/div>\n
\nTOTAL PEM                                                   
\n      9.703.500 <\/div>\n
\n13 % Gastos
\nGenerales del Contratista \u2026.            1.261.455  \n<\/div>\n
\n
\n6 %
\nBeneficio Industrial contratista ,,,,,,,,                 582.210<\/div>\n<\/div>\n
\nTOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA  11.547.165 <\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nHonorarios DE
\nPROYECTO 2 % PEM                   194.070<\/div>\n
\nD. OBRA
\nURBANIZACION 2 % PEM                 194.070<\/div>\n
\n
\nSUMA PRESUPUESTO TERCEROS                11.935.305<\/div>\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nGASTOS
\nGENERALES AGENTE URB, 2%        238.706<\/div>\n
\nGASTOS
\nFINANCIEROS  1 %                               119.353<\/div>\n
\n
\nBENEFICIO
\nURBANIZADOR 8 %                      754.824<\/div>\n<\/div>\n
\nTOTAL
\nPRESUPUESTO AG.URBAN.             13.048.388<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe observa que, en este caso, El
\npresupuesto de urbanizaci\u00f3n es mayor que el valor urban\u00edstico de los terrenos<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCONCLUSIONES:<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n1\u00aa ) No se puede pagar a los propietarios ninguna cantidad por el valor
\nde su suelo en su estado actual, es decir sin urbanizar, ya que el coste de la
\nurbanizaci\u00f3n (11.935.305 \u20ac) supera el valor urban\u00edstico del suelo (10.599.290 \u20ac)<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2\u00aa) No es tampoco viable la operaci\u00f3n a trav\u00e9s de agente urbanizador
\nprivado ya que, para eso, al menos tendr\u00eda que valer el suelo el doble del
\npresupuesto del urbanizador; es decir, del orden de 26 millones de \u20ac.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNOTA.- <\/span><\/b>Estos c\u00e1lculos se han efectuado con nuestro programa
\nde An\u00e1lisis de Suelo, INMOSUELO<\/b>, que
\nresuelve con toda facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a
\ntipolog\u00edas y situaciones urban\u00edsticas 
\nUtilizaci\u00f3n que recomendamos al estar totalmente actualizadas con la
\nlegislaci\u00f3n urban\u00edstica vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar
\ndistintas alternativas urban\u00edsticas desde el punto de vista econ\u00f3mico con total
\nrapidez y seguridad<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Como continuaci\u00f3n del ejemplo pr\u00e1ctico iniciado en la anterior publicaci\u00f3n en el que determinamos  la posible distribuci\u00f3n urban\u00edstica final, que recordemos era: TIPOLOGIA N\u00aa MAX VIV                SUP. UTIL \/VIV     SUP.\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[34,33,29,24],"class_list":["post-1788","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-inmosuelo","tag-opinion","tag-suelo","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nEl urbanismo y su viabilidad. Nuevas Estrategias ante la crisis. Ejemplo. 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