{"id":1773,"date":"2013-11-14T08:47:00","date_gmt":"2013-11-14T08:47:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:35:36","modified_gmt":"2022-08-08T09:35:36","slug":"ejemplo-de-financiacion-clasica-de-una","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/ejemplo-de-financiacion-clasica-de-una\/","title":{"rendered":"EJEMPLO de FINANCIACION CLASICA de una PROMOCION INMOBILIARIA"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEn una anterior publicaci\u00f3n \u201cAdi\u00f3s financiaci\u00f3n cl\u00e1sica, adi\u00f3s\u201d ( <\/span>https:\/\/prayde.com\/empresa.es\/2013\/11\/adios-financiacion-clasica-adios.html<\/a><\/b><\/span> ), se
\nhacia referencia a que los paradigmas preexistentes<\/b>
\nen cuanto a la financiaci\u00f3n que se puede
\nesperar obtener<\/b> de una entidad financiera han cambiado y ya no volver\u00e1n a
\nser los que eran. Insistiremos sobre este tema, pero conviene hacer un ejemplo num\u00e9rico para aclarar<\/b> de que estamos
\nhablando  <\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el mecanismo de la financiaci\u00f3n tradicional y, suponiendo los
\nporcentajes m\u00e1s habituales (80% de pr\u00e9stamo para la opeacion y 85% de \u00e9ste a
\ndisponer durante la ejecuci\u00f3n del edificio), si suponemos que el precio de
\nventa de los productos inmobiliarios resultantes es V, tenemos:<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Pr\u00e9stamo Total a la Promoci\u00f3n = 0,8 V<\/span><\/b><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Pr\u00e9stamo al Promotor = <\/span><\/b>0,85 x 0,8 V = 0,68 V<\/b><\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Pr\u00e9stamo al Comprador (el resto)  <\/span>= <\/span><\/b>0,15 x 0,8 V = 0,12 V<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi suponemos que el precio del solar sea S <\/b>y se financia un 60 % del
\nvalor de tasaci\u00f3n<\/b> del solar y que este coincide con su precio de
\nadquisici\u00f3n, resulta que:<\/span><\/div>\n
\nNeto disponible<\/b>
\npara financiar la edificaciones<\/b> es: 0,68V \u2013 0,60S<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAl mismo tiempo que se
\nconstruye se comercializa<\/span><\/b> la
\npromoci\u00f3n y durante ese periodo de ejecuci\u00f3n de la obra recibimos ingresos por ventas<\/b> en contrato privado: una media de 0,2 V <\/b>(la mitad a la firma del contrato
\nprivado y el resto en letras de vencimiento mensual hasta llaves, que son las
\ncondiciones tipo que regian en el sector)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon estos ingresos<\/span><\/b>, (financiaci\u00f3n e ingresos por ventas)
\nl\u00f3gicamente periodificados en el tiempo de ejecuci\u00f3n de las obras, tenemos que pagar unos costes<\/b> que
\ncomprenden: el valor de la construcci\u00f3n<\/b>
\nmas los honorarios<\/b> de la direcci\u00f3n
\nfacultativa de las obras mas los costes de control
\nde calidad  <\/span>y la OCT<\/b> (Oficina de control
\nt\u00e9cnico por las visitas de inspecci\u00f3n que se hayan determinado), un total
\nestimado de: 1,05C.<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAdem\u00e1s tendremos que financiar
\nel IVA<\/b> que tambi\u00e9n en ese periodo ser\u00e1 negativo por un total de <\/span><\/div>\n
\nIVA soportado \u2013 IVA repercutido: 0,10 (C \u2013 0,2V)<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTambi\u00e9n tendremos que abonar los
\nintereses de la financiaci\u00f3n<\/b> utilizada que, si suponemos tiene un coste del
\n4 % anual<\/b> (incluidas comisiones) y
\nsuponemos que desde que se adquiri\u00f3 el solar hasta el inicio de la obra han
\ntranscurrido 6 meses y que el plazo total de ejecuci\u00f3n de obra es de 18 meses y
\nse supone una media del 50%, tendremos unos costes financieros de:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nHipoteca sobre el solar, a 6 meses = 0,04 x 0,6 S x 6\/12   <\/span><\/b><\/span><\/div>\n
\n+ Resto disponible para la promoci\u00f3n, a 9 meses de media =  <\/span>0,04
\n(0,68V \u2013 0,6S) x 9\/12 <\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSi comparamos estos valores de ingresos por financiaci\u00f3n y por ventas
\ncon los costes tendremos:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nIngresos = <\/span><\/b>0,68V \u2013 0,6S + 0,2V = 0,88V \u2013 0,6S<\/b><\/span><\/div>\n
\nPagos a financiar = <\/span><\/b>1,05C<\/span> + 0,10C \u2013 0,02V + 0,0204V \u2013 0,006S = 1,15C + 0,0004V \u2013 0,006S<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa promoci\u00f3n no requerir\u00e1
\nfinanciaci\u00f3n adicional si hay m\u00e1s ingresos que gastos:<\/span><\/b><\/div>\n
\n0,88V- 0,6S > 1,15C
\n+ 0,0004V \u2013 0,006S ; es decir <\/span><\/div>\n
\n0,8796V \u2013 0,594S > 1,15C<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nInecuaci\u00f3n que tambi\u00e9n podemos poner
\nen la forma:  <\/span>C< 0,7649V \u2013 0,516S<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY refiri\u00e9ndolo a % de
\nrepercusion de S con respecto a V podemos hacer la siguiente tabla:<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n
\nREPERCUSION
\nS         <\/span>VALOR MAXIMO DE C<\/span><\/b><\/div>\n<\/div>\n
\n      <\/span>15 %                                          
\n<\/span>68,75 %<\/span><\/div>\n
\n      <\/span>20%                                           
\n<\/span>66,17 %<\/span><\/div>\n
\n      <\/span>30%                                           
\n<\/span>61,01 %<\/span><\/div>\n
\n      <\/span>40%                                           
\n<\/span>55,85 %<\/span><\/div>\n
\n      <\/span>60%                                           
\n<\/span>45,43 %<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA partir de una repercusi\u00f3n del
\nsolar respecto a V del 60 % el valor de C es inferior al valor de S lo cual
\nparece un absurdo aunque cuando se utilizaba esta financiaci\u00f3n tradicional
\nestos casos se daban con frecuencia.<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En una anterior publicaci\u00f3n \u201cAdi\u00f3s financiaci\u00f3n cl\u00e1sica, adi\u00f3s\u201d ( https:\/\/prayde.com\/empresa.es\/2013\/11\/adios-financiacion-clasica-adios.html ), se hacia referencia a que los paradigmas preexistentes en cuanto a la financiaci\u00f3n que se puede esperar obtener de\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[37,33,24],"class_list":["post-1773","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-financiacion","tag-opinion","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nEJEMPLO de FINANCIACION CLASICA de una PROMOCION INMOBILIARIA - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/ejemplo-de-financiacion-clasica-de-una\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"EJEMPLO de FINANCIACION CLASICA de una PROMOCION INMOBILIARIA - 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