{"id":1744,"date":"2014-06-05T07:30:00","date_gmt":"2014-06-05T07:30:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-16T07:32:50","modified_gmt":"2022-08-16T07:32:50","slug":"definicion-de-m2-bruto-m2-neto-m2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/definicion-de-m2-bruto-m2-neto-m2\/","title":{"rendered":"Definicion de m2 BRUTO, m2 NETO, m2 EDIFICABLE"},"content":{"rendered":"

Definicion de m2 de Suelo bruto, neto, edificable<\/h1>\n
\u00a0Recientemente vemos noticias en los peri\u00f3dicos como \u201cEl precio del m2 de suelo baj\u00f3 un X% respecto al a\u00f1o anterior\u201d lo que da pie a todo tipo que elucubraciones y considerandos que van desde \u201cEl apocalipsis esta cerca\u201d a \u201cestamos llegando al mejor de los mundos posibles\u201d, comentarios todos ellos de \u201cexpertos\u201d en el tema; expertos no tan expertos, porque no se hacen la pregunta clave:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/div>\n
Pero \u00bfde qu\u00e9 tipo de m2 estamos hablando?<\/b> \u00a0<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
<\/div>\n
\n
\"m2<\/a><\/div>\n
<\/div>\n
Conversacion cl\u00e1sica intermediario-promotor<\/u><\/div>\n
– \u201cTengo un suelo a 500 \u20ac\/m2\u201d<\/div>\n
– \u201cm2, \u00bfde qu\u00e9?\u201d<\/div>\n
– \u201c\u00bfde qu\u00e9 va a ser? \u2026 de suelo\u201d<\/div>\n
– \u201cSi, pero, \u00bfsuelo bruto, neto, lucrativo, computable, repercusi\u00f3n sobre rasante, bajo rasante \u2026?\u201d (La cara del intermediario va reflejando asombro y desconcierto)<\/div>\n<\/div>\n
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Para aclarar este tema tan importante vamos a recordar algunas definiciones b\u00e1sicas<\/div>\n
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La vigente Ley del Suelo <\/b>estatal dice que <\/b>Todo el suelo se encuentra como suelo rural o de suelo urbanizado<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
Se encuentra en la situaci\u00f3n de suelo urbanizado<\/b> el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotacione<\/b>s y parcelas, cumpla alguna de las siguientes condiciones<\/div>\n
a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Haber sido urbanizado
\n<\/span><\/div>\n
b)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/b>Tener instaladas y operativas<\/b>, las infraestructuras y los servicios necesarios<\/b><\/div>\n
c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Estar ocupado por la edificaci\u00f3n<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
Otros suelos<\/b> se destinan a cubrir las necesidades de los Sistemas Generales o Locales<\/b>, para Parques, jardines y zonas verdes<\/b>, todas ellas p\u00fablicas y tambi\u00e9n para viales y <\/b>equipamientos p\u00fablicos<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
La cesi\u00f3n gratuita <\/b>de estos suelos al municipio es una de las cargas urban\u00edsticas que deben soportar <\/b>los propietarios. <\/b>Como contrapartida, los propietarios tienen derecho a suelos edificables<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
En el Planeamiento urban\u00edstico, el Sector es el \u00e1mbito m\u00ednimo que se desarrollara <\/b>pormenorizadamente mediante<\/b> el Plan Parcial .<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
L\u00f3gicamente en la superficie del sector quedan incluidos terrenos de diversos propietarios<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
Cada sector tendr\u00e1 incluidos una parte de los sistemas generales y locales<\/span><\/b> cuya ejecuci\u00f3n debe asumir como una carga urban\u00edstica. Pero adem\u00e1s<\/b> al
\nsector se le pueden haber adscrito sistemas generales que f\u00edsicamente no est\u00e1n ubicados dentro del mismo,<\/b> como una carga urban\u00edstica adicional.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
En consecuencia, al considerar la superficie de un determinado sector<\/b>, para el c\u00e1lculo de la edificabilidad m\u00e1xima que le
\ncorresponde hay que distinguir<\/b>:<\/div>\n
<\/div>\n
A)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>La superficie real<\/b>, que es la delimitada por los l\u00edmites topogr\u00e1ficos reales del sector<\/div>\n
<\/div>\n
B)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>La superficie computable<\/b> a efectos de calcular la edificabilidad del sector, que es la real deduciendo, las superficie de los
\nsistemas generales adscritos<\/b> al mismo, as\u00ed como todas las superficie de car\u00e1cter p\u00fablico que pudieran existir en su interior,<\/div>\n
<\/div>\n
Es decir, de toda la superficie del sector (bruta), hay que deducir la superficie dedicada a sistemas generales y locales<\/b>, incluyendo viales, quedando la superficie neta<\/b>, reflejada en parcelas individualizadas<\/div>\n
<\/div>\n
Dentro de esas parcelas<\/b>, que se han calificado con un uso determinado, parte de la superficie se reserva para retranqueos, patios de
\nmanzana, zonas verdes de parcela, etc, quedando\u00a0 <\/span>un % de la parcela ocupado por la edificaci\u00f3n, <\/b>en altura o no<\/div>\n
<\/div>\n
La edificabilidad<\/b> de un terreno se define como los m2 de construcci\u00f3n que el planeamiento urban\u00edstico permite realizar <\/b>como m\u00e1ximo en ese determinado suelo. Son dos los conceptos diferentes de m2<\/b> que entran en esa definici\u00f3n<\/div>\n
<\/div>\n
a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>El m2 de suelo<\/b>, como superficie contenida dentro de los lindes de una parcela<\/b>.<\/div>\n
<\/div>\n
b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>El m2 construible o de techo<\/b>, que son los m2 de construcci\u00f3n del uso de la parcela, consider\u00e1ndose como tales los construidos y computables seg\u00fan el Planeamiento<\/div>\n
<\/div>\n
Se puede definir tambi\u00e9n la edificabilidad como la intensidad de un uso de un terreno determinado <\/b>que viene dada por medio de un \u00edndice de edificabilidad<\/b> que expresa el n\u00famero de m2 que pueden edificarse (techo edificable) por cada m2 de suelo (bruto o neto, seg\u00fan determine)<\/b><\/div>\n
<\/div>\n
No todas la superficies de edificaci\u00f3n<\/b> o de terreno que se ponen en juego en ellas son<\/b> superficies computables<\/b>.<\/div>\n
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En Edificaci\u00f3n<\/u><\/b> no son computables<\/b> las superficies de las plantas del edificio construidas bajo rasante (s\u00f3tanos)<\/b>\u00a0 <\/span>y\u00a0 <\/span>son computables en un 50 % (generalmente) las terrazas<\/b>, tendederos y porches abiertos<\/div>\n
<\/div>\n
En el caso de los terrenos<\/u><\/b> que constituyen un \u00e1mbito de actuaci\u00f3n urban\u00edstica no computan los sistemas generales adscritos<\/b><\/div>\n
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M\u00e1s art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n