\nperi\u00f3dicos por su significado de rentabilidad de la deuda p\u00fablica entre paises
\nm\u00e1s o menos solventes. <\/span><\/div>\n
![](\"https:\/\/1.bp.blogspot.com\/-nu6WQ_PMJXA\/Xv2d4lXo7lI\/AAAAAAAAAlg\/BC5TY27vH9wH1BR8Kqdu4EIcSRdE95RkACK4BGAsYHg\/s283\/FondodeParcela.jpg\")
<\/a><\/div>\n<\/div>\n\nrentabilidad que un inversor exige en Alemania respecto de cualquier otro pais.
\nDecir que la prima de riesgo es Espa\u00f1a esta en 200 puntos b\u00e1sicos equivale a
\ndecir que el inter\u00e9s exigido a la
\n Deuda P\u00fablica Espa\u00f1ola es 2 puntos por encima del tipo de
\ninter\u00e9s que se exige en Alemania. As\u00ed, por ejemplo, el sector inmobiliario
\ntiene un determinado riesgo y una determinada empresa de dicho sector tambi\u00e9n
\ntendr\u00e1 el consiguiente riesgo. <\/span> <\/span><\/span><\/div>\n
\nuno de los elementos, junto con la inflaci\u00f3n, del tipo de inter\u00e9s que los
\nbancos exigen para dar un cr\u00e9dito.<\/span><\/div>\n
\nValoraci\u00f3n de Inmuebles, tanto la
\n ECO 805\/2003 como la
\n Ley del Suelo utilizan como tipo de actualizaci\u00f3n de los
\nflujos de caja un sumando compuesto por dos factores <\/span>(Tipo = Tasa Libre + Prima de Riesgo):<\/span><\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/span><\/span><\/span>Tasa
\nLibre de Riesgo, considerando como tal la Deuda P\u00fablica a un plazo similar al de la
\npromoci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/span><\/span><\/span>Una Prima
\nde Riesgo, que depende fundamentalmente del tipo de promoci\u00f3n: uso residencial,
\nindustrial, etc.<\/span><\/div>\n
\ndeben ser ajustados de la siguiente forma:<\/span><\/div>\n
\ndecir sin tener en cuenta el IPC, lo debemos convertir en tipo de inter\u00e9s real<\/span><\/div>\n
\npor ejemplo, pagos y cobros mensuales, hay que calcular el tipo efectivo
\nequivalente que en general es distinto de dividir por 12 el anual. <\/span><\/div>\n
\nvalor del inmueble. <\/span><\/div>\n
\nLibre de Riesgo\u201d de nuestra operaci\u00f3n (Deuda Publica a 3 a\u00f1os, por ejemplo)
\ncoincide, en sus variaciones, con lo que los peri\u00f3dicos llaman \u201cPrima de
\nRiesgo\u201d (de Espa\u00f1a) <\/span>que es el
\ndiferencial del Bono espa\u00f1ol a 10 a\u00f1os con respecto al Bund alem\u00e1n a 10 a\u00f1os<\/span><\/div>\n
\nel diferencial que aplicamos seg\u00fan sea el tipo de inversion<\/span><\/div>\n
\nvencimientos, han bajado sustancialmente y sin embargo los valores de la prima
\nde riesgo que publica el Estado, se mantienen invariables desde el 2007, por lo
\nque el efecto en el sumando no es tan apreciable.<\/span><\/div>\n
\nocurriendo es que al bajar el tipo del Bono Espa\u00f1ol el tipo de actualizaci\u00f3n para nuestras valoraciones esta
\ntambi\u00e9n bajando mucho y, por tanto, el valor residual del inmueble aumenta, lo
\ncual es incongruente con la sensaci\u00f3n del mercado de que el valor de los inmuebles
\no est\u00e1 estable o subiendo con moderacion
<\/span><\/div>\n
\ncriterio de fijaci\u00f3n del tipo funciona bien en momentos de estabilidad
\necon\u00f3mica y no en momentos convulsos o de crisis<\/span><\/div>\n
<\/span><\/div>\n
<\/span><\/div>\n
<\/span><\/p>\n
| \n <\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n | \n Deuda Publica <\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n | \n Euribor<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n | \n BCE<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n | \n IPC<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n dic-19<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n -0,272<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n -0,261<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0,7<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n mar-16<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0,045<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n -0,012<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n -0,6<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n may-13<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 3,087<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0,484<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0,5<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 0,3<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n may-10<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 2,457<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 1,249<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 2<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 3<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n ene-08<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 4,058<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 4,498<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 4,25<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n 1,4<\/span><\/font><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n <\/div>\n |