{"id":1704,"date":"2015-04-01T07:30:00","date_gmt":"2015-04-01T07:30:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:59","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:59","slug":"entender-los-coste-de-una-hipoteca-el","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/entender-los-coste-de-una-hipoteca-el\/","title":{"rendered":"Entender los Coste de una Hipoteca. El capital garantizado"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEn la escritura p\u00fablica de
\nconstituci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario la entidad prestamista hace constar,
\nentre otras cl\u00e1usulas, el NOMINAL PRESTADO (Importe del pr\u00e9stamo), el TIPO DE INTER\u00c9S
\nPACTADO (debiendo hacer constar el plazo de carencia (en el que solo se
\nabonaran intereses) y el plazo de amortizaci\u00f3n, su inicio y su t\u00e9rmino, el tipo
\nde inter\u00e9s aplicable: nominal anual y el TAE, sus periodos de devengo, las
\ncuotas de amortizaci\u00f3n y de intereses, es decir el cuadro de amortizaci\u00f3n del
\npr\u00e9stamo, el tipo de INTER\u00c9S DE DEMORA que aplicara la entidad en caso de
\nretrasos en el pago de intereses y\/o cuotas de amortizaci\u00f3n en las fechas
\npactadas.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAs\u00ed mismo, otras de las cl\u00e1usulas de
\nla escritura de pr\u00e9stamo har\u00e1 referencia al importe total que se garantiza con
\nla hipoteca constituida sobre el inmueble, en caso de tener que acudir a la
\nsubasta p\u00fablica judicial del mismo  <\/span>Es
\nevidente que cuando se produce este evento, se habr\u00e1n producido unos impagos
\npor parte del prestatario, que se corresponder\u00e1n con una cuenta de deuda que la
\nentidad de cr\u00e9dito le reclama, compuesta por:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–           <\/span>Importe
\ndel nominal del pr\u00e9stamo pendiente de pago en esa fecha<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span>Intereses
\ncorrientes no abonados<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span>Intereses
\nde demora que tampoco ha abonado el cliente<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span>Gastos
\nlegales que a la entidad de cr\u00e9dito le ha supuesto la subasta (notificaciones,
\nabogados, procuradores, juzgado, etc.)<\/span><\/div>\n
\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEsa ser\u00e1 pues, la cantidad que la
\nentidad de cr\u00e9dito reclama a su cliente y que pretende recuperar precisamente
\ncon el dinero que pueda obtener con la subasta judicial del inmueble. <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLuego las entidades de cr\u00e9dito, de
\nacuerdo con esta limitaci\u00f3n legal establecen el periodo de intereses
\ngarantizados, que l\u00f3gicamente estar\u00e1 entre 3 y 5 a\u00f1os. Ahora bien, al existir
\ndos tipos de intereses (los corrientes y los de demora), la jurisprudencia
\nentiende que deben citarse expl\u00edcitamente que tipo de intereses son los que
\nquedan garantizados de forma efectiva, y en consecuencia establecen cl\u00e1usulas
\nde garant\u00eda mixtas, que sin sobrepasar el plazo m\u00e1ximo legal, logren el
\nobjetivo perseguido. As\u00ed por ejemplo hacen constar, por ejemplo: que la
\ngarant\u00eda se extender\u00e1 a tres a\u00f1os de inter\u00e9s corriente y dos de demora.  <\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPor otra parte, como los gastos y
\ncostas judiciales tambi\u00e9n deben quedar garantizados, sin que exista limitaci\u00f3n
\nlegal, salvo la justificaci\u00f3n de los mismos, la cl\u00e1usula suele extenderse
\ntambi\u00e9n a estos, estableci\u00e9ndose previamente en la escritura de constituci\u00f3n
\ndel pr\u00e9stamo hipotecario, en un porcentaje de COSTAS Y GASTOS JUDICIALES, de
\nentre el 20% – 25% del nominal del pr\u00e9stamo.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon ello queda configurado el concepto
\nde CAPITAL GARANTIZADO, a hacer constar en una escritura de constituci\u00f3n de
\npr\u00e9stamo hipotecario, como suma de:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–           <\/span>NOMINAL
\nDEL PRESTAMO HIPOTECARIO<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span>X
\nA\u00d1OS DE INTERES PACTADO EN EL PREESTAMO<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span>(5
\n\u2013 X) A\u00d1OS DE INTERES DE DEMORA PACTADO<\/span><\/div>\n
\n___________________________________________________<\/span><\/div>\n
\nCAPITAL GARANTIZADO<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa pregunta de porque es importante
\ntiene dos vertientes: la jur\u00eddica, para la entidad de cr\u00e9dito, porque le sirve
\npara delimitar la deuda pendiente a cobrar; mientras que para el cliente, en
\neste caso el promotor, tiene efectos econ\u00f3micos importantes:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–           <\/span>LA
\nLIQUIDACION DEL IMPUESTO DE AJD QUE GRAVA LA CONSTITUCION DEL PRESTAMO
\nHIPOETACRIO GIRA SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–           <\/span>LOS
\nHONORARIOS DE NOTARIOS Y REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD GIRAN SOBRE EL CAPITAL
\nGARANTIZADO<\/span><\/div>\n
\n–           <\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo idea de su importe, respecto al
\nnominal de un pr\u00e9stamo hipotecario, aplic\u00e1ndolo a 3 a\u00f1os al tipo corriente del
\n3% y 2 a\u00f1os al tipo de inter\u00e9s de demora de 15%, tendremos:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNOMINAL \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 100<\/span><\/div>\n
\n3 A\u00d1OS AL 3% \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026. \u2026   \u2026\u2026.      <\/span>9<\/span><\/div>\n
\n2 A\u00d1OS AL 15% \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 \u2026\u2026\u2026\u2026..  <\/span>30<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n25% COSTAS Y GASTOS JUDICIALES
\n\u2026\u2026  \u2026.  <\/span>25<\/span><\/div>\n
\n_________________________________________________<\/span><\/div>\n
\nCAPITAL GARANTIZADO \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026… 164<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe puede negociar con la entidad de
\ncr\u00e9dito la cl\u00e1usula, evidentemente no existe nada que lo impida, pero es
\ndif\u00edcil, ya que por lo general son reglas de aplicaci\u00f3n de tipo general para la
\nentidad por las Asesor\u00eda jur\u00eddica de los servicios centrales de la misma.<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En la escritura p\u00fablica de constituci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario la entidad prestamista hace constar, entre otras cl\u00e1usulas, el NOMINAL PRESTADO (Importe del pr\u00e9stamo), el TIPO DE INTER\u00c9S PACTADO (debiendo\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[23,37,19],"class_list":["post-1704","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-costes-y-riesgos","tag-financiacion","tag-legislacion"],"yoast_head":"\nEntender los Coste de una Hipoteca. 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