{"id":1686,"date":"2015-08-13T07:35:00","date_gmt":"2015-08-13T07:35:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:49","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:49","slug":"futuro-inquietante-de-la-legislacion-de-4","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/futuro-inquietante-de-la-legislacion-de-4\/","title":{"rendered":"Futuro inquietante de la legislaci\u00f3n de Suelo. 4. Edificabilidades"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nPara calcular una promoci\u00f3n inmobiliaria<\/b>, en
\nanteriores publicaciones venimos desarrollando una idea que nos inquieta sobre
\nel futuro de los desarrollos de suelo<\/h2>\n
\nNos basamos en la \u00faltima legislaci\u00f3n
\npublicada, la del Pais Vasco<\/b> que,
\nmucho nos tememos, este marcando una
\ntendencia, cuanto menos inquietante<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nDEFINICIONES DE EDIFICABILIDAD EN LA LEY
\n DEL SUELO Y URBANISMO DEL PAIS VASCO <\/b><\/h3>\n
\nEn el Pa\u00eds vasco, en materia de
\nurbanismo rige la Ley 2\/2006 de 30 de
\njunio, del Suelo y Urbanismo que ha sido modificada por la Ley 11\/2008 y la Ley 2\/2014 de 2 de octubre, <\/b>normativa
\nque a los efectos de definir los variados conceptos de edificabilidad, en su articulo 35, q<\/b>ue transcribimos a
\ncontinuaci\u00f3n, se\u00f1ala lo siguiente:<\/div>\n
\n<\/div>\n

\nArt\u00edculo 35.\u2013 Edificabilidad f\u00edsica, urban\u00edstica, ponderada y media.<\/b><\/h4>\n
\n1.\u2013 Se entiende por edificabilidad f\u00edsica<\/b> o bruta la
\ntotalidad de la superficie de techo construida o por construir, tanto sobre
\nrasante como bajo rasante, establecida por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica para un
\n\u00e1mbito territorial determinado.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2.\u2013 La edificabilidad f\u00edsica o bruta<\/b> podr\u00e1 expresarse bien en una cuant\u00eda
\ntotal de metros cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada
\nmetro cuadro de suelo, referida en ambos casos al \u00e1mbito territorial respecto
\nal que resulte necesaria su determinaci\u00f3n. Cuando se trate de solares, parcelas
\no edificaciones existentes, la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica podr\u00e1 expresar la
\nedificabilidad f\u00edsica o bruta mediante el se\u00f1alamiento de perfiles, alturas u
\notros par\u00e1metros reguladores de la forma o volumen de la edificaci\u00f3n o
\nremitirse a la consolidaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n existente.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n3.\u2013 Se entiende por edificabilidad urban\u00edstica<\/b> la
\nedificabilidad f\u00edsica correspondiente a los usos y actividades de car\u00e1cter
\nlucrativo establecidos por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica para un \u00e1mbito territorial
\ndeterminado, quedando por tanto excluida la edificabilidad f\u00edsica de las
\ndotaciones p\u00fablicas existentes o previstas para dicho \u00e1mbito.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n4.\u2013 Se entiende por edificabilidad ponderada<\/b> de un \u00e1mbito
\nterritorial determinado la suma de los productos resultantes de multiplicar la
\nedificabilidad urban\u00edstica de cada uso o grupo de usos de valor equivalente por
\nlos coeficientes de ponderaci\u00f3n<\/b> u homogeneizaci\u00f3n que expresen la relaci\u00f3n
\ndel valor de repercusi\u00f3n del suelo urbanizado para cada uso o grupo de usos
\nrespecto al valor de repercusi\u00f3n correspondiente a aquel uso que se defina como
\n<\/b>caracter\u00edstico del \u00e1mbito. La
\nedificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de techo de uso
\ncaracter\u00edstico.<\/b>
\n<\/b>
\n <\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n5.\u2013 Se entiende por edificabilidad media de un \u00e1mbito territorial
\ndeterminado el cociente resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad
\nponderada del \u00e1mbito entre la superficie total de dicho \u00e1mbito. A estos
\nefectos, se incluir\u00e1n en dicha superficie las superficies de los terrenos
\ndestinados a dotaciones p\u00fablicas de la red de los sistemas generales incluidos
\no adscritos al \u00e1mbito territorial correspondiente a efectos de su obtenci\u00f3n,
\nexcluy\u00e9ndose \u00fanicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas <\/b>generales
\nexistentes y que queden consolidados por la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. Respecto a los
\nterrenos de uso o dominio p\u00fablico correspondientes a los sistemas dotacionales
\nde car\u00e1cter local incluidos en el \u00e1mbito territorial se estar\u00e1 a lo dispuesto
\nen el art\u00edculo 146.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLIMITES A LA EDIFICABILIDAD URBAN\u00cdSTICA <\/b><\/div>\n
\nEn la Ley del Suelo y Urbanismo del Pa\u00eds
\nVasco, concretamente en su articulo 77, que a continuaci\u00f3n transcribimos se
\nse\u00f1ala, a este respecto lo siguiente:<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nArt\u00edculo 77.\u2013 L\u00edmites a la edificabilidad urban\u00edstica.<\/b><\/div>\n
\n1.\u2013 En aquellas \u00e1reas de suelo urbano no consolidado<\/b> cuya
\nejecuci\u00f3n se realice mediante actuaciones
\nintegradas<\/b> con uso predominantemente residencial, la edificabilidad f\u00edsica m\u00e1xima sobre rasante destinada a usos distintos
\nde los de las dotaciones p\u00fablicas no podr\u00e1 superar la que resulte de la
\naplicaci\u00f3n del \u00edndice de 2,3 metros cuadrados de techo por metro
\ncuadrado de suelo a la superficie del \u00e1rea, sin computar al efecto el suelo
\ndestinado a sistemas generales.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n2.\u2013 Cuando en operaciones de
\nreforma y renovaci\u00f3n urbana el respeto de las caracter\u00edsticas parcelarias y
\nmorfol\u00f3gicas y de los tipos edificatorios no permita razonablemente el
\ncumplimiento de la edificabilidad urban\u00edstica m\u00e1xima anteriormente indicada, se
\npodr\u00e1n prever excepcionalmente edificabilidades urban\u00edsticas superiores, previo
\ninforme favorable de la
\n Comisi\u00f3n de Ordenaci\u00f3n del Territorio del Pa\u00eds Vasco y
\nautorizaci\u00f3n del Consejo de Gobierno.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n3.\u2013 En cada uno de los sectores
\nde suelo urbanizable con uso
\npredominante residencial<\/b>, la edificabilidad
\nf\u00edsica m\u00e1xima sobre rasante<\/b> destinada a usos distintos de los de las
\ndotaciones p\u00fablicas no podr\u00e1 superar la que resulte de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice
\nde 1,30 metros cuadrados<\/b> de techo por metro cuadrado de suelo a la
\nsuperficie del sector,<\/b> sin computar
\nal efecto el suelo destinado a sistemas generales<\/b>. Este \u00edndice quedar\u00e1
\nfijado en 1,10 en aquellos municipios de poblaci\u00f3n de poblaci\u00f3n igual o
\ninferior a 7.000 habitantes y que no se encuentren incluidos en las \u00e1reas
\nfuncionales, definidas por las Directrices de Ordenaci\u00f3n del Territorio, que
\ncomprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San Sebasti\u00e1n y Vitoria-Gasteiz.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n4.\u2013 As\u00ed mismo, en cada \u00e1rea de
\nsuelo urbano no consolidado, cuya ejecuci\u00f3n se realice mediante actuaciones
\nintegradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso
\npredominante residencial, la edificabilidad f\u00edsica m\u00ednima sobre rasante
\ndestinada a usos distintos de los de las dotaciones p\u00fablicas no podr\u00e1 ser
\ninferior con car\u00e1cter general a la que resulte de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice de 0,4 metros cuadrados
\nde techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del \u00e1rea o del sector, sin
\ncomputar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. No obstante, en
\nsupuestos en los que los desarrollos urban\u00edsticos tengan por objeto superficies
\nde suelo con una pendiente media igual o superior al 15%, este \u00edndice quedar\u00e1
\nfijado en 0,3 metros cuadrados
\nde techo por metro cuadrado de suelo. En los municipios no obligados a realizar
\nreserva de suelo para vivienda protegida, conforme a esta ley, la
\nedificabilidad f\u00edsica m\u00ednima no ser\u00e1 inferior a la resultante de la aplicaci\u00f3n
\ndel \u00edndice de 0,25
\n metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de
\nsuelo.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n5.\u2013 En el caso de \u00e1reas de suelo
\nurbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con uso predominante
\nindustrial o terciario, la edificaci\u00f3n habr\u00e1 de ocupar al menos un 30% de la
\nsuperficie total del \u00e1rea o sector.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\n6.\u2013 Con car\u00e1cter excepcional, y
\ncuando las circunstancias urban\u00edsticas del municipio as\u00ed lo exijan, el Consejo
\nde Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisi\u00f3n de Ordenaci\u00f3n
\ndel Territorio del Pa\u00eds Vasco, podr\u00e1 autorizar el incremento de la
\nedificabilidad urban\u00edstica m\u00e1xima prevista en el apartado 3 de este art\u00edculo en
\nuna cuant\u00eda m\u00e1xima del 10%, o la disminuci\u00f3n de la edificabilidad urban\u00edstica
\nm\u00ednima prevista en el apartado 4 de este art\u00edculo en una cuant\u00eda m\u00e1xima de un
\n20%.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Para calcular una promoci\u00f3n inmobiliaria, en anteriores publicaciones venimos desarrollando una idea que nos inquieta sobre el futuro de los desarrollos de suelo Nos basamos en la \u00faltima legislaci\u00f3n publicada,\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[19,33,29],"class_list":["post-1686","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-legislacion","tag-opinion","tag-suelo"],"yoast_head":"\nFuturo inquietante de la legislaci\u00f3n de Suelo. 4. 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