{"id":1683,"date":"2015-09-10T08:31:00","date_gmt":"2015-09-10T08:31:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:49","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:49","slug":"rentabilidad-de-las-promociones-en","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/rentabilidad-de-las-promociones-en\/","title":{"rendered":"RENTABILIDAD DE LAS PROMOCIONES EN ALQUILER"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nPara calcular la rentabilidad de
\nuna promoci\u00f3n inmobiliaria en alquiler, <\/h2>\n
\nla formula mas usada tiene su origen en
\nel concepto de renta perpetua, <\/b>de la
\nmatem\u00e1tica financiera, y tiene una sencilla formula de aplicaci\u00f3n:<\/div>\n\n\n\n
\n
\n       <\/span>     <\/span> <\/span>Renta Total Mensual x 12 x 100<\/b><\/div>\n
\nRp =      <\/span>—————————————-<\/b><\/div>\n
\n              <\/span>    <\/span> <\/span>Coste Total del Edificio<\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n<\/p>\n
\n<\/a><\/div>\n

\nEs decir, hay que suponer que
\ncada ejercicio se obtiene una renta mensual total por el alquiler del edificio
\nque se multiplica por 1.200 y se divide por el coste total del edificio.<\/div>\n

\n<\/div>\n
\nLa hip\u00f3tesis principal es que dicha renta se mantiene constante
\nindefinidamente<\/b>, pero subyacen
\ntambi\u00e9n otras hip\u00f3tesis<\/b> como las siguientes:<\/div>\n
\na)                 <\/span><\/span><\/span>Desde el principio la ocupaci\u00f3n del edificio es
\ntotal, no existen periodos de desocupaci\u00f3n.<\/div>\n
\nb)                 
\n<\/span><\/span><\/span>No existe valor final del inmueble, ni del solar
\nni del edificio<\/div>\n
\nc)                  
\n<\/span><\/span><\/span>No existe IPC que incremente las rentas.<\/div>\n
\nd)                 
\n<\/span><\/span><\/span>No existen gastos de mantenimiento del inmueble
\nni de administraci\u00f3n del negocio.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTodas estas se convierten en
\ncooperadoras necesarias para considerar
\nque la formula solo es aproximada,<\/b> aunque alguna de ellas, como por ejemplo
\nla \u00faltima, se puede incorporar a la formula sin apenas dificultada restando de las
\nrentas esperadas los gastos de explotaci\u00f3n del negocio, incluso los impuestos,
\netc.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSin embargo la formula se utiliza
\nsin ninguna de estas modificaciones posibles y, en consecuencia tiene tres ventajas<\/b>:<\/div>\n
\na)                 
\n<\/span><\/span><\/span>Es muy sencilla<\/div>\n
\nb)                 
\n<\/span><\/span><\/span>Es muy comparable en el mercado inmobiliario por
\nsu uso generalizado.<\/div>\n
\nc)                  
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Sirve f\u00e1cilmente para medir el riesgo de la
\ninversi\u00f3n en alquiler frente a otras inversiones alternativas como la renta
\nfija o el mercado de acciones cotizadas en bolsa.<\/div>\n
\n<\/div>\n

\nUNA FORMULA DE RENTABILIDAD DIN\u00c1MICA<\/b><\/h3>\n
\nOtra f\u00f3rmula que, evidentemente
\nse utiliza con menos profusi\u00f3n, es utilizar los conceptos de rentabilidad din\u00e1mica y, en concreto el c\u00e1lculo del TIR.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nRecordemos que el m\u00e9todo consiste
\nen suponer los flujos de caja esperados
\nde las dos fases de la promoci\u00f3n: la fase de construcci\u00f3n y la fase de
\nexplotaci\u00f3n del negocio de alquiler.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEvidentemente, en la primera fase no tendremos ning\u00fan
\ningreso<\/b> y. tampoco consideraremos en los flujos de caja la financiaci\u00f3n de
\nrecursos propios y ajenos y el coste de la utilizaci\u00f3n de estos recursos,
\nmientras que en la segunda fase se
\nobtendr\u00e1n ingresos peri\u00f3dicos debidos a las rentas de alquiler obtenidos y como
\npagos se consideraran los de mantenimiento y explotaci\u00f3n, sin considerar los
\nintereses de deudas ni la amortizaci\u00f3n del edificio<\/b>.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon este m\u00e9todo se logra reproducir la realidad de los ingresos
\nsometidos a IPC, as\u00ed como simular de la forma que estimemos conveniente la
\nocupaci\u00f3n inicial del edificio y sus posibles desocupaciones parciales.<\/b><\/div>\n
\nEn el c\u00e1lculo del, TIR hay que
\nrealizar, adem\u00e1s de los supuestos anteriores, los tres siguientes:<\/div>\n
\na)                 
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Hasta
\nque periodo final se extiende el an\u00e1lisis<\/b><\/div>\n
\nb)                 
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Cual
\nes el valor residual del edificio en dicho periodo final.<\/b><\/div>\n
\nc)                  
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Que
\nIPC vamos a suponer para el periodo de c\u00e1lculo.<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn estos par\u00e1metros no se ponen de acuerdo los analistas<\/b> y, por
\nejemplo, en el caso del primer par\u00e1metro, periodo
\nde estudio<\/b>,  <\/span>los suponen igual al
\nplazo de amortizaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario que se hubiera concedido para la
\nconstrucci\u00f3n y que, posteriormente, se regulariza en el periodo de explotaci\u00f3n
\ndel negocio. Otros lo establecen en un periodo fijo de 10 \u2013 15 a\u00f1os y, por
\nultimo algunos lo hacen coincidir con el
\nplazo de recuperaci\u00f3n de la inversi\u00f3n<\/b>, es decir si el periodo considerado
\nson a\u00f1os:<\/div>\n
\n               <\/span>Coste del edificio<\/b><\/div>\n
\nN =    <\/span>—————————–<\/b><\/div>\n
\n            
\n<\/span>Renta inicial anual<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn cuanto al valor residual<\/b>, l\u00f3gicamente depender\u00e1 del plazo que se considere
\npara el an\u00e1lisis del TIR y, si este plazo
\nes muy amplio se suele considerar el edificio con valor cero<\/b>, considerando
\nsolo como valor residual, el del solar,<\/b>
\npara el que algunos utilizan su precio de adquisici\u00f3n actualizado por el IPC.<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl c\u00e1lculo de esta rentabilidad
\ndin\u00e1mica, ya no es tan simple como en el caso primero y requiere herramientas
\nmatem\u00e1ticas y manejo de hoja de calculo<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl programa Gestinmo de An\u00e1lisis de Viabilidad, en su modulo de
\nalquiler, desarrolla estas herramientas y permite calcular la TIR de la
\noperaci\u00f3n e, igualmente, la rentabilidad del accionista<\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Para calcular la rentabilidad de una promoci\u00f3n inmobiliaria en alquiler,  la formula mas usada tiene su origen en el concepto de renta perpetua, de la matem\u00e1tica financiera, y tiene una\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[26,42,23,15],"class_list":["post-1683","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-alquiler","tag-analisis","tag-costes-y-riesgos","tag-gestinmo"],"yoast_head":"\nRENTABILIDAD DE LAS PROMOCIONES EN ALQUILER - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/rentabilidad-de-las-promociones-en\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"RENTABILIDAD DE LAS PROMOCIONES EN ALQUILER - 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