{"id":1678,"date":"2015-10-14T08:41:00","date_gmt":"2015-10-14T08:41:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:44","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:44","slug":"estructura-empresarial-para-la-gestion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/estructura-empresarial-para-la-gestion\/","title":{"rendered":"ESTRUCTURA EMPRESARIAL PARA LA GESTI\u00d3N DE ACTIVOS INMOBILIARIOS EN ALQUILER"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nUna
\npromoci\u00f3n inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres caracter\u00edsticas
\nfundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:<\/span><\/h3>\n
\n<\/div>\n
\na)            <\/span>Contablemente en el Balance de la
\nempresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones
\npara la venta se registran en el cap\u00edtulo de Existencias.<\/span><\/div>\n
\nb)           <\/span>Las promociones para alquiler son
\namortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo
\nson.<\/span><\/div>\n
\nc)            <\/span>Las promociones para alquiler, hasta
\nsu terminaci\u00f3n no se registran ingresos, que solo aparecen a partir de su
\nterminaci\u00f3n, conforme se van firmando los correspondientes contratos de
\nalquiler. Las promociones para la venta, aunque pueden registrar ingresos, en
\nel periodo de construcci\u00f3n (si existen contratos privados de venta por las
\ncantidades aportadas hasta la entrega), sus resultados no se elevan a la Cuenta
\nde Resultados de la empresa, hasta que no se terminen (el nuevo Plan General de
\nContabilidad as\u00ed lo exige, aunque con el antiguo plan contable, hoy derogado,
\nse permit\u00eda incorporarlos a la cuenta de resultados, cuando estuvieran
\nterminada su construcci\u00f3n al menos en un 80%)<\/span><\/div>\n
\n<\/p>\n
\n<\/a><\/div>\n<\/div>\n
\nLas
\npartidas de la cuenta de explotaci\u00f3n as\u00ed como las distintas diferencias entre
\nellas que se denominan m\u00e1rgenes y resultados, 
\n<\/span>son las siguientes:<\/span>
\n<\/span>
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nIngresos y Saldo<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n–      
\n <\/span><\/span><\/span>Gastos<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nIngresos<\/span><\/b> mensuales por rentas recibidas de los contratos
\n formalizados de alquiler del inmueble.<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCostes y Gastos de Explotaci\u00f3n<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nAdministraci\u00f3n<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nMantenimiento<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nImpuestos Locales no repercutidos en la
\n renta (IAE, IBI y tasa de Basuras en su caso                <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nMARGEN
\n BRUTO DE EXPLOTACI\u00d3N MBE)<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nGastos de Comercializaci\u00f3n<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nMARGEN
\n NETO DE EXPLOTACI\u00d3N (EBITDA)<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nAmortizaci\u00f3n del Inmueble<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nBENEFICIO
\n ANTES DE INTER\u00c9SES E IMPUESTOS (BAII)<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nGastos Financieros (Intereses y
\n comisiones de pr\u00e9stamos y otras comisiones)<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nBENEFICIO
\n ANTES DE IMPUESTOS (BAI)<\/span><\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\nImpuesto de Sociedades (IS)<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nBENEFICIO
\n NETO (BN)<\/span><\/b><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n

\nPUESTA EN
\nEXPLOTACI\u00d3N <\/span><\/b><\/h4>\n
\nNuestras hip\u00f3tesis de
\nfinanciaci\u00f3n deben tender a utilizar el
\nm\u00ednimo de recursos necesarios<\/b>; es decir 
\n<\/span>que, en el momento de la obtenci\u00f3n de la licencia de primera ocupaci\u00f3n,  <\/span>cuando
\nrealmente empieza la explotaci\u00f3n del negocio de alquileres, el promotor debe conseguir
\nque no exista financiaci\u00f3n sobrante, y<\/b> es en ese momento cuando debe
\najustar la combinaci\u00f3n de fondos ajenos y fondos propios utilizados, a fin de
\nconseguir un equilibrio a cero, es decir
\nque los recursos utilizados cubran total pero \u00fanicamente el coste total<\/b>.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero adem\u00e1s de conseguir este
\nequilibrio, debe hacer que la cuenta de
\nresultados sea positiva, por lo menos desde un determinado a\u00f1o en adelante, con
\nobjeto de repartir dividendos, y que adem\u00e1s el exceso sea capaz de amortizar el
\ncr\u00e9dito pendiente.<\/b> <\/span><\/div>\n
\nEsta mec\u00e1nica ser\u00e1 necesaria
\npuesto que una parte de la cuota de pago del cr\u00e9dito, los intereses, Ir\u00e1n a la
\ncuenta de resultados, mientras que la otra, la parte de amortizaci\u00f3n del
\ncapital, ira al pasivo del balance, a disminuir el capital pendiente de
\namortizar, y su efecto ser\u00e1 directo sobre tesorer\u00eda.<\/span><\/div>\n
\nEn resumen, el promotor deber\u00e1
\nvigilar, para que el planteamiento de viabilidad sea correcto, que la operaci\u00f3n pueda obtener suficiente liquidez
\npara repartir dividendos a los accionistas, una vez pagadas las cuotas del
\ncr\u00e9dito hipotecario dispuesto<\/b>. <\/span><\/div>\n
\nEs decir cash- flow de tesorer\u00eda
\ny cuenta de resultados, como no pod\u00eda ser de otra forma, est\u00e1n \u00edntimamente
\nligados. <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPuede darse el caso de que, una
\nvez puesta en explotaci\u00f3n la operaci\u00f3n, haya tensiones de tesoreria, sobre todo
\nen los primeros a\u00f1os. En ese caso se pueden plantear acciones que puede
\nconsiderar como alternativas viables, como son:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)      <\/span>Aumentar el capital social con nuevos desembolsos, para
\ndisminuir el importe del cr\u00e9dito utilizado y que las cuotas de amortizaci\u00f3n e
\nintereses sean menores.<\/span><\/div>\n
\nb)      <\/span>Negociar con la entidad de cr\u00e9dito una ampliaci\u00f3n del plazo de
\ncarencia del pr\u00e9stamo hipotecario<\/span><\/div>\n
\nc)      <\/span>Aumentar el plazo de vencimiento del mismo<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn el periodo de explotaci\u00f3n<\/span>
\ntendr\u00edamos
\nque definir el modelo de negocio de
\nalquiler, <\/b>por supuesto, fijando
\nprecios y definiendo tanto los a\u00f1os de alquiler, como el nivel de ocupaci\u00f3n del
\nedificio, la evoluci\u00f3n de los precios de alquiler y los gastos generales de la
\nexplotaci\u00f3n<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPero
\nhay que determinar la forma de explotaci\u00f3n fijando:<\/span><\/h4>\n
\n\u00b7   
\n<\/span><\/span><\/span>Gastos
\ngenerales<\/span><\/b> de Administraci\u00f3n del edificio y los Gastos de Conservaci\u00f3n<\/b>, Mantenimiento, Seguros, etc.<\/span><\/div>\n
\n\u00b7   
\n<\/span><\/span><\/span>El nivel de ocupaci\u00f3n del edificio, teniendo en cuenta
\nque, en el arranque de la explotaci\u00f3n, \u00e9ste se empezar\u00e1 a ocupar progresivamente
\ny que, a lo largo del periodo de explotaci\u00f3n, no siempre estar\u00e1 totalmente
\nocupado al 100%<\/span><\/div>\n
\n\u00b7   
\n<\/span><\/span><\/span>El
\nincremento anual de precios<\/span><\/b> (IPC de la vivienda, por ejemplo), que afectara
\ntanto a los ingresos producidos como a los Gastos generales y de Conservaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n\u00b7   
\n<\/span><\/span><\/span>El periodo
\nde explotaci\u00f3n a considerar <\/span><\/b>(5-10-15-20 a\u00f1os)<\/span><\/div>\n
\n\u00b7   
\n<\/span><\/span><\/span>Al final del
\nperiodo<\/span><\/b> considerado, dispondremos de un
\nedificio que tendr\u00e1 un valor residual.<\/b> No ser\u00e1 solo el valor del suelo ni
\nel coste total de la operaci\u00f3n, porque habr\u00e1 habido un deterioro del edificio
\npor el simple paso del tiempo, sino que habr\u00e1 que tener en cuenta el coste de
\nreparaci\u00f3n del edificio o  <\/span>estimar un
\nvalor en venta.  <\/span><\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Una promoci\u00f3n inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres caracter\u00edsticas fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta: a)            Contablemente en el Balance de la empresa, se registran\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[26,43,38],"class_list":["post-1678","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-alquiler","tag-apuntes-contables","tag-conceptos"],"yoast_head":"\nESTRUCTURA EMPRESARIAL PARA LA GESTI\u00d3N DE ACTIVOS INMOBILIARIOS EN ALQUILER - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/estructura-empresarial-para-la-gestion\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"ESTRUCTURA EMPRESARIAL PARA LA GESTI\u00d3N DE ACTIVOS INMOBILIARIOS EN ALQUILER - 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