{"id":1673,"date":"2015-11-19T08:39:00","date_gmt":"2015-11-19T08:39:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:40","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:40","slug":"analisis-financiero-y-estrategico-de-la","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/analisis-financiero-y-estrategico-de-la\/","title":{"rendered":"AN\u00c1LISIS FINANCIERO y ESTRAT\u00c9GICO DE LA EXPLOTACI\u00d3N ACTIVOS EN ALQUILER"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nCuando
\nse calcula una promocion inmobiliaria y se analiza la viabilidad de una serie de activos inmobiliarios en r\u00e9gimen de
\nalquiler, se parte de un dato previo:<\/span><\/h3>\n
\n<\/a><\/div>\n

\n <\/span><\/h3>\n
\nUna financiaci\u00f3n previa, bien para la
\nGESTI\u00d3N Y EJECUCI\u00d3N DE LA OBRA DE CONSTRUCCI\u00d3N<\/span><\/b>, en el caso de promoci\u00f3n inmobiliaria, bien para la
\nadquisici\u00f3n del activo a explotar, ambas en la modalidad de pr\u00e9stamos con
\ngarant\u00eda hipotecaria, predefinida por considerar que es un porcentaje del coste
\nde adquisici\u00f3n del solar mas el importe de la construcci\u00f3n mas honorarios
\nt\u00e9cnicos o bien del coste de adquisicion<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon
\neste valor predefinido y de acuerdo con
\nlas necesidades de financiaci\u00f3n<\/b> que se refleja en los datos y gr\u00e1ficos del
\ncorrespondiente cash flow de tesorer\u00eda, se deben ajustar el resto de necesidades financieras necesarias <\/b>a base de
\ninyectar capital social o fondos propios remunerados (equivalentes a prestamos
\npuente) o bien prestamos puente conseguidos de entidades de cr\u00e9dito con las
\ngarant\u00edas suplementarias que estas exijan.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/span><\/div>\n

Con
\nestas acciones se debe conseguir que los saldos negativos del cash flow
\ndesaparezcan, aunque l\u00f3gicamente al final del periodo de la promoci\u00f3n que hemos
\ndenominado de GESTI\u00d3N Y CONSTRUCCI\u00d3N, pueda existir alg\u00fan desajuste entre el
\ncoste total de la inversi\u00f3n realizada y la financiaci\u00f3n utilizada.<\/p>\n

\n<\/div>\n
\nEl
\nprincipal problema a la hora de afrontar una explotaci\u00f3n en alquiler con
\nfinanciaci\u00f3n ajena son los costes de dicha financiaci\u00f3n, cuya amortizaci\u00f3n
\nexige dedicar una buena parte de los recursos netos disponibles un vez
\ncubiertos los costes propios de explotaci\u00f3n. Por ello es buena pr\u00e1ctica que
\nllegado a este punto, si hubiera alg\u00fan exceso de tesoreria, \u00e9sta se dedique a
\namortizar anticipadamente hipoteca. <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo
\nresultado de estas acciones  <\/span>y ajustes
\nconsiderados por el usuario, la situaci\u00f3n al t\u00e9rmino de ese periodo de GESTI\u00d3N
\nY CONSTRUCCI\u00d3N ser\u00e1 el siguiente:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSITUACI\u00d3N FINANCIERA AL INICIO DEL PERIODO
\nDE EXPLOTACI\u00d3N<\/span><\/u><\/b><\/div>\n
\n–              <\/span>Un determinado capital social desembolsado<\/b><\/span><\/div>\n
\n–              <\/span>Un determinado pr\u00e9stamo hipotecario<\/b> dispuesto<\/b> en su totalidad que el
\npromotor deber\u00e1 amortizar en un determinado periodo, y consecuentemente abonar
\nanualmente unas cuotas de amortizaci\u00f3n (inter\u00e9s m\u00e1s capital)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNOTA.-
\nLos prestamos puente utilizados, por su naturaleza los habr\u00e1 utilizado y
\namortizado dentro del periodo de GESTI\u00d3N Y CONSTRUCCI\u00d3N<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY
\naqu\u00ed se entra en la variada casu\u00edstica que pod\u00eda producirse en este periodo de
\nEXPLOTACI\u00d3N del negocio de alquiler. Entre otros, en ese periodo podr\u00edan
\nproducirse:<\/span><\/div>\n
\na)            <\/span>Que
\nse obtuviesen resultados negativos<\/b> que impidieran el posible reparto de
\ndividendos, hasta que no se compensen dichas p\u00e9rdidas con resultados positivos
\nposteriores.<\/span><\/div>\n
\nb)           <\/span>Que aunque se obtuviesen resultados
\npositivos en determinados periodos, la
\nliquidez obtenida del negocio, no fuera suficiente para pagar las cuotas de
\namortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/b> hipotecario concedido, o no tener la liquidez
\nsuficiente para pagar los dividendos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nL\u00f3gicamente,
\nlos primeros resultados negativos que hay que llevar  <\/span>a la cuenta de p\u00e9rdidas y ganancias seg\u00fan el
\nPGC vigente, son los producidos en el periodo de gesti\u00f3n y construcci\u00f3n, por
\nlos gastos generales y comerciales, considerados por el usuario, en su caso. <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY el
\ncaso de no poder pagar las cuotas de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario
\ntambi\u00e9n es frecuente que aparezca en los primeros a\u00f1os del periodo de
\nexplotaci\u00f3n del negocio.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLa aparici\u00f3n de estas situaciones puede dar
\nlugar a la no viabilidad de la promoci\u00f3n<\/span><\/b>,
\nsalvo que se planteen alternativas que
\nlas solucionen<\/b>, como por ejemplo: <\/span><\/div>\n
\na)            <\/span>Elevar
\nlas rentas<\/b>, si las posibilidades del mercado lo posibilitan.<\/span><\/div>\n
\nb)           <\/span>Plantear la posibilidad de negociar
\ncon la entidad financiera ampliar el periodo de carencia del pr\u00e9stamo
\nhipotecario<\/span><\/div>\n
\nc)            <\/span>Ampliar
\nel plazo de amortizaci\u00f3n<\/b> de la hipoteca para rebajar sus cuotas.<\/span><\/div>\n
\nd)           <\/span>La inyecci\u00f3n de pr\u00e9stamos remunerados de los socios<\/b>, como aportaci\u00f3n
\nextraordinaria de fondos tales que cubran los d\u00e9ficits de tesoreria<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY,
\ntambi\u00e9n, en caso de excedentes de
\ntesoreria<\/b> habr\u00e1 que atender al objetivo
\nfinal del negocio<\/b>: 
\n<\/span><\/span><\/span>Dar dividendos
\nanuales a los accionistas, en funci\u00f3n de su capital aportado, siempre que se
\nhayan cubierto los costes de explotaci\u00f3n y amortizaciones<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Si hubiera mas
\nexcedentes, se tendr\u00eda que establecer una estrategia de disposici\u00f3n de esos
\nexcedentes. Hay diversas alternativas:<\/span><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Capitalizar la empresa<\/span><\/b>
\ncon esos excedentes para futura operaciones<\/span><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Devolver<\/span><\/b>
\nanticipadamente el capital social<\/b>
\naportado por los socios<\/span><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Aumentar<\/span><\/b> el nivel
\nde dividendos<\/b> repartidos<\/span><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Amortizar anticipadamente la hipoteca<\/span><\/b><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Y, l\u00f3gicamente, una mezcla de todas ellas<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nL\u00f3gicamente
\nsi hay excesos de tesorer\u00eda habr\u00eda que hacer exactamente al rev\u00e9s.<\/span><\/div>\n
\nTodas
\nestas estrategias las contempla el programa inform\u00e1tico  <\/span>GESTINMO <\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Cuando se calcula una promocion inmobiliaria y se analiza la viabilidad de una serie de activos inmobiliarios en r\u00e9gimen de alquiler, se parte de un dato previo:   Una financiaci\u00f3n\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[26,37,15,24],"class_list":["post-1673","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-alquiler","tag-financiacion","tag-gestinmo","tag-viabilidad"],"yoast_head":"\nAN\u00c1LISIS FINANCIERO y ESTRAT\u00c9GICO DE LA EXPLOTACI\u00d3N ACTIVOS EN ALQUILER - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/analisis-financiero-y-estrategico-de-la\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"AN\u00c1LISIS FINANCIERO y ESTRAT\u00c9GICO DE LA EXPLOTACI\u00d3N ACTIVOS EN ALQUILER - 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