{"id":1663,"date":"2016-02-04T09:03:00","date_gmt":"2016-02-04T09:03:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:37","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:37","slug":"ejemplo-de-viabilidad-economica-de-una-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/ejemplo-de-viabilidad-economica-de-una-2\/","title":{"rendered":"Ejemplo de Viabilidad Econ\u00f3mica De Una Actuaci\u00f3n Urban\u00edstica. 3 Edificabilidad por usos"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEl c\u00e1lculo de un desarrollo urban\u00edstico  <\/span>est\u00e1 perfectamente regulado por la Ley.
\nConcretamente en  <\/span>la Ley<\/b> del Suelo y Urbanismo del Pa\u00eds Vasco<\/b>  <\/span>a cuya legislaci\u00f3n nos hemos referido en
\nanteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
\nmarcando tendencia<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n
\n<\/a><\/div>\n

<\/div>\n

\nCalculo de los coeficientes de ponderaci\u00f3n y de la
\ncesi\u00f3n de aprovechamiento<\/span><\/b><\/h3>\n
\n<\/div>\n
\nSeg\u00fan el articulo
\n36 de la Ley
\n2\/2006, el porcentaje de cesi\u00f3n es el 15%
\nde la edificabilidad ponderada.<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara su c\u00e1lculo
\ndebemos partir del uso caracter\u00edstico que, en este caso es el de VPO \u2013 RG al
\nque le corresponder\u00e1 el coeficiente de ponderaci\u00f3n 1,00.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara el resto de
\nusos hay que calcular el valor de mercado de la repercusi\u00f3n de suelo urbanizado
\nrespecto del valor que en dicho mercado tuviera la misma repercusi\u00f3n del tipo
\nVPO \u2013 RG.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara calcular dicha
\nrepercusi\u00f3n de suelo urbanizado en las tipolog\u00edas de Viviendas Tasadas
\nMunicipales, partimos de lo establecido en el articulo 7 del Decreto 39\/2008 de
\n4 de marzo y de los precios m\u00e1ximos establecidos para la VPO en la Orden de 3 de noviembre de
\n2010 (\u00faltimos precios vigentes) y el de las Ordenanzas de Viviendas Tasadas
\nMunicipales del Ayuntamiento, en donde radica la promoci\u00f3n, suponiendo que cada
\nvivienda de 75 m2
\nde superficie \u00fatil tiene vinculados una plaza de garaje de 30 m2 \u00fatiles y un trastero de
\n10 m2
\n\u00fatiles (los m\u00e1ximos computables por la legislaci\u00f3n de vivienda publica del Pa\u00eds
\nVasco.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAplicando toda la
\nlegislaci\u00f3n a la que nos hemos referido a la vivienda rese\u00f1ada, cuyos precios
\nm\u00e1ximos de venta y repercusiones m\u00e1ximas de suelo hemos calculado con detalle
\nen anteriores consultas, se tiene:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPrecios m\u00e1ximos de venta<\/span><\/b><\/h4>\n
\n<\/div>\n
\nVPO \u2013 RG \u2026\u2026   <\/span>161.599,05
\n\u20ac<\/span><\/b><\/div>\n
\nVTRA \u2026\u2026\u2026\u2026.. 256.171,58 \u20ac<\/span><\/b><\/div>\n
\nVTME \u2026\u2026\u2026\u2026. 274-718,39 \u20ac<\/span><\/b><\/div>\n
\nVTMG \u2026\u2026\u2026\u2026. 403.997,63 \u20ac<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\na)                 
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Valor m\u00e1ximo de repercusi\u00f3n de suelo urbanizado<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–                     <\/span><\/span><\/span>VPO \u2013 RG 20 % S\/161.599,05 = 32.319,63 = 32.319,83\/104 = 310,77 \u20ac\/m2
\nconstruido<\/span><\/b><\/div>\n
\n–                     <\/b><\/span><\/span><\/span>VTME \u2026..25% S\/274.718,39 
\n<\/span>=68.679,76  <\/span>= 68.679,76\/104 =  <\/span>660,82 \u20ac\/m2 construido<\/span><\/b><\/div>\n
\n–                     
\n<\/span><\/span><\/span>VTMG \u2026.25 % S\/403.997,63 = 
\n<\/span>100.999,41\/104 = 971,48 \u20ac\/m2 construido<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLuego una primera
\naproximaci\u00f3n de los coeficientes de ponderaci\u00f3n podr\u00eda ser la relaci\u00f3n
\nexistente entre las repercusiones m\u00e1ximas de suelo urbanizado que existen entre
\nlos tres tipos de referencia, con lo que, obtenemos:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>VPO . RG \u2026\u2026\u2026\u2026…..  <\/span>1,000<\/span><\/b><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>VTME\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 2,126<\/span><\/b><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>VRMG \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.  <\/span>3,126<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nNos quedar\u00eda por
\ncalcular el de la Vivienda Libre
\ny el TERCIARIO. Para lo cual deberemos acudir al mercado, y suponer que la
\nrepercusi\u00f3n de suelo urbanizado que se utiliza habitualmente en el mercado
\nlibre es del 33 % como m\u00e1ximo. Luego suponiendo que los precios m\u00e1ximos de
\nventa del metro cuadrado construido de ambas tipolog\u00edas, en el mercado esta en \u20ac
\nmetro cuadrado construido:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Vivienda Libre \u2026\u2026\u2026 5.000<\/span><\/b><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Terciario \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.  <\/span>2.500<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTendremos unas
\nrepercusiones de suelo urbanizado de (en \u20ac por metro cuadrado construido):<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n  <\/span>VL \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026
\n1.650     <\/span>5.309<\/span><\/b><\/div>\n
\n– TER\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.   
\n<\/span>825      <\/span>2,655<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon todos estos
\nvalores podemos calcular la edificabilidad
\nponderada<\/b> como se indica en la tabla:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nTIPOS<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nM2 C<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nCOEF, POND.<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nEDIFI. PONDERADA<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPO \u2013 RG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n51.700<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n1,000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n51.700<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTME<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9.400<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n2,126<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n19.990<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTMG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n9-400<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n3,126<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n29.384<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVL<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n23.500<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n5,309<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n124.762<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTER<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n10.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n2,655<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n26.550<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTALES<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n103.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n<\/div>\n<\/td>\n
\n
\n252.386<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\nLuego al
\nAyuntamiento le corresponden_ 15 % de
\n252.386 = 37.858 u.a. del uso caracter\u00edstico VPO \u2013 RG<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo el
\nAyuntamiento desea adjudicarse lo m\u00e1s posible del uso caracter\u00edstico, le corresponder\u00e1
\nla siguiente edificabilidad:<\/span><\/div>\n
\n               <\/span>                     <\/span><\/span><\/b><\/div>\n
\n                            <\/span>  <\/span>            <\/span>u.a.           
\n<\/span>m2 c      <\/span><\/span><\/b><\/div>\n
\n           
\n<\/span>——————————————–<\/span><\/b><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>VPO \u2013 RG \u2026  <\/span>37.858      <\/span>37.858 <\/span><\/b><\/p>\n

\n<\/p>\n

<\/span><\/b><\/p>\n

\nMas art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la
\nactividad inmobiliaria y promotora en https:\/\/prayde.com\/empresa\/<\/a><\/span><\/b><\/div>\n
\n 
\n<\/span><\/b><\/div>\n

<\/p>\n

\nCuadernos del Promotor Inmobiliario en https:\/\/prayde.com\/wordpress\/<\/a><\/div>\n
\n  <\/div>\n
\nSoftware de An\u00e1lisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo,
\nen https:\/\/prayde.com<\/a> <\/div>\n
\nB\u00fascanos en Twitter @PraydeG<\/div>\n
\n<\/div>\n

Y en
\nnuestros canales de YouTube https:\/\/www.youtube.com\/playlist?list=PL2rXgOV0kih4ImgRs2ky77CTbkIblLX36<\/a> 
\n<\/span><\/span><\/b><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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