{"id":1658,"date":"2016-03-10T09:08:00","date_gmt":"2016-03-10T09:08:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:33","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:33","slug":"ejemplo-de-viabilidad-economica-de-una","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/ejemplo-de-viabilidad-economica-de-una\/","title":{"rendered":"Ejemplo de Viabilidad Econ\u00f3mica De Una Actuaci\u00f3n Urban\u00edstica. 4 Ingresos y Costes"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nEl c\u00e1lculo economico de un desarrollo urban\u00edstico  <\/span>est\u00e1 perfectamente regulado por la Ley.<\/span><\/h3>\n
\n Concretamente en  <\/span>la Ley<\/b> del Suelo y Urbanismo del Pa\u00eds Vasco<\/b>  <\/span>a cuya legislaci\u00f3n nos hemos referido en
\nanteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
\nmarcando tendencia<\/span><\/div>\n
\n<\/p>\n
\n<\/a><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nCostes<\/span><\/b><\/h3>\n
\n<\/div>\n
\nPara establecer los
\ncostes de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
\ncostes<\/b>:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios T\u00e9cnicos proyecto de
\nreparcelaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios T\u00e9cnicos Proyecto de
\nUrbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencias y Tasas de Tramitaci\u00f3n
\nUrban\u00edstica<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios de Notarios y
\nRegistrador de la Propiedad<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Ejecuci\u00f3n de la Urbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Indemnizaciones<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Descontaminaci\u00f3n de suelos<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Direcci\u00f3n de Obra de Urbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Coste de edificaci\u00f3n de cada
\ntipolog\u00eda<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Costes de Honorarios T\u00e9cnicos de
\nlos Proyectos de Edificaci\u00f3n y Direcci\u00f3n de Obras de Edificaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Seguridad y Salud<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencia y tasas de ICIO<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Declaraci\u00f3n de Obra Nueva<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Divisi\u00f3n Horizontal<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencia de Actividades<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Gastos de Comercializaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Gastos Generales del Promotor<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Beneficio promotor<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe puede acudir en
\nayuda del programa inform\u00e1tico INMOSUELO
\nY GESTINMO<\/b> pero, siempre deberemos entender que los costes de de
\nurbanizaci\u00f3n y construcci\u00f3n siempre le deber\u00e1n ser facilitados al programa, en
\nbase a nuestra propia experiencia.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara analizar la financiaci\u00f3n necesaria es \u00fatil acudir al
\nprograma inform\u00e1tico INMOFASE una vez realizados los estudios econ\u00f3micos de
\ncada tipolog\u00eda.<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo podemos observar, el apoyo legislativo sobre el que
\nhemos basado gran parte de nuestros c\u00e1lculos, puede ser muy optimista, sobre
\ntodo en la situaci\u00f3n actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
\nlo demuestra el hecho significativo de que los precios m\u00e1ximos de las viviendas
\nde protecci\u00f3n publica no se han movido desde el a\u00f1o 2010 que, demuestran que,
\nen general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
\nfinales del modelo en su cuantificaci\u00f3n de los coeficientes de ponderaci\u00f3n,
\ncomo son:<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)               
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>No se venden las VPP a los precios m\u00e1ximos<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nB)               
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero es evidente que si aplicamos las bajas
\nsignificativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
\nporcentajes de VPP m\u00ednimos requeriros, los est\u00e1ndares urban\u00edsticos y los
\nporcentajes de cesi\u00f3n que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
\ndel el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
\nde ejecuci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n que puede alcanzar valores relativamente altos
\ndel orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
\npa\u00eds Vasco, de orograf\u00eda movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
\nde industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.<\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n

\n Ingresos esperados <\/span><\/b><\/h3>\n
\nDe acuerdo con el
\nc\u00e1lculo de precios m\u00e1ximos realizado en anteriores consultas tenemos:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
\nTIPO<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUNIDADES<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nPRECIO UNITARIO<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUMA<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPO-RG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n496<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n161.599,05<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n80.153.129<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTME<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n274-718,39<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n24.724.655<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTMG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n403.997,63<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n36.358,978<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVL<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n23.500<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n5.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n117.500.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTER.<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n10.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n2.500<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n25.000.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTAL INGRESOS<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n283.736.762<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n<\/div>\n

\nCostes<\/span><\/b><\/h3>\n
\n<\/div>\n
\nPara establecer los
\ncostes de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
\ncostes<\/b>:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios T\u00e9cnicos proyecto de
\nreparcelaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios T\u00e9cnicos Proyecto de
\nUrbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencias y Tasas de Tramitaci\u00f3n
\nUrban\u00edstica<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Honorarios de Notarios y
\nRegistrador de la Propiedad<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Ejecuci\u00f3n de la Urbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Indemnizaciones<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Descontaminaci\u00f3n de suelos<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Direcci\u00f3n de Obra de Urbanizaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Coste de edificaci\u00f3n de cada
\ntipolog\u00eda<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Costes de Honorarios T\u00e9cnicos de
\nlos Proyectos de Edificaci\u00f3n y Direcci\u00f3n de Obras de Edificaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Seguridad y Salud<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencia y tasas de ICIO<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Declaraci\u00f3n de Obra Nueva<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Divisi\u00f3n Horizontal<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Licencia de Actividades<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Gastos de Comercializaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Gastos Generales del Promotor<\/span><\/div>\n
\n–         
\n<\/span><\/span><\/span>Beneficio promotor<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe puede acudir en
\nayuda del programa inform\u00e1tico INMOSUELO
\nY GESTINMO<\/b> pero, siempre deberemos entender que los costes de de
\nurbanizaci\u00f3n y construcci\u00f3n siempre le deber\u00e1n ser facilitados al programa, en
\nbase a nuestra propia experiencia.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPara analizar la financiaci\u00f3n necesaria es \u00fatil acudir al
\nprograma inform\u00e1tico INMOFASE una vez realizados los estudios econ\u00f3micos de
\ncada tipolog\u00eda.<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nComo podemos observar, el apoyo legislativo sobre el que
\nhemos basado gran parte de nuestros c\u00e1lculos, puede ser muy optimista, sobre
\ntodo en la situaci\u00f3n actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
\nlo demuestra el hecho significativo de que los precios m\u00e1ximos de las viviendas
\nde protecci\u00f3n publica no se han movido desde el a\u00f1o 2010 que, demuestran que,
\nen general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
\nfinales del modelo en su cuantificaci\u00f3n de los coeficientes de ponderaci\u00f3n,
\ncomo son:<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA)               
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>No se venden las VPP a los precios m\u00e1ximos<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nB)               
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.<\/span><\/b><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero es evidente que si aplicamos las bajas
\nsignificativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
\nporcentajes de VPP m\u00ednimos requeriros, los est\u00e1ndares urban\u00edsticos y los
\nporcentajes de cesi\u00f3n que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
\ndel el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
\nde ejecuci\u00f3n de la urbanizaci\u00f3n que puede alcanzar valores relativamente altos
\ndel orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
\npa\u00eds Vasco, de orograf\u00eda movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
\nde industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.<\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n

\n Ingresos esperados <\/span><\/b><\/h3>\n
\nDe acuerdo con el
\nc\u00e1lculo de precios m\u00e1ximos realizado en anteriores consultas tenemos:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
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\nTIPO<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nUNIDADES<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nPRECIO UNITARIO<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\nSUMA<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVPO-RG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n496<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n161.599,05<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n80.153.129<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTME<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n274-718,39<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n24.724.655<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVTMG<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n90<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n403.997,63<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n36.358,978<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nVL<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n23.500<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n5.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n117.500.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTER.<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n10.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n2.500<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n25.000.000<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
\nTOTAL INGRESOS<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
\n283.736.762<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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