{"id":1637,"date":"2016-08-18T08:15:00","date_gmt":"2016-08-18T08:15:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2023-01-16T18:16:57","modified_gmt":"2023-01-16T18:16:57","slug":"la-rentabilidad-dinamica-de-una","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/la-rentabilidad-dinamica-de-una\/","title":{"rendered":"La rentabilidad Din\u00e1mica de una Promoci\u00f3n. Van y TIR"},"content":{"rendered":"

entabilidad Din\u00e1mica de una Promoci\u00f3n<\/span><\/h3>\n

La rentabilidad Din\u00e1mica de una Promoci\u00f3n inmobiliaria, al estudiarla, nos llevar a evaluar su rentabilidad,\u00a0 <\/span>a fin de aceptar o rechazar el proyecto. Tendremos m\u00e1s precisi\u00f3n en ello si somos capaces de introducir el concepto del tiempo. <\/span><\/p>\n

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El m\u00e9todo del Valor Actual Neto, tambi\u00e9n VAN, se basa en utilizar los flujos de caja, de movimientos de fondos, descont\u00e1ndolos a una determinada tasa de descuento K. \u00a0<\/span><\/span><\/div>\n
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\"rentabilidad<\/a><\/div>\n<\/div>\n

Si el VAN es positivo (o incluso tiene el valor cero) el proyecto de inversi\u00f3n es rentable, y por tanto es aceptable, y si es negativo no es rentable y en\u00a0 <\/span>consecuencia es rechazable. <\/span><\/b><\/h4>\n
As\u00ed pues, su mec\u00e1nica consiste en calcular el valor actualizado neto del cash \u2013 flow representativo de la inversi\u00f3n, es decir sumar todos los flujos netos de cada periodo actualizados a la tasa de descuento elegida. El valor resultante es el VAN y el ultimo flujo seria el Valor Residual de la inversion, si existiera<\/span><\/div>\n
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VR = Valor Residual de la Inversi\u00f3n, si existe<\/span><\/b>. Por ejemplo en una promoci\u00f3n inmobiliaria para la venta a terceros no existir\u00eda tal valor residual; sin embargo si el destino es el arrendamiento, la empresa la explotar\u00eda en un determinado numero de a\u00f1os, pero siempre existir\u00eda un valor residual cada vez menor del edificio, cuyo valor ir\u00eda disminuyendo por obsolescencia, llegando\u00a0 <\/span>a ser incluso cero<\/span><\/div>\n
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Pero siempre existir\u00eda un valor del solar, que incluso podr\u00eda crecer o disminuir con el tiempo, por la evoluci\u00f3n de las condiciones urban\u00edstica, la ubicaci\u00f3n, la evoluci\u00f3n de la ciudad en esa zona, etc.<\/span><\/div>\n
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K = Tasa de Descuento<\/span><\/b> a determinar<\/span><\/div>\n
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n = Numero de periodos<\/span><\/b> considerados<\/span><\/div>\n
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El VAN es pues, funci\u00f3n de la tasa de descuento K<\/span><\/b>, <\/span><\/h4>\n
A medida que K aumenta, el VAN disminuye, llegando a ser negativo a partir de cierta tasa de descuento.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
Para aplicar el m\u00e9todo debemos tener en cuenta<\/b> las siguientes cuestiones previas:<\/span><\/div>\n
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a)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Los flujos de caja a utilizar, deben ser los operativos que representen movimientos de fondos,<\/span><\/b> y no los de\u00a0 <\/span>tesorer\u00eda. As\u00ed pues, no debemos tener en cuenta la forma en que se financia la promoci\u00f3n inmobiliaria en cuesti\u00f3n, suprimiendo pues, el capital social y los pr\u00e9stamos utilizados, as\u00ed como los gastos financieros que estos \u00faltimos suponen. <\/span><\/div>\n
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b)\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Recomendamos que se utilicen flujos corrientes<\/span><\/b> (teniendo en cuenta los efectos de la inflaci\u00f3n) en cada periodo, ya que normalmente se utilizan tasas de descuento de ese mismo tipo.<\/span><\/div>\n
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c)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Por ultimo queda una importante cuesti\u00f3n: \u00bfQue tasa de descuento debemos aplicar<\/b>? Entre los analistas financieros se suele elegir K, de acuerdo a los tres siguientes criterios<\/b>:<\/span><\/div>\n
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–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>K = Coste medio Ponderado de capital <\/b>de la empresa<\/span><\/div>\n
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–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>K = Coste de Oportunidad de la inversi\u00f3n alternativa<\/b>, si existe<\/span><\/div>\n
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–\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>K = Suma de Tasa de una inversi\u00f3n sin riesgo<\/b> (por ejemplo: la vigente en el mercado de la Deuda Publica, a plazo semejante) + Prima de Riesgo<\/b> (calculada por los inversores en funci\u00f3n del riesgo de la situaci\u00f3n \u00a0<\/span>econ\u00f3mica general, el del sector inmobiliario en particular y el de la propia empresa, en funci\u00f3n de su propio apalancamiento financiero)<\/span><\/div>\n
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Como hemos se\u00f1alado el valor del VAN es un importe absoluto, que depende de K,<\/b> cuanto mas valor tenga K ,menor valor alcanzara el VAN, cuyo valor podr\u00e1 ser incluso negativo <\/span><\/h3>\n
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La pregunta es: \u00bfTiene alg\u00fan significado ese valor del VAN<\/b>?. Pues s\u00ed, ya que si un inversor exige una determinada rentabilidad a una promoci\u00f3n Inmobiliaria, pongamos, por ejemplo un 12%, y descontando los flujos esperados de la misma, se obtiene un VAN = 12.650 euros, <\/b><\/span><\/div>\n
querr\u00e1 decir que el inversor obtiene anualmente un 12% que es la tasa exigida, pero adem\u00e1s, obtendr\u00e1 12.650 euros adicionales,<\/b> que el proyecto le regala por encima de la tasa de descuento exigida.<\/span><\/div>\n
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Tasa Interna de Rentabilidad, TIR. <\/span><\/b><\/h3>\n
Es el valor de la tasa de descuento, K,\u00a0 <\/span>de los flujos de fondos que representan la inversi\u00f3n, que hace que el VAN = 0. \u00a0<\/span><\/span><\/b><\/div>\n
En el caso de las promociones inmobiliarias, no hay que olvidar de que al suprimir los prestamos utilizados, debemos calcular un flujo de caja en el momento de la entrega de los productos inmobiliarios comercializados,<\/b> que respete el importe que falta por cobrar de la venta de los mismos, y l\u00f3gicamente hay que computar el pr\u00e9stamo hipotecario subrogable, que se considera aplicado en su totalidad en el momento de la entrega<\/b>, \u00a0<\/span><\/span><\/div>\n
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El valor del TIR es un porcentaje, a diferencia del VAN que era un valor absoluto<\/span><\/b>, una cifra en euros; que representa<\/b>, no una tasa acumulada en cada periodo de duraci\u00f3n de la promoci\u00f3n, sino la tasa que anualmente se espera obtener <\/b>de ella.<\/span><\/div>\n
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Si, por ejemplo, si consideramos una\u00a0 <\/span>inversi\u00f3n de 100 unidades monetarias, que en cada uno de los cuatro a\u00f1os en los que se recupera la inversi\u00f3n, produce 8 unidades monetarias, el TIR ser\u00e1 exactamente el 8%. <\/span>En efecto los flujos ser\u00edan los siguientes:<\/span><\/div>\n
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PERIODO<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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0<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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1<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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2<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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3<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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4<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
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FLUJO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
-100<\/span><\/div>\n<\/td>\n
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8<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
8<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
8<\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
108<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
<\/div>\n
La ecuaci\u00f3n seria: -100 + 8\/(1+K) + 8\/(1+K)2 <\/sup>+ 8\/(1+K)3<\/sup> + 108\/(1+K)4 = 0<\/sup><\/span><\/div>\n
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De donde: TIR = 8% (como podemos comprobar f\u00e1cilmente usando la formula TIR de una hoja Excel)<\/b><\/span><\/div>\n
La \u00faltima pregunta que sugiera la aplicaci\u00f3n del TIR para establecer la rentabilidad din\u00e1mica de una promoci\u00f3n inmobiliaria es cu\u00e1l es el valor de TIR que hace que razonablemente podamos aceptar o no aceptar la promoci\u00f3n<\/b> inmobiliaria cuya viabilidad estamos estudiando.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
La respuesta es sencilla: Un proyecto de inversi\u00f3n ser\u00e1 aceptable si su TIR es mayor o igual que el coste de capital, y en caso contrario ser\u00e1 rechazable.<\/b><\/span><\/div>\n
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