{"id":1632,"date":"2016-09-29T08:43:00","date_gmt":"2016-09-29T08:43:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2023-01-14T17:23:30","modified_gmt":"2023-01-14T17:23:30","slug":"permuta-de-solar-casos-especiales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/permuta-de-solar-casos-especiales\/","title":{"rendered":"Permuta de solar. Casos especiales"},"content":{"rendered":"

La permuta de solar<\/b><\/h3>\n

La permuta de solar a cambio de un porcentaje de las viviendas<\/b> o unidades obtenidas en la promoci\u00f3n, al estudiar una promoci\u00f3n inmobiliaria, es una de las posibilidades, en estos tiempos de dificultad\u00a0 <\/span>a la hora de obtener financiaci\u00f3n
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Existe una dificultad, por parte del\u00a0 <\/span>propietario del solar, en ceder en el momento presente el control de su propiedad a cambio de una promesa de edificabilidad en el futuro. <\/span><\/b>Esta dificultad se puede solventar de varias maneras<\/span><\/span><\/div>\n
\u00a0 \"La<\/a><\/span><\/span><\/b><\/div>\n
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1.\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span><\/b>Cuota Indivisa de solar.<\/span><\/u><\/b><\/h4>\n
\u00a0<\/span>\u00a0 <\/span>Es un caso particular del contrato de aportaci\u00f3n de solar<\/span><\/b> a cambio de obra futura, con la diferencia de que en\u00a0 <\/span>este caso el cesionario, no transmite la totalidad del solar sino solo la cuota indivisa de su participaci\u00f3n<\/b>.<\/span><\/div>\n
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Por ejemplo, si se conviene una aportaci\u00f3n de solar a cambio de un 25 % de la obra futura a construir sobre el mismo por el cesionario, es evidente que se produce una transmisi\u00f3n de la totalidad del solar por parte del cedente, y una vez construida la obra, el cesionario, vuelve a transmitir un 25% del solar cedido, en la parte de se corresponde con la propiedad de lo edificado que debe entregarse al cedente.<\/span><\/div>\n
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Para evitar esta doble transmisi\u00f3n<\/span><\/b> el contrato puede contemplar que el cedente cede solo un 75 % del solar permaneciendo como titular del otra 25 % hasta la finalizaci\u00f3n de las obras.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
Se crea en este caso una comunidad de bienes entre cedente y cesionario<\/span><\/b>, de importantes consecuencias jur\u00eddicas para el cedente<\/b>, ya que:<\/span><\/div>\n
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a)\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Debe responder de todas las obligaciones derivadas del proceso<\/span><\/b> constructivo realizado por el cesionario, ya que la obra se realiza sobre un solar que es de ambos titulares, sin posibilidad de se\u00f1alar que parte corresponde a cada uno de ellos.<\/span><\/div>\n
b)\u00a0 <\/span><\/span>La responsabilidad asumida se extiende a todos sus bienes<\/span><\/b> presentes y futuros<\/span><\/div>\n
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Evidentemente la tributaci\u00f3n fiscal disminuye<\/b>, pero a costa de asumir una gran responsabilidad societaria<\/b>, aunque la doctrina pueda considerar, a veces, que la comunidad de bies formada tiene car\u00e1cter especial, y que las responsabilidad del cedente del solar deber quedar limitada ya que no era esta su intenci\u00f3n, dicha doctrina no es firme y no nos podemos apoyar en ella para asumir este riesgo<\/span>.<\/b><\/div>\n
<\/div>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span><\/b>Reserva de Derecho de Vuelo <\/span><\/u><\/b><\/h4>\n
Se define como un derecho real<\/span><\/b> en el art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario<\/b> (texto modificado por el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, que en parte ha sido declarado inconstitucional) como el derecho de elevar una o varias plantas sobre un edificio<\/b> o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenaci\u00f3n<\/b> de todo o parte de la finca<\/b> transmitida a un tercero, ser\u00e1 inscribible conforme a las normas del articulo 8 y sus concordantes.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
En la inscripci\u00f3n se har\u00e1 constar:<\/span><\/div>\n
a) <\/span><\/span>Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.<\/span><\/div>\n
b) <\/span><\/span>Determinaci\u00f3n concreta del numero m\u00e1ximo de plantas a construir (precepto declarado inconstitucional<\/b> por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)<\/span><\/div>\n
c)\u00a0 <\/span><\/span>El plazo m\u00e1ximo para el ejercicio del derecho de vuelo no podr\u00e1 exceder de 10 a\u00f1os (declarado inconstitucional<\/b> por idem
\nanterior)<\/span><\/div>\n
d)\u00a0 <\/span><\/span>Las normas de r\u00e9gimen de comunidad, si se se\u00f1alaren, para el caso de hacer la construcci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
Utilizando este concepto jur\u00eddico, el duelo del solar, cede el derecho de vuelo sobre una edificaci\u00f3n al promotor, y a cambio este se obliga a construir para el due\u00f1o de dicho solar determinas plantas del edificio<\/b>.<\/span><\/div>\n
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Con esta operaci\u00f3n las plantas del edificio<\/b> (plantas s\u00f3tano, baja y siguientes, en su caso), que el promotor construye y termina inicialmente son las que pertenecen al duelo del solar, y el resto<\/b> de plantas, las ubicadas por encima, las que pertenecen al promotor.<\/b><\/span><\/div>\n
<\/div>\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span><\/b>RESERVA DE VUELO al Propietario<\/span><\/u><\/b><\/h4>\n
En este caso, la operaci\u00f3n es la inversa de la descrita en el ep\u00edgrafe anterior<\/b>, ya que el due\u00f1o del solar cede el mismo al promotor, para que construya sobre el, determinadas plantas <\/b>del mismo, reserv\u00e1ndose el due\u00f1o el derecho de vuelo sobre ellas.<\/span><\/div>\n
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