{"id":1610,"date":"2017-03-09T11:35:00","date_gmt":"2017-03-09T11:35:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:34:09","modified_gmt":"2022-08-08T09:34:09","slug":"las-valoraciones-del-suelo-referidas-la","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/las-valoraciones-del-suelo-referidas-la\/","title":{"rendered":"Las Valoraciones del Suelo referidas a la Deuda Publica"},"content":{"rendered":"


\n<\/p>\n

<\/p>\n

\nOtro de los problemas distorsionantes
\ndel mercado del suelo, es la pr\u00e1ctica habitual desde la crisis inmobiliaria de
\n2008 en que muchas empresas compraron suelo muy caro que les fue calificado
\ndentro de los Planes Generales de los Ayuntamientos publicados por esas fechas con
\nmuchos sectores a desarrollar de acuerdo con los interese generales de
\ndesarrollo de los citados municipios.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLos promotores paralizaron
\nla promoci\u00f3n por escasez de ventas y precios bajos y sobre todo por la falta de
\nfinanciaci\u00f3n de estas operaciones, generalmente de mucho volumen de inversi\u00f3n. <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLos promotores ante
\nestas circunstancias negociaron con los bancos una refinanciaci\u00f3n, pero dada la
\nsituaci\u00f3n del sector pronto se vio su inviabilidad y la banca no tuvo m\u00e1s
\nremedio que ejecutar la daci\u00f3n en pago, que no la utilizan con los compradores
\nde pisos, qued\u00e1ndose con estos activos que son incapaces de gestionar y que por
\nultimo han acabado en el SAREB a precios muy bajos, aplic\u00e1ndose rebajas de
\nhasta el 70 %,<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero las consecuencias
\nhan sido para los Ayuntamientos las mismas, sean promotores, personas f\u00edsicas o
\nla propia banca o el Sareb. Ninguna, en la pr\u00e1ctica generalista, ha
\ndesarrollado los terrenos.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSe han limitado a
\nnegociar con los Ayuntamientos nuevas condiciones y plazos de ejecuci\u00f3n, pero
\nen muchos Ayuntamientos el PGOU en muchos sectores se encuentra parado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAnte esta situaci\u00f3n, y
\nen aras del inter\u00e9s general, los Ayuntamientos tienen la facultad de incoar
\nexpedientes para, ante el incumplimiento de plazos, expropiar los terrenos de
\nlos propietarios incumplidores.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n\u201cDel dicho al hecho,
\nhay un trecho\u201d como reza un viejo refr\u00e1n espa\u00f1ol y, son escasas las
\nintervenciones que se han producido en este sentido.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEn primer lugar el
\nSAREB no es atacable pues se producir\u00eda una disfunci\u00f3n en sus objetivos que son
\nsanear el sistema financiero y enajenar los activos poco a poco una vez que el
\nmercado levante cabeza y est\u00e9n saneados ya que la situaci\u00f3n urban\u00edstica de los
\nactivos era muy pobre en su gesti\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEl resto de
\npropietarios est\u00e1n muy tranquilos ya que est\u00e1n seguros que el Ayuntamiento, a
\npesar de los incumplimientos de plazo, no les abrir\u00e1n expediente para su
\nexpropiaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, es precisamente,
\nesta tranquilidad y seguridad una de las causas, en nuestra opini\u00f3n, de la distorsi\u00f3n
\nde los precios de mercado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nOtra de las razones es
\nla normativa de valoraci\u00f3n vigente, en estos casos de incumplimiento de plazos
\nlegales m\u00e1ximos de ejecuci\u00f3n urban\u00edstica.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nVeamos c\u00f3mo se calcula
\nla valoraci\u00f3n de un suelo calificado urban\u00edsticamente como urbanizable de uso
\nresidencial cuyo origen era un suelo rustico sin explotaci\u00f3n agraria, pero con
\nuna determinada potencial explotaci\u00f3n.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPues bien; el
\nReglamento de Valoraci\u00f3n de la Ley
\ndel Suelo, se\u00f1ala que en estos casos de incumplimiento de plazos, se debe
\nvalorar en su origen y no con la calificaci\u00f3n urban\u00edstica actual o que se
\nprevea tendr\u00e1 en un futuro, que l\u00f3gicamente, en una situaci\u00f3n de mercado normalizado,
\nser\u00e1 superior a la del suelo rustico, m\u00e1xime cuando no tiene, o no es
\nsusceptible, de explotaci\u00f3n agraria alguna.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLos Ayuntamientos no
\nabren expediente, en estos casos, porque, la aplicaci\u00f3n del Reglamento de
\nValoraciones de la Ley
\ndel suelo, le es muy desfavorable. Aclar\u00e9moslo con un ejemplo<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nUn suelo rustico, en
\nel mes de  <\/span>noviembre de 2011 ten\u00eda un valor
\nde expropiaci\u00f3n de V y, en el mismo mes de 2015 ten\u00eda un valor de N veces
\nsuperior, ya que el tipo de rendimiento interno de la Deuda Publica con  <\/span>plazo de vencimiento entre dos y seis a\u00f1os,
\nseg\u00fan la publicado por el Banco de Espa\u00f1a, era del 4,459 % y en la Noviembre de
\n2015 es del 0,654 %.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nAl efectuarse la
\nvaloraci\u00f3n en base a los tipos de la Deuda Publica, dicha valoraci\u00f3n en
\nNoviembre de 2015 era 4,459\/0,654 = 6,82
\nveces superior<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLo que no es ni mucho
\nmenos real, sino con datos de mercado publicados por el Ministerio de
\nAgricultura todo lo contrario.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEste mismo, absurdo
\nfen\u00f3meno ocurre, en otros casos, como el IBI, cuyos valores catastrales se
\nbasaban en unos valores de referencia del MBR y MC valores del suelo y de la construcci\u00f3n
\nque se aplicaban como referencia en todo el territorio nacional publicados por
\nel Estado.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLos Ayuntamientos
\nsiguieron recaudando el IBI a valores superiores a los reales.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nUna demostraci\u00f3n m\u00e1s
\nde lo poco que se ha interesado los dos \u00faltimos gobiernos PSOE y PP del sector
\ninmobiliario y, no solo de \u00e9l, sino de las familias que estaban sufriendo la
\ncrisis y ve\u00edan como su patrimonio inmobiliario cada vez val\u00eda menos, pero ellos
\nten\u00edan que pagar un IBI que no dejaba de crecer en total divergencia de la
\nrealidad.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nOtro de estas
\nsinrazones se produce en la
\n Valoraci\u00f3n de Inmuebles del Mercado Hipotecario, en cuanto a
\nlos datos a aplicar para valorar la prima de riesgo de la tipolog\u00eda de las
\ndistintas promociones.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nEsta tabla se deja de
\npublicar cuando los tipos de inter\u00e9s estaban muy altos. Sin embargo cuando
\nestaban bajos la prima habr\u00eda variado ya que lo que mide es el riesgo de cada promoci\u00f3n
\ny, en consecuencia las exigencias de los inversores en cada una de ellas.<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, con la aparici\u00f3n de
\nlas crisis se produce una distorsi\u00f3n total en los mercados inmobiliarios que
\nsuponen que, al menos, el Gobierno modifique adecuadamente estas tablas de
\nprimas de riesgo, para adecuarlas a la realidad de los mercados y que las
\nvaloraciones se ajusten a valores m\u00e1s realistas.<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Otro de los problemas distorsionantes del mercado del suelo, es la pr\u00e1ctica habitual desde la crisis inmobiliaria de 2008 en que muchas empresas compraron suelo muy caro que les fue\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[23,29],"class_list":["post-1610","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-costes-y-riesgos","tag-suelo"],"yoast_head":"\nLas Valoraciones del Suelo referidas a la Deuda Publica - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/las-valoraciones-del-suelo-referidas-la\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Las Valoraciones del Suelo referidas a la Deuda Publica - 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