\n
Periodo
\n de a\u00f1os<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n\n\n %<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 1 a 5<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 3,7<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 6 a 10<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 3,5<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 11 a 15<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 3,2<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 16 a 20<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 3,0<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div>\n \n ———————————————————-<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Es decir, la ley siempre considera que existe
\nincremento de valor entre el Valor Origen (cuando se adquiere el terreno) y entre
\nel Valor en la fecha del devengo del IVTNU, es decir su diferencia siempre es
\npositiva.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Por ultimo la base imponible ser\u00e1 el
\nresultado de multiplicar por el numero de periodos, determinados como cita el
\ntexto legal, por A\u00d1OS COMPLETOS (en plural).<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n As\u00ed que:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n BI = VC * Porcentaje (seg\u00fan las tablas
\npublicadas en la
\n Ordenanzas Municipales de cada ayuntamiento) * Numero de a\u00f1os
\ncompletos transcurridos desde el origen a la fecha del devengo.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n A nuestros efectos, destaquemos la Regla 3\u00aa que se\u00f1ala que para
\ncalcular el periodo se tomaran a\u00f1os completos.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n La cuota del impuesto que est\u00e9 obligado a
\nautoliquidar y pagar el sujeto pasivo se calcula `por:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Cuota = BI x Tipo de gravamen recogido en las
\nOrdenanzas Municipales de cada Ayuntamiento (que tendr\u00e1n un tope m\u00e1ximo del 30
\n% y cuyos tipos fijados por cada ayuntamiento pueden ser distintos para cada
\nperiodo). <\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n El sujeto pasivo, obligado al pago del impuesto,
\nes el transmitente en las transmisiones intervivos y los herederos en las
\ntransmisiones mortis causa.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n En el caso de los promotores inmobiliarios sabemos
\nque este impuesto aparece dos veces en las promociones inmobiliarias:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n<\/div>\n \n a)
\n<\/span><\/span><\/span>Cuando
\nse adquiere el solar o terreno urbano o un edificio para su rehabilitaci\u00f3n. En
\neste caso el sujeto pasivo es el vendedor.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n b)
\n<\/span><\/span><\/span>Cuando
\nse venden los pisos o locales del edifico objeto de la promoci\u00f3n inmobiliaria
\nen cuesti\u00f3n. En este caso el sujeto pasivo es el promotor que transmite los
\ndistintos pisos o locales del edificio, con lo cual, cada uno de ellos por la
\nrespectiva cuota de propiedad horizontal es due\u00f1o de una parte del solar en el
\nque se construyo el edificio, lo que puede dar lugar a que remanifieste un
\nincremento de valor entre la fecha de adquisici\u00f3n del terreno (bien solar o
\nbien solar del edificio adquirido para su rehabilitaci\u00f3n) y el momento de la venta
\nrealizada por el promotor, que ser\u00e1 el momento del devengo del impuesto de
\nIVTNU.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n El periodo de c\u00e1lculo ser\u00e1, generalmente,
\ninferior a 6 a\u00f1os, con lo cual el porcentaje ser\u00e1 el m\u00e1ximo 3,7 %, por lo que
\nla diferencia de valores del terreno, seg\u00fan el texto legal tendr\u00e1 un valor, considerado
\nsiempre incremento de valor de:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n<\/div>\n \n V \u2013 V = 0,037 x N <\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Con lo que podemos formar la tabla siguiente:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n\n\n\n\n N<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n\n\n % <\/span><\/b>Incremento de valor<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 1<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 3,7<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 2<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 7,4 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 3<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 11,1<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 4<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 14,8<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n\n\n\n 5<\/span><\/div>\n<\/td>\n\n\n 18,5<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div>\n \n Incrementos que, de acuerdo con los periodos reales
\npueden no estar sujetos a la realidad, sobre todo en periodos cortos de tiempo,
\nya que periodos largos de tiempo superiores a 20 a\u00f1os el texto legal si que
\nmodula el crecimiento a: 20 x 0,03 = 60 % que en general ser\u00e1 inferior al
\nincremento real de tan largos periodo durante los cuales el suelo, incorporado
\na la ciudad, se habr\u00e1 consolidado por la propia evoluci\u00f3n del barrio de la
\nciudad a l que pertenece y la m\u00e1s que probable evoluci\u00f3n positiva de los medios
\nde transporte publico y dem\u00e1s servicios p\u00fablicos del barrio.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Pero a corto plazo su dependencia puntual de
\nla evoluci\u00f3n del sector inmobiliario podr\u00e1 afectarle de lleno. Por ejemplo, en
\nla crisis inmobiliaria de 2008 los precios de venta de suelo y edificaciones
\ncayeron de forma notoria como media un 70 % los primeros y un 50 % los segundos
\ny sin que esa ca\u00edda de valor fuera recogida en el IBI de suelo y edificaciones
\ncomo ya han y hemos venido denunciando, los expertos en los que hay unanimidad,
\nen diversas publicaciones.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Ventas realizadas a partir de ese a\u00f1o y hasta
\n2012 \u2013 2014 fueron realizadas a perdidas, ya que hab\u00edan adquirido suelo urbano
\nmuy caro y los precios de venta disminuyeron considerablemente como ya hemos
\ndicho, con lo cual las perdidas en venta de terrenos fueron considerables,
\nhasta hacer que la mayor\u00eda de las empresas grandes y consolidadas del sector fueran
\nal concurso de acreedores u posteriormente a la liquidaci\u00f3n de sus activos,
\nliquidados en general con perdidas en los casos de solares o edificios, por las
\nque ten\u00edan la obligaci\u00f3n de tributar por el impuesto de IVTNU.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n En el a\u00f1o 2012 los promotores, considerados
\nculpables de la crisis, y los particulares que no ten\u00edan nada ver con ella, eran
\nconsiderados ciudadanos de segunda u no como el SAREB cuyas operaciones estaban
\nexentas de este tributo.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Pues bien, la sentencia del TC en mayo de
\n2018, viene a decir que en los supuestos que no exista incremento de valor, es
\ndecir que se transmitan los terrenos con p\u00e9rdidas no estar\u00e1 la transmisi\u00f3n
\nsujeta al pago del impuesto.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Pero el tema no est\u00e1 cerrado puesto que el
\nParlamento deber\u00e1 dar tratante a lo derogado en la Ley Reguladora de las Haciendas
\nLocales y pasar\u00e1 alg\u00fan tiempo hasta que las modificaciones se aprueben ya que
\nel Gobierno pretende modificar todo el texto legal adem\u00e1s de este impuesto y,
\nconforme esta el clima parlamentario mucho nos tememos que se demoren los acuerdos
\nnecesarios en primer lugar con los Ayuntamientos. <\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Pero aprovechando la reforma esperemos que se
\nintroduzcan varios aspectos en relaci\u00f3n con el IVTNU como:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n<\/div>\n \n 1)
\n<\/span><\/span><\/span>ACLARAR
\nel c\u00e1lculo de los a\u00f1os<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n En la practica de
\nmuchos ayuntamientos se toma el primer a\u00f1o como a\u00f1o 1, independientemente de la
\nfecha. Asi:<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Se adquiere el terreno en 14 de marzo de 2012.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n Se vende el 30 de junio de 2014<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n La interpretaci\u00f3n correcta es que no han
\npasado 3 a\u00f1os completo, por el contrario, la interpretaci\u00f3n de muchos ayuntamientos
\nes que si han pasado 3 a\u00f1os fiscales computables desde la adquisici\u00f3n a la
\nventa.<\/span><\/div>\n\n<\/div>\n \n2)
\n<\/span><\/span><\/span>APLICACI\u00d3N | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |