{"id":1562,"date":"2018-03-01T09:09:00","date_gmt":"2018-03-01T09:09:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-18T08:14:50","modified_gmt":"2022-08-18T08:14:50","slug":"que-sabes-de-las-unidades-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-sabes-de-las-unidades-de\/","title":{"rendered":"Que sabes de las Unidades de Aprovechamiento UA, en un sector urbanistico"},"content":{"rendered":"

Unidades de Aprovechamiento UA<\/span><\/h1>\n

Cuando en un sector urban\u00edstico coexisten diversos usos con sus respectivas edificabilidades, se usan los siguientes par\u00e1metros de c\u00e1lculo:<\/span><\/p>\n

1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Uso caracter\u00edstico; el de mayor edificabilidad absoluta<\/span><\/div>\n
2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>Coeficientes de Homogenizaci\u00f3n (CH), que miden las diferencias de valor de cada uso respecto al uso caracteristico que se toma como unidad.<\/span><\/div>\n

3)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>La U.A. Las Unidades de Aprovechamiento, que son valores homogeneizados resultantes de multiplicar la edificabilidad (E ) de cada uso por el coeficiente de tipolog\u00eda del uso (CH)<\/span><\/h4>\n
\"Unidades<\/a>

Unidades de Aprovechamiento UA<\/p><\/div>\n

<\/div>\n
En el siguiente ejemplo de tres usos; Vivienda Libre (VL), Vivienda Protegida (VPP), Locales Comerciales (LC) <\/b>se puede seguir
\nf\u00e1cilmente el c\u00e1lculo de las U. A.:<\/span><\/div>\n\n\n\n\n\n\n\n
\n
TIPO\u00a0 <\/span>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
E\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
CH\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
U
\nA = E*CH<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
VL\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
1.000\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
1,00\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
1.000\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
VPP\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
300\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
0,70\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
210<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
LC\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
100\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
0,90\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/div>\n<\/td>\n
\n
90<\/span><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n
\n
TOTALES<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
1.400\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n
\n
<\/div>\n<\/td>\n
\n
1.300<\/span><\/b><\/div>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n
<\/div>\n
Sobre las Unidades de Aprovechamiento UA podemos calcular:<\/span><\/b><\/div>\n
a)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>El porcentaje de cesion del aprovechamiento lucrativo, que le corresponde al Ayuntamiento.<\/span><\/b><\/div>\n
b)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>El porcentaje que le corresponde a cada uno de los propietarios del sector<\/b>, en
\nfunci\u00f3n de la superficie aportada, si todo su aprovechamiento lo quiere de un
\ndeterminado uso y el resto de propietarios est\u00e1n de acuerdo.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n

La pregunta clave en este asunto es como se definen los Coeficientes,CH, que deber\u00e1n responder en todo caso a valores de mercado.<\/span><\/h4>\n
Los coeficientes de homogeneizaci\u00f3n los suelen definir los redactores del PGOU o los promotores de un determinado sector, al presentar su propuesta de modificaci\u00f3n. Al Uso caracteristico le corresponde un CH =\u00a0<\/span>1. <\/span><\/div>\n
Y el uso caracteristico suele ser el que tiene mas edificabilidad, pero los redactores del Plan pueden adoptar otras consideraciones<\/span><\/div>\n
Una vez \u201cconvertidos\u201d los diversos aprovechamientos a unidades homogeneizadaas (las UA), \u00e9stas podemos distribuirlas a los diferentes propietarios<\/span><\/div>\n
<\/div>\n

Veamos un ejemplo:<\/span><\/h3>\n
Hay 2 propietarios de suelo, con el 60% y el 40% respectivamente<\/span><\/div>\n
Al Ayuntamiento le corresponde una cesi\u00f3n del 10% del aprovechamiento<\/span><\/div>\n
A los propietarios les corresponder\u00eda unos porcentajes de UA, una vez deducida la cesi\u00f3n al ayuntamiento; id\u00e9nticos a su porcentaje de
\naportaci\u00f3n de suelo; es decir, las 1.300 UA se reparten\u00a0<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
Ayuntamiento \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>= 10% de 1300 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>130 UA<\/span><\/div>\n
Propietario 1 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>60%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>(1-10%)* 60% = 54% de 1300\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>702 UA<\/span><\/div>\n
Propietario 2 \u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>40%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>(1-10%)* 40% = 36% de 1300\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span>468 UA<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
Una vez asignadas, esas UA se vuelven a convertir otra vez en USOS y edificabilidades diferentes y consensuadas para cada parte, ya que no todos los propietarios querr\u00e1n los mismos productos<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
De acuerdo con sus requerimientos repartimos as\u00ed: <\/span><\/div>\n
    \n
  1. el Ayuntamiento<\/span><\/u><\/b> solo quiere VPP<\/span><\/u>. Sus 130 UA\u00a0 <\/span>se convierten en\u00a0 <\/span><\/span>\n
      \n
    1. \u00a0<\/span>130\/0,7 = 185,7 m2 de edificabilidad en VPP<\/b><\/span><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n
    2. El propietario 1<\/span><\/u><\/b> quiere el resto de VPP, todos los locales y el resto en Vivienda libre<\/span><\/u>. Sus 702 UA se
      \nconvierten en<\/span><\/p>\n
        \n
      1. 90 UA de locales (90\/0,9= 100)<\/span><\/li>\n
      2. Resto de VPP, (210-130)= 80 UA de VPP (80\/0,7= 114,3)<\/span><\/li>\n
      3. Lo que le falte, en VL.\u00a0\u00a0 <\/span>(702-90-80)= 532 UA de VL.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n
        \u00a0<\/span>Es decir, recibir\u00e1 100 m2 de locales, 114,3 m2 de VPP y 532 m2 de Viv. Libre<\/b><\/span><\/div>\n
        <\/div>\n
          \n
        1. Y al propietario 2<\/b>, todo en VL<\/span><\/u>. sus 468 UA se convierten en
          \n<\/span><\/p>\n
            \n
          1. 468 m2 de Viv. Libre<\/span><\/b><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n
            Este proceso, que no es sencillo, se hace a trav\u00e9s del Proyecto de reparcelaci\u00f3n<\/span><\/div>\n
            <\/div>\n

            Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros Cuadernos
            \nPr\u00e1cticos Inmobiliarios (CPI)<\/b>, concretamente en el \u201cCU06 APROVECHAMIENTO URBAN\u00cdSTICO Y CESI\u00d3N\u00a0\u00a0 <\/span>DE SUELO. Aprovechamiento \u2013 I<\/b>\u201d, y
            \nsiguientes, al que se puede <\/span>acceder desde nuestro BLOG\u00a0 <\/span>Cuadernos Pr\u00e1cticos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/a>
            \n<\/span><\/span><\/h4>\n
            <\/div>\n
            \n

            M\u00e1s entradas sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n