{"id":1464,"date":"2020-02-19T11:12:00","date_gmt":"2020-02-19T11:12:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:32:39","modified_gmt":"2022-08-08T09:32:39","slug":"como-se-calculan-los-precios-maximos-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/como-se-calculan-los-precios-maximos-de\/","title":{"rendered":"Como se calculan los Precios M\u00e1ximos de Venta de la Vivienda Protegida"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

<\/p>\n

\nPara poder calcular los Precios M\u00e1ximos de Venta de la Vivienda Protegida, debemos manejar unos conceptos previos, llam\u00e9mosles geom\u00e9tricos de:<\/span><\/h2>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>Superficie construida <\/span><\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>Superficie construida con parte
\nproporcional de zonas comunes<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPero la definici\u00f3n de superficie \u00fatil a efectos de venta de las
\nVPP, no se corresponde con la geometr\u00eda, sino que, en elle\u00a1a, no se consideran ciertos
\nelementos que reducen notablemente la relaci\u00f3n que existe entre superficie \u00fatil
\ndefinida para las VPP y superficie construida con parte proporcional de zonas
\ncomunes<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/a><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nEn general, podemos decir que la superficie \u00fatil de una vivienda
\nes la \u201cpisable\u201d<\/span><\/h3>\n
\n<\/div>\n
\nHay, por tanto una relaci\u00f3n muy importante entre:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nSuperficie \u00fatil \/ Superficie
\nconstruida <\/b>con parte proporcional de zonas comunes, que puede oscilar entre  <\/span>0,72 \u2013 0,75<\/b><\/span><\/div>\n
\nDebemos
\nentender que la venta se fija aplicando un Precio m\u00e1ximo Unitario a los m2 \u00fatiles;<\/b>
\nde ah\u00ed la importancia de determinar bien superficie \u00fatil<\/span><\/div>\n
\nPodemos
\ndecir que el promotor paga por el m2 construido pero ingresa por el m2 \u00fatil<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPRECIOS
\nM\u00c1XIMOS DE VENTA<\/span><\/b><\/h4>\n
\nSe parte de un M\u00f3dulo B\u00e1sico Estatal (MBE) que reg\u00eda en todo el
\nterritorio nacional, excepto en de Navarra y el Pa\u00eds Vasco,<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, de unos coeficientes
\nmarcados en la ley estatal como m\u00e1ximos:<\/span><\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>CT = Coeficiente seg\u00fan tipo de
\npromoci\u00f3n protegida.<\/span><\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>CATPMS = Coeficiente de \u00c1mbito
\nTerritorial de Precio M\u00e1ximo superior en funci\u00f3n de unas \u00e1reas geogr\u00e1ficas a
\nsolicitud de las CCAA y aprobadas por el Estado.<\/span><\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>CG = Coeficiente de \u00e1rea
\ngeogr\u00e1fica, reparto territorial que solicitaba la CCAA al Estado.<\/span><\/div>\n
\no  
\n<\/span><\/span><\/span>Cada municipio est\u00e1 afecto a un
\n\u00e1mbito geogr\u00e1fico y por tanto a uno de estos 2 coeficientes (CG  <\/span>o CATPMS)<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY, el precio m\u00e1ximo de
\nventa, PMV, se obten\u00eda de multiplicar<\/span><\/div>\n
\nMBE
\n* CT* (CG  <\/span>o CATPMS)  <\/span><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nLas CCAA definen su propio Modulo
\nAuton\u00f3mico, que es el valido a efectos legales, aunque, en general, coincide
\ncon el estatal que hab\u00eda, de <\/span>758,00 \u20ac\/m2 \u00fatil<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>CT Coeficiente de tipolog\u00eda de la
\npromoci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n\u00b7       
\n<\/span><\/span><\/span>VPP \u2013 RE \u2026\u2026\u2026\u20261,50<\/span><\/div>\n
\n\u00b7       
\n<\/span><\/span><\/span>VPP \u2013 RG \u2026\u2026\u2026   <\/span>1,60<\/span><\/div>\n
\n\u00b7       
\n<\/span><\/span><\/span>VPP – PT\u2026\u2026\u2026\u2026 1.80<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n–       
\n<\/span><\/span><\/span>CATPMS Coeficiente de \u00c1mbito
\nTerritorial de Precio M\u00e1ximo Superior, los valores m\u00e1ximos que las CCAA pueden
\nestablecer, son los siguientes, dependiendo del Grupo territorial donde se
\nubique la promoci\u00f3n y del tipo de promoci\u00f3n protegida:<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n                           <\/span>PC      <\/span>RG     
\n<\/span>RE<\/span><\/div>\n
\n——————————————<\/span><\/div>\n
\nGRUPO
\nA        <\/span>2,20   <\/span>1,60    
\n<\/span>1,60  <\/span><\/span><\/div>\n
\nGRUPO
\nB        <\/span>1,60   <\/span>1,30   
\n<\/span>1,30<\/span><\/div>\n
\nGRUPO
\nC        <\/span>1,30   <\/span>1,15   
\n<\/span>1,15<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nCon estos precios se pod\u00eda
\nllegar a grandes diferencias en funci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n<\/span> <\/span><\/div>\n
\nEl 31 de diciembre de 2012
\ndejo de aparecer el MB y las CCAA siguieron aplicando los precios m\u00e1ximos de
\nventa que ten\u00edan en sus legislaciones respectivas, sin que hasta la fecha se
\nhayan visto alterados dichos precios de venta, aunque algunas CCAA han sacado
\nsus propios m\u00f3dulos b\u00e1sicos que, en general, en nada alteran los precios
\nm\u00e1ximos de venta, excepto en alg\u00fan caso en que se ha producido una bajada<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPRECIO
\nM\u00c1XIMO DE VENTA <\/span><\/b><\/h3>\n

\nVIVIENDAS<\/span><\/b><\/span><\/b><\/h4>\n
\nSe obten\u00eda de aplicar el PMV a la superficie \u00fatil computable de
\nla vivienda<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPLAZAS
\nDE GARAJE VINCULADAS A LA VIVIENDA<\/span><\/b><\/span><\/b><\/h4>\n
\nEn general se aplica un
\n60% del PMV de la vivienda a la superficie \u00fatil de la plaza de aparcamiento.
\nCon un m\u00e1ximo de 25 m2 y 9 m2 \u00fatiles, si es en superficie <\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n

\nPRECIO
\nM\u00c1XIMO DE VENTA DE TRASTEROS<\/span><\/b><\/span><\/b><\/h4>\n
\nEn general se aplica un
\n60% del PMV de la vivienda a la superficie \u00fatil de los trasteros, Con un m\u00e1ximo
\nde 8 m2<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n

\nEJEMPLO
\nDE DETERMINACI\u00d3N DE PRECIO M\u00c1XIMO DE VENTA<\/span><\/b><\/span><\/b><\/h3>\n
\nDATOS:<\/span><\/b><\/div>\n
\nTenemos presentada para calificaci\u00f3n
\nprovisional una promoci\u00f3n VPP de Precio
\nB\u00e1sico<\/b> compuesta por viviendas de 80
\nm2 \u00fatiles<\/b> con una terraza de 16 m2  <\/span>(legal
\nm\u00e1xima posible), ubicada en un municipio de una comunidad aut\u00f3noma que ha sido
\ndeclarado de precio m\u00e1ximo superior del
\ngrupo B<\/b><\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nA cada vivienda se le
\nvincula 1 plaza de garaje y 1 trastero con la superficie \u00fatil m\u00e1xima posible
\nlegalmente<\/span><\/div>\n
\nSe supone que la CCAA
\naplica los coeficientes legales m\u00e1ximos establecidos en la ley estatal: 1,6 por
\nGrupo B  <\/span>y 1,3 por Precio b\u00e1sico<\/span><\/div>\n
\nPor tanto<\/span><\/div>\n
\nSuperficie Terraza = 16 M2<\/span><\/div>\n
\nSuperficie \u00datil = 80 + M\u00e1ximo (50% T = 8) = 88 M2 < 90 M2 S.
\nM\u00e1xima<\/span><\/div>\n
\nSuperficie \u00datil Garaje = 25 M2<\/span><\/div>\n
\nSuperficie \u00datil Trastero = 8 M2<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPrecio M\u00e1ximo Venta Vivienda = 758 \u20ac\/M2 \u00datil * 1,6 * 1,3 * 88 =
\n138.744 \u20ac <\/span><\/div>\n
\nPrecio M\u00e1ximo Venta Garaje Y Trastero = 60% * 758 * 1,6 * 1,3 *
\n33 = 31.217 \u20ac<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nPrecio Venta M\u00e1ximo Total = 169.961 \u20ac<\/span><\/b><\/div>\n
\nSe observan las
\nimportantes diferencias en precio dependiendo del municipio y del r\u00e9gimen de
\nprotecci\u00f3n<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\nY tambi\u00e9n que el precio de
\ngaraje y trastero, calculado de acuerdo a la normativa, puede ser superior al
\nprecio de mercado, en muchos casos. Pero, al estar vinculados a la vivienda, el
\nprecio a considerar es el del conjunto<\/span><\/div>\n
\n<\/div>\n
\n<\/div>\n
\nTodos estos temas est\u00e1n desarrollados con
\nm\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/a> (CPI),
\nconcretamente en el <\/span> <\/span>CPI 46 \u201cVIVIENDAS DE PROTECCI\u00d3N PUBLICA (VPP). Conceptos
\nB\u00e1sicos<\/span>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro
\nBLOG  <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y
\nGestor Inmobiliario<\/span><\/a><\/span><\/u><\/div>\n
\n<\/div>\n

Mas art\u00edculos sobre
\neste tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en <\/span><\/p>\n