{"id":1448,"date":"2020-06-18T07:41:00","date_gmt":"2020-06-18T07:41:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:32:25","modified_gmt":"2022-08-08T09:32:25","slug":"que-debemos-comprobar-antes-de-acometer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-debemos-comprobar-antes-de-acometer\/","title":{"rendered":"Recogida de datos previa a acometer una REHABILITACION de un edificio"},"content":{"rendered":"

Comprobaciones previas a una rehabilitacion<\/h2>\n

<\/span><\/b><\/h2>\n

Antes de acometer un proceso de rehabilitaci\u00f3n, el promotor <\/span><\/b>debe<\/span> <\/span><\/b>averiguar es si el edificio<\/span> <\/span>cumple ciertas condiciones en tres vertientes: jur\u00eddica, t\u00e9cnica y administrativa<\/span><\/h4>\n

El proceso de promoci\u00f3n inmobiliaria de este tipo de operaciones
\nde <\/span><\/b>rehabilitaci\u00f3n <\/span>es extremadamente complejo<\/span><\/b> y el riesgo de
\nequivocarse es muy alto<\/b>  <\/span><\/span><\/p>\n


<\/a><\/p>\n

Datos del estado actual del edificio
<\/span><\/b><\/span><\/h2>\n

<\/span><\/b><\/a><\/p>\n

Los
\ndatos t\u00e9cnicos del estado actual del edificio no solo se reconocen visualmente,
\nen sus aspectos aparentes: e<\/span><\/b><\/a>stado
\nde conservaci\u00f3n de la fachada, techos y solados, escaleras, ascensores, que son todos ellos, generalmente,
\nrenovados o demolidos en su mayor parte<\/b>, con excepci\u00f3n<\/b> de las fachadas y ciertas escaleras principales que
\nnormalmente el Ayuntamiento obliga en
\nmuchos casos a conservar, y <\/b>esto hay que consignarlo en el Informe puesto que, normalmente tiene un coste
\nsignificativo<\/b><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

<\/a><\/div>\n<\/p>\n

A esta recogida de datos
\nhay que a\u00f1adir los ensayos<\/span><\/b><\/span> que pudieran tener que realizarse en elementos b\u00e1sicos
\nestructurales como son:<\/span><\/span><\/p>\n

1)              
\n<\/span><\/span><\/span>La cimentaci\u00f3n<\/span><\/span><\/p>\n

2)              
\n<\/span><\/span><\/span>Los forjados<\/span><\/span><\/p>\n

3)              
\n<\/span><\/span><\/span>Los pilares y vigas<\/span><\/span><\/p>\n

4)              
\n<\/span><\/span><\/span>Los muros de carga<\/span><\/span><\/p>\n

5)              
\n<\/span><\/span><\/span>La estructura de Cubierta<\/span><\/span><\/p>\n

 Se recomienda que la recogida de datos y los posibles ensayos
\nsean realizados directamente por el autor del Informe de Evaluaci\u00f3n<\/b> y que
\nsea el mismo quien proponga realizar los
\nensayos correspondientes a los elementos que considere est\u00e9n en un estado de
\nconservaci\u00f3n deficiente o <\/b>meramente sospechoso ya que en esta materia m\u00e1s vale prevenir que curar<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/span><\/p>\n

Es muy posible que no tengamos Libro del edificio o no este
\npuesto al d\u00eda<\/span><\/b><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/span><\/p>\n

REQUERIMIENTOS
\nURBANISTICOS<\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/b><\/span><\/h2>\n

Hay que estudiarse en profundidad el Plan General de Ordenaci\u00f3n
\nUrbana<\/span><\/b><\/span> (PGOU)
\nvigente en lo que afecta al edificio y tambi\u00e9n las Ordenanzas Municipales, y c\u00f3mo afecta la normativa a la singularidad
\ndel edificio a rehabilitar<\/b>, por ejemplo:<\/span><\/span><\/p>\n

a)               
\n<\/span><\/span><\/span>Altura
\nde plantas<\/span><\/b><\/span>
\nsuperior a la exigida en ordenanzas.<\/span><\/span><\/p>\n

b)              
\n<\/span><\/span><\/span>Dimensiones
\nde portal<\/span><\/b><\/span> con
\nacceso a carruajes de caballer\u00edas, que en el nuevo edificio rehabilitado no
\nprocede, y hay que remodelarlo \u00edntegramente.<\/span><\/span><\/p>\n

c)               
\n<\/span><\/span><\/span>Pisos Buhardilla en las plantas
\n\u00e1tico<\/b>.<\/span><\/span><\/p>\n

d)              
\n<\/span><\/span><\/span>Plazas
\nde aparcamiento<\/span><\/b><\/span> en el
\npropio edificio que pudieran sustituir por otras en edificios pr\u00f3ximos con
\nautorizaci\u00f3n del ayuntamiento para cubrir los m\u00ednimos necesarios seg\u00fan las
\nordenanzas actuales,<\/span><\/span><\/p>\n

e)              
\n<\/span><\/span><\/span>Sustituci\u00f3n
\no no de elementos singulares del edificio<\/span><\/b><\/span> tales como escaleras, patios, elementos de
\nfachada, etc.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

f)                
\n<\/span><\/span><\/span>Sustituci\u00f3n
\no no de materiales o de sistemas de ejecuci\u00f3n<\/span><\/b><\/span> de ciertos elementos como sucede en Madrid
\ncapital con las ejecutadas con modelos \u201ca la madrile\u00f1a\u201d o patios cubiertos con
\nvidrios especiales similares a las de las catedrales o de \u201cart deco\u201d<\/span><\/span><\/p>\n

g)               
\n<\/span><\/span><\/span>Existencia
\nde informes en el Ayuntamiento de incidencias sufridas en el edificio,<\/span><\/b><\/span> grietas, expediente de ruina, materiales
\nde hormig\u00f3n con aluminosis, materiales de fibrocemento, incendios, etc.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Consultar previamente con el
\nDepartamento de Arqueolog\u00eda por si tiene
\nyacimientos arqueol\u00f3gicos detectados en los s\u00f3tanos<\/b> del edificio y no se
\npueden realizar excavaciones<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

PLANTEAMIENTO
\nDEL CAMBIO DE USO<\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/b><\/span><\/h2>\n

En muchas ocasiones la
\nrehabilitaci\u00f3n<\/b> del edificio encierra
\nun cambio de uso<\/b> que en el PGOU vigente.  <\/span>Recordemos que tiene las siguientes variantes<\/b> o alternativas<\/span><\/span><\/p>\n

a)               
\n<\/span><\/span><\/span>El edificio est\u00e1 ubicado
\nen una zona con usos permitidos alternativos.<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

b)              
\n<\/span><\/span><\/span>En la zona donde se ubica el edificio est\u00e1n prohibidos ciertos usos<\/b>, por ejemplo, los industriales.<\/span><\/span><\/p>\n

c)               
\n<\/span><\/span><\/span>La zona donde se ubica el edificio est\u00e1 afectada por el deslinde de la zona mar\u00edtimo terrestre<\/b> con lo cual
\nel edificio est\u00e1 afectado por la
\n Ley de Costas y no se puede realizar ninguna obra en el mismo
\nque no sea de conservaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

d)              
\n<\/span><\/span><\/span>Se trata de un edificio
\nde uso educacional<\/b> que, para poder cambiar el uso, siempre que sea un uso
\ncompatible seg\u00fan el PGOU se debe contar con la autorizaci\u00f3n previa del Ministerio de Educaci\u00f3n<\/b> o de las Consejer\u00eda auton\u00f3mica<\/b> en la
\nmateria, indicando expresamente que no tienen necesidad alguna de otros
\nedificios educacionales en la zona.<\/span><\/span><\/p>\n

e)              
\n<\/span><\/span><\/span>En la
\nzona no existen usos compatibles con el actual del edificio<\/span><\/b><\/span>.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Salvo en el caso de que se trate de un uso compatible<\/span><\/b><\/span>, para cambiar el uso del edificio se requiere autorizaci\u00f3n previa del
\nAyuntamiento<\/b> que, incluso puede dar lugar a un cambio puntual del PGOU con una larga tramitaci\u00f3n<\/b> que llega hasta
\nla aprobaci\u00f3n definitiva por la Comunidad
\n Autonom\u00eda correspondiente<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Todos
\nestos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI)<\/b>,
\nconcretamente en el \u201cCU43  <\/span><\/a>REHABILITACI\u00d3N
\nde EDIFICIOS 1. Conceptos B\u00e1sicos y Estrategias<\/b>\u201d, y siguientes, al que se
\npuede <\/span><\/span>acceder desde nuestro
\nBLOG  <\/span><\/span><\/span>Cuadernos del
\nPromotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/span><\/a><\/p>\n

<\/p>\n

\n

Use \u00abBuscar<\/b>\u00bb en este Blog para encontrar lo que necesita entre nuestros mas de 500 articulos
<\/span><\/p>\n

Mas
\nart\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y
\npromotora en <\/span><\/p>\n

La Viabilidad de la Promoci\u00f3n inmobiliaria<\/span><\/a> <\/span>https:\/\/prayde.com\/empresa\/<\/span><\/b><\/a><\/span><\/p>\n

Cuadernos
\ndel Promotor Inmobiliario en <\/span>https:\/\/prayde.com\/wordpress\/<\/span><\/b><\/a><\/span><\/p>\n

Software
\nde An\u00e1lisis de Viabilidad de Promociones, Gestinmo, en <\/span>https:\/\/prayde.com<\/span><\/b><\/a><\/span><\/p>\n

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<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Comprobaciones previas a una rehabilitacion Antes de acometer un proceso de rehabilitaci\u00f3n, el promotor debe averiguar es si el edificio cumple ciertas condiciones en tres vertientes: jur\u00eddica, t\u00e9cnica y administrativa\u2026 Continue leyendo<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[20,24,21],"class_list":["post-1448","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-rehabilitacion","tag-viabilidad","tag-vivienda"],"yoast_head":"\nRecogida de datos previa a acometer una REHABILITACION de un edificio - Gestinmo<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-debemos-comprobar-antes-de-acometer\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Recogida de datos previa a acometer una REHABILITACION de un edificio - 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