{"id":1442,"date":"2020-07-30T07:20:00","date_gmt":"2020-07-30T07:20:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:32:14","modified_gmt":"2022-08-08T09:32:14","slug":"como-se-calcula-el-valor-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/como-se-calcula-el-valor-de\/","title":{"rendered":"Como se calcula el valor de reemplazamiento de un edificio. Ejemplo"},"content":{"rendered":"

El valor de reemplazamiento de un edificio
<\/span><\/h2>\n

lo necesitamos conocer cuando
\nqueremos establecer el valor de un edificio, por ejemplo, para una promoci\u00f3n en
\nrehabilitaci\u00f3n, podemos utilizar el m\u00e9todo de costes que utiliza el el valor de reemplazamiento<\/b> bruto, por
\nmedio de la estimaci\u00f3n de los costes y
\ngastos que son NECESARIOS, para construir un inmueble de similares
\ncaracter\u00edsticas<\/b>. A este valor se le descuenta la depreciaci\u00f3n del edificio
\ndebido a su antig\u00fcedad, para obtener el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN).<\/span><\/p>\n

El m\u00e9todo tiene el inconveniente<\/b> que hay que
\nconocer <\/b>la estimaci\u00f3n de todos los
\ncostes<\/b> y gastos del edificio
\nincluido el valor del terreno<\/b><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/p>\n

<\/a><\/b><\/div>\n<\/p>\n


<\/span><\/b><\/p>\n

Veamos un
\nejemplo num\u00e9rico<\/span><\/b><\/span><\/h3>\n

 <\/span>Se trata de calcular el valor de
\nun edificio sito en una calle del municipio de Madrid, que el promotor
\ninmobiliario tiene como objetivo adquirir<\/u> al due\u00f1o del mismo, por un
\nprecio total una vez desocupado de 2.000.000 \u20ac,<\/u> que el promotor estima
\ncoincidente con su valor de mercado de solares, ya que tiene datos de
\ntransacciones realizadas en inmuebles de similares caracter\u00edsticas, que
\nadquiere con la finalidad de realizar una rehabilitaci\u00f3n integral. Actualmente
\nel edificio est\u00e1 totalmente ocupado, siendo sus rentas anuales netas de
\n120.000 \u20ac.  <\/span><\/u><\/span><\/b><\/a><\/span><\/u><\/b><\/span><\/p>\n

El edificio tiene un uso <\/span><\/b><\/span>residencial de viviendas en su totalidad, tiene una antig\u00fcedad de 30 a\u00f1os y contiene 24
\nviviendas todas iguales con una plaza de garaje en el s\u00f3tano y un trastero
\nvinculados a cada vivienda. La planta baja est\u00e1 ocupada exclusivamente por el
\nportal y el resto es di\u00e1fano.<\/b><\/span><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

Las calidades se pueden ver en el
\nedificio que tiene un nivel medio alto con arreglo a su entorno que podemos
\nconsiderar c\u00e9ntrico y en un barrio totalmente consolidado de la ciudad con
\nmedios de trasporte adecuados (metro, autobuses) de conservaci\u00f3n bueno de novel
\nalto,<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

El edificio tiene una superficie
\nconstruida<\/u> con zonas comunes sobre rasante de 3.600 m2<\/u> y una
\nsuperficie bajo rasante de 560
\n m2 para garajes y 240 para trasteros construidos con
\nzonas comunes zonas comunes bajo rasante, en sus planos  <\/span><\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

El promotor tiene la intenci\u00f3n de
\nobtener 36 viviendas<\/u>, con sus plazas de garaje y trasteros manteniendo
\nla edificabilidad y que envolvente exterior no var\u00ede.<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

Se pide:<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

Determinar el Valor de
\nreemplazamiento NETO del edificio<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

A)          
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Cuestiones Previas<\/span><\/u><\/b><\/span><\/h3>\n

 1. En primer lugar el tasador podr\u00eda
\nincluir el principio de valoraci\u00f3n del mayor y mejor uso y, como es un edificio
\nsusceptible de ser arrendado<\/b> ya que por su ubicaci\u00f3n tiene indudablemente
\nun mercado potencial de alquiler, pero se
\nobvia esta alternativa, que ser\u00e1 objeto de un futuro CPI, dedicado a Valorar
\nlos Edificios en Alquiler y centr\u00e9monos en el c\u00e1lculo del VRB<\/b> que es lo que
\nnos piden en el enunciado.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

2.- El valor del solar en el
\nque est\u00e1 enclavado el edificio a valorar se obtiene aplicando el M\u00e9todo de
\nValoraci\u00f3n por Comparaci\u00f3n<\/b>, ya que el promotor dispone de numerosos datos
\nfiables de mercado de transacciones similares de solares en dicho barrio que es
\nmuy din\u00e1mico desde el punto de vista de la actividad inmobiliaria. Con toda esa
\ninformaci\u00f3n, que en su momento se la puede ofrecer al tasador si este no la
\ntiene o no la posee con los mismos datos, estima
\nque el valor de repercusi\u00f3n sobre rasante puede estar en los 600 euros\/m
\nconstruido.<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

3.- El coste de ejecuci\u00f3n
\nmaterial<\/b> de la obra de edificaci\u00f3n de un edificio de similares calidades,
\nuna vez descontados los mueble y electrodom\u00e9sticos de cocina y las mamparas del
\ncuarto de ba\u00f1o que son los dos elementos que con toda probabilidad el tasador
\ndescontara, la podemos centra en una repercusi\u00f3n
\nde 750 euros\/m2 construido para lo construido sobre rasante y de 300 euros\/m2
\npara lo construido bajo rasante.<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

B)          
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>CALCULO DE VALOR REEMPLAZAMIENTO BRUTO VRB<\/span><\/u><\/b><\/span><\/h3>\n

 Utilizaremos en este ejemplo el <\/span><\/span>Software de An\u00e1lisis de Viabilidad de
\n Promociones, Gestinmo<\/b><\/span><\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

1.-PRESUPUESTO
\n DE GASTOS<\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\n

 <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

    <\/span>A.-Presupuesto Total del Solar<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

A1.-Precio
\n Adquisici\u00f3n del Solar<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.160.000 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

A2\/3.-Impuestos
\n T.P. y A.J.D.<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

129.600 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

A4.-Notaria
\n y Registro<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

1.588 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

A5a7.-Estud.
\n geot\u00e9cnico, topogr\u00e1fico y otros gastos<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

A8.-Honorarios
\n API en Adquisicion  <\/span>Solar<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

 <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

     <\/span>B.-Presupuesto Total de Obra<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

B1\/5.-Construcci\u00f3n
\n <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.940.000 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

B2a4.-
\n Acond. parcela, acometidas, boletines,etc.<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

18.507 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

B6.-   <\/span>Control de Calidad<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

29.400 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

B7.-Seguridad
\n e Salud (sobre B1)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

44.100 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

 <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

     <\/span>C.-Honorarios Facultativos<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

C1.-Arquitectos
\n <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

174.740 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

C2.-Aparejadores,
\n Segur.Salud, C.Calidad<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

44.350 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

C3\/4.-Ingenieria<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

4.598 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

C5.-Visados
\n Colegiales  <\/span>(No se abonan)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

0 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\n

 <\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

   <\/span>D.-Gastos legales de la Promoci\u00f3n<\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D1.-Licencia
\n Obras (ICIO+ Tasas) <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

106.926 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D2.-Declaraci\u00f3n
\n de Obra Nueva<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

24.009 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D3.-Division
\n Horizontal <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

55.216 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D4.-Constitucion
\n Prest. Hipotecario Subrogable<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

167.424 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D5\/7\/9.-
\n IBI, Tasas, Otras Licencias<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

5.906 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D6.-Impuesto
\n Actividades Econ\u00f3micas (IAE)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

14.145 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

D8.-Seguro
\n Decenal LOE  <\/span>m\u00e1s OCT<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

23.520 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
\n

 <\/span><\/span>E.-Gastos Generales <\/span><\/b><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

<\/span> <\/span><\/b><\/span><\/p>\n

492.395 <\/span><\/b><\/span><\/span><\/b><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Los costes los obtenemos usando
\nel programa Gestinmo<\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Pero los vamos a ordenar, de acuerdo con la la <\/span><\/b><\/span><\/span>Orden
\nECO 805\/2003 de Valoraciones<\/span><\/span><\/a><\/b><\/span><\/span><\/p>\n

El resto de costes que, comprenden los ocho cap\u00edtulos a considerar,
\nadaptados a las exigencias del Ayuntamiento de Madrid, los estimamos de la
\nforma que viene en el listado siguiente:<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\n

1. TERRENO<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Valor de mercado
\n (1)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.160.000<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

2. IMPUESTOS NO
\n RECUPERABLES<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

129.600<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

3.EDIFICACION<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Precio de
\n Contrata<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.940.000<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Ensayos Control
\n de Calidad (3)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

29.400<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Medidas de
\n Seguridad y Salud<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

44.100<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Acometidas (4)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

18.507<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

4. HONORARIOS
\n T\u00c9CNICOS (2)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Arquitectos<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

174.740<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Aparejadores<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

40.236<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Instalaciones.
\n Pyto<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.299<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Inst. Direcci\u00f3n
\n Obra<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.299<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Seguridad Y Salud<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

4.114<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

4. LICENCIAS<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Licencia (ICIO y
\n Tasa Municipal de Obras<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

106.926<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

Licencia de
\n Primera Ocupaci\u00f3n, C. Habitabilidad y Licencia Actividad<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

2.770<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

6.- TITULACI\u00d3N Declaraci\u00f3n
\n Obra Nueva<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

24.009<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

7.- SEGUROS
\n OBLIGATORIOS: Decenal y OCT<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

23.520<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

8.- GASTOS
\n ADM\u00d3N., DEL PROMOTOR (10%)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

492.395<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

\n

TOTAL (VRB)<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n

\n

6.194.915<\/span><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

<\/span> <\/span><\/span><\/p>\n

NOTAS DE CALCULO. – <\/span><\/span><\/p>\n

(1) Valor
\nestimado de mercado<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span>(2) Incluye direcci\u00f3n de obra, libro del
\nedificio y visados colegiales<\/span><\/span><\/p>\n

(3) No se
\nincluye proyecto por no ser exigible en esta Comunidad Aut\u00f3noma<\/span><\/span><\/p>\n

(4) Luz,
\ngas y tel\u00e9fono<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

C)          
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>CALCULO DE LA DEPRECIACI\u00d3N POR ANTIG\u00dcEDAD<\/span><\/u><\/b><\/span><\/h3>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Elegimos la t\u00e9cnica de depreciaci\u00f3n lineal<\/span><\/span><\/p>\n

Al ser un edificio residencial se estima su vida \u00fatil en 100 a\u00f1os<\/span><\/span><\/p>\n

La antig\u00fcedad del edificio es 30<\/span><\/span><\/p>\n

El valor de reemplazamiento bruto le descontamos el valor del terreno<\/b>, quedando as\u00ed la depreciaci\u00f3n<\/b> <\/span><\/span><\/p>\n

(6.194.915 \u2013 2.160.000) *30\/100 = 1.210.475<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

El valor de
\nreemplazamiento neto<\/span><\/b><\/span> ser\u00eda el bruto descontando la
\ndepreciaci\u00f3n<\/b> anterior.  <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

6.194.915 \u2013 1.210.475 = 4.984.441\u20ac<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

Incluyendo suelo<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

D)              
\n<\/span><\/span><\/span>CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN)<\/span><\/u><\/b><\/span><\/span><\/span><\/h3>\n

 Si descontamos el
\nsuelo<\/span><\/b><\/span> tenemos <\/span><\/span><\/p>\n

4.984.441 – 2.160.000 = 2.824.441      <\/span>(VRN)<\/b><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span><\/p>\n

Todos estos temas est\u00e1n
\ndesarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a> (CPI), concretamente en
\nel <\/span> <\/span>CPI 44 \u201c<\/span>REHABILITACI\u00d3N de
\nEDIFICIOS 2. Valoraci\u00f3n, Contratos y Fiscalidad\u201d, y siguientes, al que se puede
\nacceder desde nuestro BLOG  <\/span><\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/b><\/span><\/a><\/span><\/u><\/p>\n

 <\/p>\n

Mas
\nart\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y
\npromotora en <\/span><\/p>\n