{"id":1440,"date":"2020-08-27T07:26:00","date_gmt":"2020-08-27T07:26:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:32:14","modified_gmt":"2022-08-08T09:32:14","slug":"que-hacer-con-los-inquilinos-al-comprar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-hacer-con-los-inquilinos-al-comprar\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 hacer con los inquilinos al comprar un edificio para rehabilitaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

 <\/p>\n

El tratamiento de los inquilinos al comprar un edificio para rehabilitaci\u00f3n, es de importancia para la operacion
<\/span><\/h2>\n

Cuando
\nadquirimos un edificio para rehabilitar debemos tener en consideraci\u00f3n su grado
\nde ocupaci\u00f3n o desocupaci\u00f3n en el momento de la formalizaci\u00f3n de la escritura
\np\u00fablica de compraventa<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

<\/a><\/div>\n

 <\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Nos podemos encontrar en los siguientes casos:<\/span><\/b><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/p>\n

1)       <\/span><\/span><\/span><\/b>Si el edificio est\u00e1 desocupado totalmente<\/span><\/u><\/b><\/h3>\n

Y este hecho se constata f\u00edsicamente
\npreviamente a la firma de la adquisici\u00f3n, no
\nexiste condici\u00f3n alguna que poner en la escritura p\u00fablica de compraventa<\/b>,
\nque es la formalizaci\u00f3n recomendada que tiene acceso al RP, previa liquidaci\u00f3n
\nde los impuestos correspondientes, tr\u00e1mite que recomendamos sea realizado en el
\nplazo m\u00e1s breve posible. <\/span><\/p>\n

Inmediatamente
\ndespu\u00e9s<\/span><\/b> de firmar la escritura se
\ncambiar\u00e1n las cerraduras impidiendo la ocupaci\u00f3n de terceros sin t\u00edtulo<\/b>,
\nreforzando en su caso, dependiendo del estado del inmueble y sus facilidades de
\nacceso con la seguridad apropiada,<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

2)          
\n<\/span><\/span><\/span>Si el
\ninmueble esta parcial o totalmente ocupado<\/span><\/u><\/b>, <\/span><\/h3>\n

puede darse el caso de que previamente se formalice un contrato
\nprivado<\/b> designando la persona que
\nrealizara las negociaciones<\/b> con el resto de los propietarios o con los
\ninquilinos para su desalojo<\/b> que,
\npuede ser:<\/span><\/p>\n

a)               
\n<\/span><\/span><\/span>El promotor adquirente<\/span><\/p>\n

b)              
\n<\/span><\/span><\/span>El o los propietarios vendedores<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

En ambos casos hay que reservar unas cantidades para el caso de
\nque no se llegue al acuerdo con el resto<\/b>, estableciendo unos m\u00e1ximos para negociar<\/b> las cantidades a
\npagar al resto de propietarios y las indemnizaciones
\na inquilinos u precaristas,<\/b> en su caso, para las vivienda y locales
\ncomerciales.<\/span><\/p>\n

La
\nnegociaci\u00f3n puede consistir bien en dinero o en pago en especie<\/span><\/b>:
\nfacilitar otra vivienda o reserva de
\nprecio y condiciones<\/b> para ocupar los locales en el edificio rehabilitado y
\nmientras procurar un local en las inmediaciones, con renta y obras necesaria
\npactada entre ambas partes, con alquiler temporal mientras duren las obras de
\nrehabilitaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

El
\nplazo y sus prorrogas para que se extinga la operaci\u00f3n deben consignarse en el
\ncontrato<\/span><\/b>.<\/span><\/p>\n

Mencionamos
\nla diferencia entre realidad jur\u00eddica y f\u00edsica porque en la pr\u00e1ctica se dan
\nsituaciones que impiden al promotor iniciar<\/span><\/b> las obras de rehabilitaci\u00f3n del
\nedificio, aunque lleve raz\u00f3n documentada, lleva
\ntiempo sacar al ocupante,<\/b> etc.<\/span><\/p>\n

Por ello aconsejamos que antes de firmar cualquier acuerdo <\/b>con
\npropietarios, inquilinos u ocupas, se
\ncompruebe que han sacado todos los enseres y dejado libre la vivienda<\/b> o
\nlocal, para inmediatamente despu\u00e9s de la firma, tener una persona que vigile que la vivienda o local permanece libre<\/b>
\ny al recibir la llamada de que se ha firmado el acuerdo proceda a cambiar la cerradura<\/b><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/p>\n

Una
\nvez llegado al acuerdo con cada uno<\/span><\/b> de los propietarios o inquilinos, se
\nprocede de la siguiente manera:<\/span><\/p>\n

a)     
\n<\/span><\/span><\/span>Si el acuerdo fija un plazo para el desalojo conviene reservar<\/b> la mayor parte de la indemnizaci\u00f3n<\/b> o toda ella, consignada en el Notario<\/b> y, cuando
\nvenza el plazo, el ocupante se presente
\nal notario con entrega de llaves y pago simult\u00e1neo<\/b> y, tambi\u00e9n en este
\n\u00faltimo caso se adoptar\u00e1n an\u00e1logas precauciones.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

b)    
\n<\/span><\/span><\/span>Se van
\nrealizando las oportunas escrituras p\u00fablicas de compraventa<\/span><\/b>.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Del proceso descrito se infiere la gran complejidad del asunto
\nde desocupar jur\u00eddica y f\u00edsicamente a los propietarios<\/b> o inquilinos de un
\ndeterminado edificio.<\/span> <\/span><\/p>\n

Por ello si el inmueble est\u00e1 desocupado previamente tiene el m\u00e1ximo valor<\/b>,
\nque va disminuyendo en tanto disminuyen los porcentajes de ocupaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

En
\nel caso del contrato privado<\/span><\/b> o de la escritura de compraventa es conveniente firmar un contrato previo a
\nambos de opci\u00f3n de compra<\/b> o de se\u00f1al que
\nno obligan<\/b> al promotor a comprar.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Tambi\u00e9n puede darse el caso de que no se llegue al acuerdo con
\ntodo el resto de propietarios o inquilino<\/b>s y, ante esa situaci\u00f3n el
\npromotor puede optar, si ha introducido
\nlas cl\u00e1usulas convenientes<\/b> en el contrato o en la escritura p\u00fablica por:<\/span><\/p>\n

A)              
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Deshacer
\nla operaci\u00f3n<\/span><\/b><\/p>\n

B)              
\n<\/span><\/span><\/span>Continuar
\ncomo propietario parcial del edificio hasta que el tiempo le permita actuar en
\n\u00e9l<\/span><\/b>, sobre todo en el caso de inquilinos al vencimiento de sus contratos<\/b> y en el de propietarios cuando
\nfallecen reiniciando las negociaciones con los herederos, aunque esto suponga mayores plazos<\/b>, la negociaci\u00f3n es m\u00e1s f\u00e1cil al
\nexistir m\u00e1s herederos en proindiviso y no ser titular \u00fanico.<\/span><\/p>\n


<\/span><\/span><\/u><\/b><\/p>\n

3)       
\n<\/span><\/span><\/span>Inmuebles totalmente
\ndesocupados con locales comerciales en la planta baja en funcionamiento<\/span><\/u><\/b>.<\/span><\/h3>\n

La formalizaci\u00f3n jur\u00eddica de estas
\nadquisiciones de un edificio para su rehabilitaci\u00f3n se formaliza en los tres contratos siguientes<\/b>:<\/span><\/p>\n

a)               
\n<\/span><\/span><\/span>Compraventa<\/span><\/p>\n

b)              
\n<\/span><\/span><\/span>Permuta<\/span><\/p>\n

c)               
\n<\/span><\/span><\/span>Aportaci\u00f3n<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan
\nse pacte la contraprestaci\u00f3n<\/span><\/b>, entre vendedor y el promotor que ser\u00e1 el
\ncomprador, cuyas caracter\u00edsticas veremos en detalle en los ep\u00edgrafes
\nsiguientes.<\/span><\/p>\n

Todos
\nestos contratos para seguridad del
\npromotor ante terceros se formalizan en escritura p\u00fablica<\/b> y, dadas las
\ncaracter\u00edsticas del proceso descrito: desalojo de ocupantes del edificio y gestiones
\nindividuales con cada propietario e inquilino, respetando sus derechos, la formalizaci\u00f3n de estos contratos suele
\nir acompa\u00f1ada de unos contratos previos<\/b> con la parte vendedora<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/b><\/p>\n

Todos estos temas
\nest\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor
\nInmobiliario<\/span><\/a><\/span> (CPI), concretamente en el <\/span> <\/span>CPI 44 \u201c<\/span>REHABILITACI\u00d3N de
\nEDIFICIOS 2. Valoraci\u00f3n, Contratos y Fiscalidad\u201d, y siguientes, al que se puede
\nacceder desde nuestro BLOG  <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor
\nInmobiliario<\/span><\/a><\/span><\/span><\/u><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Mas art\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la
\nactividad inmobiliaria y promotora en <\/span><\/p>\n