{"id":1439,"date":"2020-09-03T07:00:00","date_gmt":"2020-09-03T07:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:32:14","modified_gmt":"2022-08-08T09:32:14","slug":"como-nos-afecta-el-iva-en-la","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/como-nos-afecta-el-iva-en-la\/","title":{"rendered":"Como nos afecta el IVA en la rehabilitaci\u00f3n de un edificio para venta"},"content":{"rendered":"

<\/span><\/p>\n

El IVA en la rehabilitaci\u00f3n de
\nun edificio para venta<\/span><\/h2>\n

Lo tratamos como parte de la  <\/span>fiscalidad<\/b> de las promociones en
\nrehabilitaci\u00f3n hay que contemplarla en
\ntres<\/b> hechos imponibles distintos:<\/span><\/p>\n

a)           
\n<\/span><\/span><\/span>Adquisici\u00f3n<\/span><\/u><\/b> de un edificio para rehabilitar.<\/span><\/p>\n

b)           
\n<\/span><\/span><\/span>Obras<\/span><\/u><\/b> de rehabilitaci\u00f3n del
\nedificio.<\/span><\/p>\n

c)            
\n<\/span><\/span><\/span>Comercializaci\u00f3n<\/span><\/u><\/b> de la obra
\nrehabilitada.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Para
\naplicar estas singularidades, es
\nnecesario que las obras que se realicen en el edificio coincidan con el <\/b><\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

<\/a><\/div>\n

 <\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

CONCEPTO FISCAL DE REHABILITACI\u00d3N DE EDIFICIOS<\/span><\/b><\/h3>\n

 <\/span><\/b>En nuestro caso estamos considerando la transmisi\u00f3n y
\nentrega de un edificio<\/u><\/b>, incluido el solar donde est\u00e1 ubicado.<\/span><\/p>\n

En el art\u00edculo 20 1 22\u00ba B)de
\nla Ley 37\/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el
\nValor A\u00f1adido<\/span><\/a>, (consolidada)<\/b>
\n <\/span> <\/span>se contiene la definici\u00f3n fiscal de obras de rehabilitaci\u00f3n de edificios<\/b>, que
\nson las siguientes:<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

B) A los efectos de esta ley, son obras de rehabilitaci\u00f3n de
\nedificaciones<\/b> las que re\u00fanan los siguientes requisitos:<\/span><\/p>\n

 1.\u00ba Que su objeto principal sea la reconstrucci\u00f3n de las mismas<\/b>,
\nentendi\u00e9ndose cumplido este requisito cuando m\u00e1s del 50 por ciento del coste total del proyecto<\/u> de
\nrehabilitaci\u00f3n se corresponda con obras de consolidaci\u00f3n<\/b> o tratamiento de
\nelementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras an\u00e1logas o conexas a
\nlas de rehabilitaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

 2.\u00ba Que el coste total de las obras<\/u><\/b> a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de
\nadquisici\u00f3n de la edificaci\u00f3n<\/b> si se hubiese efectuado aqu\u00e9lla durante los dos a\u00f1os inmediatamente
\nanteriores al inicio de las obras<\/b> de rehabilitaci\u00f3n o, en otro caso, del valor de mercado<\/b> que tuviera la edificaci\u00f3n o
\nparte de la misma en el momento de dicho inicio. <\/span><\/p>\n

 A estos efectos, se descontar\u00e1<\/b> del precio de adquisici\u00f3n
\no del valor de mercado de la edificaci\u00f3n la
\nparte proporcional correspondiente al suelo<\/b>.<\/span><\/p>\n

 Es necesario que se cumplan
\nlos requisitos presupuestarios siguientes:<\/span><\/p>\n

1)           
\n<\/span><\/span><\/span>Si la obra se inicia antes de
\ntranscurridos dos a\u00f1os desde la adquisici\u00f3n del edificio, su coste dentera exceder del 25 % del precio de adquisici\u00f3n del edificio,
\nexcluido el precio pagado por el terreno<\/b>.<\/span><\/span><\/p>\n

2)           
\n<\/span><\/span><\/span>Si las obras se inician con posterioridad
\na ese plazo, su coste no podr\u00e1 exceder del 25 % del valor del edificio,
\nexcluido el valor del terreno, en la fecha en que se inicien las obras.<\/span><\/span><\/p>\n

Es decir; se tienen que cumplir estas
\ncondiciones legales para que se trate de obras de rehabilitaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

En el caso de la valoraci\u00f3n del edificio<\/b> a estos efectos
\nfiscales:<\/span><\/p>\n

1)           
\n<\/span><\/span><\/span>Se
\nvalorar\u00e1 en la fecha de inicio<\/b> de
\nlas obras.<\/span><\/p>\n

2)           
\n<\/span><\/span><\/span>Se
\nvalorar\u00e1n independientemente el edificio
\ny el terreno<\/b> donde est\u00e1 enclavado.<\/span><\/p>\n

3)           
\n<\/span><\/span><\/span>Se
\naplicar\u00e1 lo dispuesto en los ep\u00edgrafes 44.1.1 y 44.1.2.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Se establecen pues, a efectos comparativos dos referencias
\naplicables<\/b> en cada caso:<\/span><\/p>\n

1)           
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>El precio de
\nadquisici\u00f3n<\/span><\/b><\/p>\n

2)           
\n<\/span><\/span><\/span>El valor del edificio<\/span><\/b> en la fecha de inicio
\nde las obras de rehabilitaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

En ambos hay que descontar el precio o el valor de los terrenos<\/b> donde est\u00e1
\nenclavado el edificio.<\/span><\/p>\n

Enel precio de adquisici\u00f3n normalmente no nos facilitan los datos del
\ndesglose contable<\/b> de suelo y edificio<\/b>,
\ntanto en el caso de que su titular sea empresa ni de cuanto costo a un
\nparticular, que a lo mejor tampoco lo sabe.<\/span><\/p>\n

 En estos casos podemos acudir al \u00faltimo recibo del IBI<\/b>,
\no los \u00faltimos recibos de cada piso o local del inmueble, para obtener un
\nreparto porcentual sobre el que basarnos, ya que en ellos viene desglosado:<\/span><\/p>\n

a)              
\n<\/span><\/span><\/span>Valor
\ncatastral del suelo<\/span><\/p>\n

b)              
\n<\/span><\/span><\/span>Valor
\ncatastral del Edificio<\/span><\/p>\n

 <\/span>Y,
\nmantener la proporci\u00f3n de valores catastrales, respecto del precio, como una
\nprimera aproximaci\u00f3n<\/span><\/b> en la que hacienda no puede alegar nada pues
\nse han utilizado sus propios datos fiscales<\/span><\/p>\n

 <\/span>La
\nverdadera importancia fiscal, a la hora de vender los productos obtenidos de la
\nrehabilitaci\u00f3n, radica en la naturaleza de las obras de rehabilitaci\u00f3n<\/span><\/b>:<\/span><\/p>\n

1)           
\n<\/span><\/span><\/span><\/b>Si cumplen los
\nrequisitos<\/span><\/u><\/b>
\npara su consideraci\u00f3n como verdaderas obras de rehabilitaci\u00f3n seg\u00fan la
\ndefinici\u00f3n fiscal del ep\u00edgrafe 44.3.3 la comercializaci\u00f3n ser\u00e1 considerada primera transmisi\u00f3n a efectos fiscales<\/u><\/b> y,
\nen consecuencia, sujetas y no exentas de
\nIVA, excepto los alquileres de vivienda sin opci\u00f3n de compra que no est\u00e1n
\nsujetas a IVA. (el mismo tratamiento que se da a la obra nueva)<\/b><\/span><\/p>\n

 2)           
\n<\/span><\/span><\/span>Si las obras realizadas
\nno cumplen los requisitos<\/span><\/b> se\u00f1alados en el ep\u00edgrafe 44.3.3 y no son obras de rehabilitaci\u00f3n<\/u><\/b>, la comercializaci\u00f3n se
\nconsidera segunda transmisi\u00f3n<\/b> y, en
\nconsecuencia, son operaciones sujetas a
\nIVA y exentas y, en consecuencia, si no se renuncia, <\/b>cosa que depende de
\nque el comprador sea empresario o profesional, quedan sujetas a TPO<\/u><\/b>.<\/span><\/p>\n

En este segundo caso el promotor no podr\u00e1 deducir el cien por
\ncien del IVA soportado<\/u><\/b> en la adquisici\u00f3n del edificio y en las
\ncertificaciones de obra y la sociedad
\npromotora entra en r\u00e9gimen de prorrata<\/u><\/b> ya estudiado en el caso de
\npromociones para alquiler de viviendas<\/span><\/span><\/p>\n

 Todos estos temas est\u00e1n
\ndesarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/a><\/span> (CPI), concretamente en el <\/span> <\/span>CPI 44 \u201c<\/span>REHABILITACI\u00d3N de EDIFICIOS 2. Valoraci\u00f3n, Contratos y
\nFiscalidad\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/a><\/span><\/span><\/u><\/p>\n

Mas
\nart\u00edculos sobre este tema y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y
\npromotora en <\/span><\/p>\n