{"id":1435,"date":"2020-10-01T07:00:00","date_gmt":"2020-10-01T07:00:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-12-05T18:21:35","modified_gmt":"2022-12-05T18:21:35","slug":"los-costes-y-gastos-derivados-del","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/los-costes-y-gastos-derivados-del\/","title":{"rendered":"Los costes y gastos al inicio del alquiler"},"content":{"rendered":"

Los costes y gastos al inicio del alquiler de estos activos<\/span><\/h2>\n

Los gastos al inicio del alquiler, al establecer los par\u00e1metros econ\u00f3micos de una explotaci\u00f3n de activos en alquiler, los debemos tener en cuenta<\/p>\n

\"gastos<\/a><\/div>\n

Los hemos dividido en estos apartados principalmente<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>imputaci\u00f3n de los gastos generales de nuestra empresa<\/b> como un % de los ingresos anuales<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00b7 \u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>los costes que se derivan de la titularidad del activo<\/span><\/b>. Es decir, los que nos corresponden por ser propietarios del bien<\/b> y en los que no influye el que ese activo este en alquiler o no. Se dan todos los a\u00f1os <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span><\/span>los costes de explotaci\u00f3n<\/span><\/b>, en el caso de que nuestro negocio no se limitara al simple alquiler, sino que intervini\u00e9ramos en la actividad econ\u00f3mica que lleva ese activo<\/b>; por ejemplo, en el caso de Apartamentos Tur\u00edsticos o cualquier tipo de hosteler\u00eda, alquilar con mobiliario incluido, o cualquier otro tipo de actividad en la cual tengamos unos gastos derivados del uso que se vaya a dar a ese activo<\/b>. Se dan todos los a\u00f1os<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00b7\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/span><\/span> coste derivado de la adquisici\u00f3n del activo<\/b> y de la hipoteca que \u00e9ste pudiera tener; es decir, en el caso de compra, transmisiones patrimoniales o en el caso de los costes necesarios para la escritura p\u00fablica de la hipoteca etc\u00e9tera. Estos costes se dar\u00edan una sola vez<\/b> en la fecha de adquisici\u00f3n del activo<\/span><\/p>\n

\u00a0Obviamente todos estos costes se pueden dar o no y queda a la voluntad del usuario el imputar o no imputar estas posibilidades.<\/span><\/p>\n

\u00a0Al igual que en el caso de los ingresos, una vez obtenidos los costes del primer a\u00f1o los costes de los siguientes a\u00f1os se ir\u00e1n incrementando en base al IPC estimado<\/b><\/span><\/p>\n

\u00a0Con todos estos posibles datos a incluir creemos que se cubre cualquier tipo de eventualidad<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/b>Costes por titularidad del activo<\/span><\/b><\/h2>\n

\u00a0<\/span>Costes de administraci\u00f3n o de comunidad de propietarios<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Se aplicar\u00e1n como una cantidad fija al mes por unidad. <\/span><\/p>\n

Es decir, si nuestros costes son 35 \u20ac al mes y el activo tiene 10 unidades tendremos 350 \u20ac al mes * 12 = 4.200 \u20ac al a\u00f1o <\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Costes de seguros <\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Aplicables a cada unidad por una cantidad fija anual<\/span><\/p>\n

Aqu\u00ed podremos introducir seguros de continente, seguros de impago de alquileres, etc. o que no los parezca m\u00e1s de acuerdo con nuestra estrategia<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Otros gastos<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Como un porcentaje de los ingresos anuales<\/span><\/p>\n

Este es un caj\u00f3n de sastre donde podremos imputar otro tipo de costes que no est\u00e9n detallados en ning\u00fan otro apartado<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Impuestos locales<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Derivados de la titularidad del bien, como el IBI o el IAE, tambi\u00e9n como una cantidad fija anual por Ud.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Costes de comercializaci\u00f3n<\/span><\/u><\/b><\/h2>\n

Dado que nuestra actividad es alquilar esos activos y hemos fijado un porcentaje de ocupaci\u00f3n, con lo cual siempre tendremos unos costes derivados de volver a alquilar el activo. Afrontamos estos costes en base a la idea de rotaci\u00f3n del activo<\/b><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Podemos tener una cierta idea, en base al tipo de activo y a la zona en la que se encuentra, y tambi\u00e9n a la situaci\u00f3n esperada en la econom\u00eda, sobre la duraci\u00f3n media del contrato; es decir, cada cu\u00e1ntos a\u00f1os se nos va a quedar vac\u00edo ese activo,<\/b> porque, cuando se desaloje una unidad habr\u00e1 que buscar un nuevo inquilino y pagar los costes del agente de la propiedad inmobiliaria<\/b> API que suelen ser una mensualidad<\/b>. <\/span><\/p>\n

Por lo tanto, si estimamos que una unidad se queda libre cada 2 a\u00f1os, por ejemplo, cada dos a\u00f1os tendremos un coste de 1 mensualidad (honorarios del API)<\/span><\/p>\n

\u00a0Por tanto, determinada la rotaci\u00f3n (un nuevo contrato cada 2 a\u00f1os) podremos obtener el coste anual de comercializaci\u00f3n<\/b> <\/span><\/p>\n

\u00a0Como resultado obtendremos el % de los ingresos anuales que resulta ese coste, de manera que, si lo que nosotros realmente sabemos es qu\u00e9 porcentaje de los ingresos vamos a dedicar al apartado de comercializaci\u00f3n, por iteraciones introduciremos en la pantalla de datos una rotaci\u00f3n tal que nos produzca ese porcentaje<\/span><\/p>\n

\u00a0Esta mec\u00e1nica es la habitual en nuestras aplicaciones.
\n<\/span>\u00a0Esto nos da bastante libertad a la hora de establecer ciertas cifras como resultado.\u00a0 <\/span><\/span><\/p>\n

\u00a0No olvidemos que estamos haciendo un estudio de viabilidad a futuro<\/b> con un plan de negocio en el cual solo podemos establecer marcos generales de referencia,<\/b> porque no sabemos cu\u00e1les van a ser los ingresos exactos, por ejemplo, dentro de 5 a\u00f1os, por lo tanto, establecer porcentajes y par\u00e1metros es la manera m\u00e1s f\u00e1cil de centrar el problema dado que podemos basados en experiencias previas<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/b><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/b>Costes de explotaci\u00f3n<\/span><\/b><\/b><\/h2>\n

\u00a0Los costes que relacionamos a continuaci\u00f3n tendr\u00e1n que ver con la puesta en explotaci\u00f3n, a nuestro cargo, del activo correspondiente<\/b> <\/span><\/p>\n

\u00a0Un caso evidente es el de los hoteles, en los que no vamos a obtener rentas por el alquiler, sino por las estancias de los usuarios del hotel. Y otro caso ser\u00eda el de apartamentos tur\u00edsticos, en los cuales tambi\u00e9n somos nosotros los que explotamos esos apartamentos<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Costes de energ\u00eda y de suministros<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Si vamos a explotar el activo, tendremos unos gastos de luz, agua, tel\u00e9fono, energ\u00eda, etc\u00e9tera que se expresar\u00e1n como una cantidad mensual por activo<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Costes de personal<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

La explotaci\u00f3n de un activo implica la imputaci\u00f3n al mismo de un cierto n\u00famero de empleados. Pensemos en el caso de un hotel, en el que una cifra habitualmente utilizada es el n\u00famero de empleados por cada 10 habitaciones<\/b>. Se pedir\u00e1 esta cifra) y el coste medio anual<\/b> de cada uno de sus empleados. Multiplic\u00e1ndolos tendremos el coste total anual\u00a0 <\/span><\/span><\/p>\n

(Habitaciones\/10) *Nempleados * CosteMedio\u00a0 <\/span>= CosteAnual<\/span><\/p>\n

A modo de ejemplo, si estimamos que en la explotaci\u00f3n de un hotel hay 4 personas por cada 10 habitaciones, el sueldo medio de esas personas debe obtenerse incrementando su sueldo bruto con la parte proporcional de los costes sociales (supongamos un 45% m\u00e1s) y tambi\u00e9n por la parte proporcional de personal no adscrito directamente al servicio de habitaciones (por ejemplo, un 30% m\u00e1s)<\/span><\/p>\n

\u00a0As\u00ed obtendr\u00edamos el total de gastos derivados de costes de personal<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Obviamente, en el caso de activos que no sean hotel como Apartamentos Tur\u00edsticos, explotaci\u00f3n de m\u00f3dulos de centro comercial, explotaci\u00f3n de aparcamientos, etc\u00e9tera tendremos obtener el coste total anual de personal en base a la misma mec\u00e1nica<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

Reposici\u00f3n de consumibles<\/span><\/u><\/b><\/h2>\n

La explotaci\u00f3n de un activo tambi\u00e9n implica tener en cuenta esos elementos que se utilizan en su explotaci\u00f3n (ropa de cama en el caso de un hotel, limpieza de la habitaci\u00f3n, vajilla, reposici\u00f3n de elementos de ba\u00f1o, etc\u00e9tera). Lo introduciremos como una cifra anual por unidad y m\u00e1s adelante veremos c\u00f3mo los relacionamos con los costes de primer establecimiento<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Costes varios de explotaci\u00f3n<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

Como porcentaje de los ingresos anuales, con la misma idea del caj\u00f3n de sastre que incluimos en los costes de titularidad del activo<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/b><\/p>\n

Costes de primer establecimiento<\/span><\/b><\/h2>\n

\u00a0Dentro del plan de negocio, el primer a\u00f1o en el que se adquiere el activo<\/b> que estamos estudiando, puede haber otros costes de primer establecimiento derivados de la puesta en explotaci\u00f3n o de la adquisici\u00f3n del activo<\/b><\/span><\/p>\n

En el caso de compra del activo puede haber un coste por Impuesto de transmisiones patrimoniales<\/b><\/span><\/p>\n

\u00a0 S\u00ed para la adquisici\u00f3n de ese activo se constituye una hipoteca<\/b> habr\u00e1 unos costes de constituci\u00f3n<\/b> de la misma:\u00a0 <\/span>apertura, notaria y registro de la escritura p\u00fablica, etc\u00e9tera<\/span><\/p>\n

\u00a0Finalmente, en el caso de poner en explotaci\u00f3n en la activo habr\u00e1 unos costes de primer acondicionamiento<\/b>: amueblamiento del apartamento o de la habitaci\u00f3n del hotel, compra de enseres, etc. Este \u00faltimo coste se introducir\u00e1 por unidad<\/span><\/p>\n

\u00a0Aunque el primera acondicionamiento no tiene por qu\u00e9 tener ninguna relaci\u00f3n con los costes de reposici\u00f3n de consumibles indicados anteriormente, si creemos conveniente decir qu\u00e9 porcentaje supone el primero sobre el segundo <\/b>porque suele darnos una idea considerar que tenemos que efectuar una reposici\u00f3n completa de los enseres de un activo cada un cierto n\u00famero de a\u00f1os (por ejemplo 10) entonces har\u00edamos que el coste de reposici\u00f3n de consumibles fuera del entorno del 10% del coste de primera instalaci\u00f3n, si eso nos parece conveniente<\/span><\/p>\n

\u00a0Finalmente, aunque no se trata de un coste, necesitaremos un \u00faltimo dato para poder determinar las amortizaciones contables del activo<\/b>, que influyen en el c\u00e1lculo del Impuesto de Sociedades<\/span><\/p>\n

El <\/span>Plan General Contable indica que el suelo no se amortiza<\/b>; por lo tanto, tenemos que indicar qu\u00e9 parte del valor del activo corresponde al suelo<\/b> y el resto ser\u00eda el valor del edificio que s\u00ed se amortizar\u00eda<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Podemos determinar<\/span><\/b> qu\u00e9 porcentaje del valor del activo corresponde al suelo considerando el mismo reparto que figure en el pago del impuesto de bienes inmuebles IBI<\/b>.<\/span><\/p>\n

\u00a0Pero, en el caso de que no tengamos ese dato porque a\u00fan no hemos comprado el activo, por ejemplo, utilizando la mec\u00e1nica de poner X en este campo<\/b> el programa har\u00e1 una estimaci\u00f3n imputando al valor del suelo un tercio del valor total del activo.
\nComo siempre, posteriormente podremos poner la cifra que nos interese\u00a0 <\/span><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n

Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <\/span>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/span><\/a> (CPI),
\nconcretamente en el <\/span>\u00a0<\/span>CPI 47 \u201cREHABILITACI\u00d3N de EDIFICIOS 3. Plan de Negocio de Activos en Renta<\/span>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG\u00a0 <\/span><\/span>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/span><\/a><\/p>\n